나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12047 [1] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 석천리 198-22 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES감정 · 평가일 2025.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 석천리 소재 '석천감리교회' 북동측 인근에
위치하고, 주변은 전원주택, 임야, 농경지 등으로 형성되어있는 농촌지대이며, 접근성
및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 토지까지 차량의 츨입이 가능하고, 남동측 인근의 간선도로상에 버스정류장이
소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형으로 완경사 지대에 평탄하게 조성된 대지이며, '근린생활시설(단독
주택)부지'로 이용중임.
기호(2~13) : 대부분 부정형의 완경사 내지 평지로서 현황 '도로 등'의 상태임.

인접 도로상태

기호(1)은 남동측으로 노폭 약 5미터 정도의 전원주택단지 내 포장도로에 인접하며,
기호(2~13)은 본건 소재 전원주택단지 내의 도로로서 남측 인근의 왕복2차선 간선도로에
연결되는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~5,13) :
보전관리지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역).

기호(6~9) :
계획관리지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역).

기호(10) :
계획관리지역, 소하천(2023-08-01)(하천63)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역으로
부터200m이내지역), 소하천구역(2021-05-03)(원석천), 건축볍 제2조제1항제11호 나목에
따른 도로(도로일부포함).

기호(11,12) :
계획관리지역, 소하천(2023-08-01)(하천63)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역으로
부터200m이내지역), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역), 소하천구역(2021-05-03)
(원석천).

제시목록 외의 물건

기호(1)토지상에 콘크리트 옹벽 및 조경수(소나무 1주) 등이 소재하며, 해당 물건은
토지와의 관계 및 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

기호(10,11)은 공부상의 지목(답)과 달리 현황 '도로 등'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 2층으로 (사용승인일: 2021.05.31)

외벽 : 드라이비트 등
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 장판, 타일 등
창호 : 샤시창호.

이용상태

건축물대장상 1,2층 공히 '제2종근린생활시설(사무소)' 용도임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 천정형에어컨 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 건물 1층의 피로티 부분에 '다용도실' 이 소재하며, 해당 부분은 기존의 기둥에
벽체를 시공한 간이한 구조로서 용도 및 거래관행 등을 고려하여 건물에 포함하여
평가하였음. (별지 '사진용지' 참조)

공부와의 차이

본건은 기존의 '단독주택'에서 건축물대장상 2024.07.15일자로 1,2층 공히 '제2종근린
생활시설(사무소)'로 용도변경된 상태이니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록 ① 지상 소재 소나무 1주 및 ⑭ 의 '1층 필로티부분의 다용도실' 매각 포함.
2. 목록 ⑭의 등기사항전부증명서상의 용도는 '단독주택'이나 건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(사무소)'임.
3. 목록 ⑩⑪의 현황 '도로'이나 농지취득자격증명 제출 필요, 별지 회신서 참고(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).
4. 정확한 지적경계 및 위치는 측량이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원 2025타경12047 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 천안시 동남구 목천읍 석천리 198-22 (신주소: 충청남도 천안시 동남구 삼방로 911-24)이며, 용도는 근린시설입니다.

건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(사무소)'이며, 사용승인일은 2021년 5월 31일입니다.

건축물대장상 용도 변경일은 2024년 7월 15일이며, 이는 등기사항전부증명서상의 '단독주택' 용도에서 변경된 것입니다.

감정가는 401,219,060원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

토지 면적은 2295.00㎡ (약 694.24평)이며, 건물 면적은 126.53㎡ (약 38.27평)입니다.

채권자는 검OOOOOO (검단새마을금고)이며, 특이사항으로는 농지취득자격증명 및 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 석천리 소재 '석천감리교회' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 전원주택, 임야, 농경지 등으로 형성된 농촌지대로, 접근성 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진입이 가능하며, 남동측 인근 간선도로상에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도 또한 보통 수준입니다.

토지 기호(1)은 사다리형으로 완경사 지대에 평탄하게 조성된 대지이며, '근린생활시설(단독주택)부지'로 이용 중입니다.

기호(2~13) 토지는 대부분 부정형으로 현황 '도로 등'의 상태입니다.

토지 기호(1)은 남동측으로 노폭 약 5미터 정도의 전원주택단지 내 포장도로에 인접하며, 기호(2~13)은 단지 내 도로로서 남측 인근 왕복 2차선 간선도로에 연결됩니다.

토지 이용계획상 보전관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 2월 4일 접수된 검단새마을금고의 근저당권(을12, 건물 등기부상 을1)으로, 채권최고액은 351,000,000원입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리 없이, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없습니다.

임차인 현황은 인수 보증금 합계 0원으로, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌지대의 전원주택 단지 내에 위치하며, 현재 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다.

인근 지역은 주거 및 농경지 위주로 형성되어 있어, 상권 활성화보다는 전원생활 및 단독 개발에 적합한 환경입니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

5. 생활정보

주변 환경은 농촌지대로, 대규모 편의시설이나 문화시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

다만, 인근 지역에 대한 혐오시설의 존재는 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 목록 ⑩⑪ 토지의 현황이 '도로'이나 공부상 지목은 '답'이므로, 매각 결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 낙찰자의 보증금은 반환되지 않습니다.

* 토지 지적 경계 및 위치 불확실성: 정확한 지적 경계 및 위치는 측량이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 목록 ⑩⑪ 토지가 공부상 지목(답)과 달리 현황 '도로 등'으로 이용 중입니다.

* 건물 용도 변경: 등기사항전부증명서상 용도는 '단독주택'이나 건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(사무소)'로 변경되었습니다. (2024.07.15)

* 토지 일부 제한사항: 토지 일부(기호 10, 11, 12)는 소하천구역, 건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른 도로, 가축사육제한구역 등에 저촉됩니다.

* 일괄매각 포함 물건: 목록 ① 지상 소나무 1주 및 ⑭의 '1층 필로티부분의 다용도실'이 매각에 포함됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 근린생활시설 건물과 넓은 토지를 일괄 매각하는 건으로, 토지와 건물 모두의 가치를 고려할 수 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 토지 지적 경계 확인 필요성, 건물 용도 변경 등 명확히 확인하고 진행해야 할 사항들이 존재합니다.

주변 환경은 농촌 지역에 속하나, 차량 접근성은 양호합니다.

신축 건물이라는 장점이 있으나, 농지 관련 규제 및 토지 이용계획 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신 건물입니다.

* 토지 활용 가능성: 넓은 토지를 포함하고 있어 향후 건축, 증축, 또는 기타 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있어 재산권 행사가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 401,219,060원입니다.

낙찰 시 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 부동산의 최근 시세, 해당 지역의 개발 계획, 본건의 잠재적 리스크 해소 방안 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다.

이를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.