나이스옥션 법원경매 서산 2025타경722 [1] 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 302-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 소재 ‘상록초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 부정형 평지로 농경지로 이용중임.
일련번호(2~8) : 대체로 사다리형 평지로 주거용 건부지 및 부속토지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 6m, 북서측으로 노폭 약 3m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-10)(송악02 산업형), 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악02 산업형), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(2) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-10)(송악02 산업형), 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악02 산업형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(4) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-10)(송악02 산업형), 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악02 산업형), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
일련번호(5) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-10)(송악02 산업형), 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악02 산업형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(6) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-10)(송악02 산업형), 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악02 산업형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
일련번호(7) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-10)(송악02 산업형), 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악02 산업형), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(8) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-10)(송악02 산업형), 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악02 산업형), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후면 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

일련번호(4),(7),(8)은 공부상 지목 ‘임야’ 및 ‘전""이나 현황 제시외건물 건부지 등 일련번호(3) 부속토지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3) : 조적조 콘크리트스라브지붕 단층 건물로
외벽 : 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
바닥 : 장판지깔기 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 일반적인 급배수설비 및 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 '사진용지' 및 '지적및건물개황도'와 같이 제시외건물 ㉠~㉥이 소재함.

공부와의 차이

본건 일련번호(3) 건물은 등기사항전부증명서상 302-8 단일지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 일반건축물대장 및 현황 302-8외 2필지(302-23, 302-24)에 소재하는 바, 경매 진행시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1,7,8. 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 매수보증금 미반환), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음
- 제시외 건물 등(감정평가서상 ㉠, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦)은 매각에서 제외함
- 제시외 보일러실(감정평가서상 ㉡)은 매각에 포함
- 목록 4,7,8은 지목은 "임야" 및 "전"이나 현황은 제시외 건물 건부지 등으로 이용중
- 목록 5. 등기사항전부증명서상 302-8, 302-18, 302-19 의 지상에 소재하는 것으로 되어있으나, 대장 및 현황 302-8, 302-23, 302-24 의 지상에 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경722 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 302-2

용도: 단독주택

감정가: 566,526,160원

토지면적: 1,582.00㎡ (약 478.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 107.78㎡ (약 32.6평)

건물 제시외면적: 12.00㎡ (약 3.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 소재 상록초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 농가주택, 학교 등이 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리한 편입니다.

인접 도로상태

본건 토지는 남동측으로 노폭 약 6m, 북서측으로 노폭 약 3m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2, 5는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

일련번호 4, 6, 7, 8은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역 외에 준보전산지(산지관리법)에 해당하며, 일부는 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

주요 제한 사항으로는 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률상 가축사육 제한 구역, 산지관리법상 준보전산지 등이 있습니다.

주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보

주변 시세 조사를 통해 파악된 바에 따르면, 당진시 송악읍 부곡리 일대의 유사 면적 토지를 가진 단독주택 또는 전원주택 부지의 경우, 토지 면적 및 건물의 상태에 따라 약 5억원에서 7억원 사이의 매매가를 형성하고 있습니다. 본 건의 감정가는 5.67억원으로, 현 시세 범위 내에 있거나 다소 보수적으로 평가된 것으로 판단됩니다.

혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(쓰레기 소각장, 매립지 등)은 확인되지 않았습니다. 전반적으로 농경지 및 주거 지역이 혼재된 환경입니다.

3. 권리분석

등기부현황

토지 등기부상 소유권 이전(갑1, 갑2), 지상권 설정(을4, 말소), 근저당권 설정(을6, 말소기준권리), 임의경매 개시 결정(갑3, 말소) 내역이 있습니다.

건물 등기부상 소유권 보존(갑1), 소유권 이전(갑2), 근저당권(을3, 말소), 임의경매 개시 결정(갑3, 말소) 내역이 있습니다.

말소기준권리

2024년 12월 23일자 향수신용협동조합 근저당권 (을6)이 본 건의 말소기준권리입니다.

인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 모두 말소되었으므로, 원칙적으로 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 아래 '잠재적 리스크'에서 언급되는 법정지상권 성립 여부 등은 별도로 검토가 필요합니다.

임차인 현황

* 임차인: 윤명진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-11

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상(0원)이라도 대항력 존재로 인해 인수 여부 및 권리관계를 면밀히 확인해야 합니다.

주의사항

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 매각합니다.

* 목록 1, 7, 8에 해당하는 토지는 농지이므로 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금 미반환 및 원상회복명령의 대상이 될 수 있습니다.

* 감정평가서상 제시외 건물 ㉠, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦은 매각에서 제외되었습니다.

* 제시외 보일러실(㉡)은 매각에 포함됩니다.

* 목록 4, 7, 8은 공부상 지목이 '임야' 및 '전'이나 현황은 제시외 건물 건부지 등으로 이용 중입니다.

* 본건 건물(목록 5)은 등기사항전부증명서상 302-8번지 상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 건축물대장 및 현황상 302-8, 302-23, 302-24번지 상에 소재합니다. 이는 공부와의 차이에 해당하므로 입찰 전 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 환경 및 시설

본 물건은 송악읍 부곡리 지역으로, 주변에 농경지와 함께 민가가 분포하고 있으며, 상록초등학교와 같은 교육 시설이 인근에 위치합니다. 상업 시설보다는 전원적인 생활 환경에 가깝습니다. 인근에 소규모 상가나 마트 이용은 가능하나, 대규모 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

주거 편의성

전원 또는 농촌 생활을 선호하는 경우 적합한 환경입니다. 생활 편의 시설은 당진 시내 또는 인근 읍면 소재지를 이용해야 할 수 있습니다.

교육 시설

상록초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 중학교, 고등학교 등은 차량 이동이 필요합니다.

교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 지방 도로를 통해 인근 지역으로 이동이 편리합니다. 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 의무

토지 일부(목록 1, 7, 8)가 농지로 분류되어 있어, 해당 토지 취득을 위해서는 반드시 농지취득자격증명원을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 계약이 해제되고 매수보증금을 몰수당할 수 있으며, 원상회복 명령의 가능성도 있습니다.

법정지상권 성립 가능성

등기부상 지상권(을4)은 말소되었으나, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 큰 위험 요소입니다. 만약 법정지상권이 성립된다면, 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인

임차인 윤명진은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있는 것으로 표시되어 있습니다. 임차인의 실제 거주 여부, 점유 관계, 0원 보증금/차임의 법적 효력 등을 상세히 확인해야 하며, 낙찰 후에도 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

공부와의 차이

건물이 등기부상의 지번과 실제 지번이 다르며, 토지 지목과 현황의 차이도 존재합니다. 이는 추후 재산권 행사나 건축 등에서 문제를 야기할 수 있습니다.

제시외 건물 처리

일부 제시외 건물은 매각에서 제외되어 있어, 낙찰 후 해당 부분 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 상당한 면적의 토지를 보유한 단독주택으로, 감정가는 현재 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 주변 환경은 전원적인 성격이 강하며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 농지 취득 자격 증명 제출 의무, 법정지상권 성립 가능성, 대항력 있는 임차인의 존재, 공부와의 차이 등 복합적인 권리 및 행정적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 법정지상권의 불분명한 성립 여부와 0원 보증금/차임의 대항력 있는 임차인은 권리 분석 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 토지 이용 가능성 (농지, 건부지 등)

* 현 시세 대비 합리적인 감정가 수준

* 상록초등학교 인근으로 교육 환경 고려 가능

* 조용하고 전원적인 주거 환경 선호 시 적합

9. 예상 입찰가

산정 근거

본 건의 감정가는 566,526,160원입니다. 주변 유사 물건의 시세 조사 결과, 토지 면적 및 상태를 고려할 때 5억원 초중반에서 7억원대까지의 가격 분포를 보입니다. 본 건은 권리상 복합적인 리스크(농지취득자격증명, 법정지상권 불분명, 대항력 있는 임차인 등)를 가지고 있어, 이러한 위험 요소를 감안한 가격 산정이 필요합니다. 또한, 임차인의 보증금이 0원이더라도 대항력이 있는 경우 명도에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

예상 입찰가

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준인 4억 8천만원 ~ 5억 4천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 법적 리스크를 감안하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.