나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12045 [1] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 석천리 198-25 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남감정 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 기호(1~13)은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 석천리 소재‘먹방이마을’북동측 인근에 위치하고 주위는 전원주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는바, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 기호(1~13)까지 차량 접근 가능하고, 인근 간선도로 및 버스정류장과의 거리 등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 완경사지에 평탄하게 조성된 '근린생활시설(사무소)부지'입니다.
기호(2~13): '도로 등'으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1): 대상물건 북동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
기호(2~13): 대상물건이'도로'입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):보전관리지역
가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(2,3,4,5):보전관리지역
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(6,7,8,9):계획관리지역
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(10):계획관리지역, 소하천(2023-08-01)(하천63)(저촉)
가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
소하천구역(2021-05-03)(원석천)<소하천정비법>
<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호(11):계획관리지역, 소하천(2023-08-01)(하천63)(저촉)
가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
소하천구역(2021-05-03)(원석천)<소하천정비법>

기호(12):계획관리지역, 소하천(2023-08-01)(하천63)(저촉)
가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
소하천구역(2021-05-03)(원석천)<소하천정비법>

기호(13):보전관리지역
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

기호(10,11): 공부상 지목은 '답'이나, 현황 '도로'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(14): 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건물로서
(사용승인일: 2021.09.09.)

외벽: 몰탈위페인팅 및 드라이비트 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창호: 샤시창호 입니다.

이용상태

기호(14) 1층: 근린생활시설(사무소)로 이용중입니다.
2층: 근린생활시설(사무소)로 이용중입니다.

설비내역

기호(14): 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

기호(14): 등기사항전부증명서상 용도는 ’단독주택‘이나, 일반건축물대장상 2024.07.15.자로 ’제2종근린생활시설(사무소)‘로 용도변경됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록 ⑭의 '1층 필로티부분의 다용도실' 매각 포함.
2. 목록 ⑭의 등기사항전부증명서상의 용도는 '단독주택'이나 건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(사무소)'임.
3. 목록 ⑩⑪의 현황 '도로'이나 농지취득자격증명 제출 필요, 별지 회신서 참고(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).
4. 정확한 지적경계 및 위치는 측량이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12045 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 석천리 198-25

* 용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장상), 단독주택 (등기부상)

* 감정가: 402,619,530원

* 토지면적: 2311.00㎡ (약 699.17평)

* 토지 지분면적: 547.53㎡ (약 165.65평)

* 건물면적: 126.53㎡ (약 38.27평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 검단새마을금고 (채권자명: 검OOOOOO)

* 특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요, 공동담보, 1층 필로티 부분 다용도실 매각 포함, 건물 용도 불일치, 정확한 지적 경계 및 위치 측량 필요

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 석천리 '먹방이마을' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 전원주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 대체로 주거 및 자연환경이 혼합된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로 및 버스정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용도 가능한 것으로 보입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 이용상태: 본건 대상물건 기호(1)은 근린생활시설(사무소) 부지로 이용 중이며, 부정형의 완경사지에 평탄하게 조성되어 있습니다. 대상물건 기호(2~13)은 '도로 등'으로 이용 중입니다.

* 인접도로 상태: 본 물건은 북동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 2월 4일 접수된 검단새마을금고의 근저당(을12)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 9월 28일 접수된 검단새마을금고의 근저당(을1)입니다.

* 총 채권액: 토지 등기부상 채권 총액은 약 546,070,901원이며, 건물 등기부상 채권 총액은 약 584,463,868원입니다.

* 소멸 여부: 본 경매 절차 개시로 인해 말소기준권리보다 후순위인 채권, 근저당, 가압류, 압류 등은 소멸될 예정입니다. 낙찰자는 별도의 인수 부담이 없는 권리 분석이 가능합니다.

* 인수되는 권리: 현재 파악된 바로는 인수해야 할 보증금이나 별도의 권리는 없는 것으로 보입니다 (인수 보증금 합계: 0원). 단, 등기부상 지상권 등은 별도 확인이 필요하나, 물건명세서상 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본 물건이 소재한 목천읍 석천리는 천안시 외곽 지역으로, 주로 전원주택 단지와 농경지가 혼합된 형태를 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가나 편의 시설이 일부 분포할 것으로 예상됩니다. 읍내 중심지와의 거리가 상권 활성화에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 산업 폐기물 저장소 등)의 존재 여부를 명확히 판단하기 어렵습니다. 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 상세 지적도, 토지이용계획 확인원 등을 통한 추가적인 조사가 반드시 필요합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 본 물건지 주변에는 기본적인 편의시설(마을회관, 소규모 마트 등)이 일부 존재할 수 있으나, 대형마트, 쇼핑몰 등은 천안 시내 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 목천읍 소재지나 인근 지역의 병원, 학교, 관공서 등 공공시설 이용은 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있어 학생들의 통학 여건을 확인해야 합니다.

* 의료시설: 가까운 거리에 종합병원은 없을 가능성이 높으며, 일반 의원, 한의원, 치과 등은 목천읍 소재지나 인근에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본 건의 일부 토지(목록 ⑩, ⑪)는 현황상 '도로'로 이용 중이나, 공부상 지목이 '답(논)'으로 되어 있습니다. 따라서 해당 토지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 기한 내 미제출 시 매수인의 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 용도 불일치: 건물 등기사항전부증명서상의 용도는 '단독주택'이나, 건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(사무소)'이며, 2024년 7월 15일자로 용도 변경되었습니다. 이는 향후 건물 활용이나 재건축 시 관련 법규 적용에 있어 혼란을 야기할 수 있습니다. 정확한 건축물 현황과 법규 적용 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 지적경계 불분명: 정확한 지적 경계 및 위치 확인을 위해 측량이 필요하다는 점은, 매수 후 경계 분쟁 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 보전관리지역 및 계획관리지역에 속해 있어 건폐율 및 용적률에 제한이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 일부 지역은 소하천구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 추가적인 제한이 따를 수 있습니다.

* 임대차 관계 확인 불가: 현장 사정상 임대 관계 확인이 어려웠다는 점은, 미확인 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으며, 이는 잠재적인 명도 리스크로 작용할 수 있습니다. (단, 현재까지 파악된 인수 보증금은 0원입니다.)

* 도로 부분 취득: 본 경매 물건에는 현황 '도로'로 이용되는 토지(답 지목)가 포함되어 있습니다. 이러한 토지를 매입할 경우, 일반적인 토지 매입과는 다른 법적 검토 및 고려 사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근 사용승인된 건물과 넓은 토지를 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다. 건물은 제2종근린생활시설(사무소)로 활용 중이며, 토지는 근린생활시설 부지와 도로 등으로 이용 중입니다. 그러나 일부 토지의 지목과 현황이 다르며 농지취득자격증명 제출이 요구되고, 건물 등기부상 용도와 건축물대장상 용도가 불일치하는 등 복합적인 권리 및 공부상 이슈가 존재합니다. 또한, 토지 이용 계획상 관리지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 소하천구역 등의 제한사항이 있습니다. 임대차 관계 확인이 어렵다는 점도 잠재적 리스크로 작용합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 충분히 파악하고, 관련 법규 및 행정 절차를 면밀히 검토한 후 신중하게 투자 결정을 내려야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 건축물이어서 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 넓은 토지 면적: 총 2311.00㎡ (약 699.17평)의 넓은 토지 면적은 향후 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 용도 변경 이력: 건축물대장상 제2종근린생활시설로 용도 변경된 이력이 있어, 추후 다양한 상업적 또는 업무적 활용을 고려할 수 있는 여지를 남깁니다.

* 주변 개발 잠재력: 목천읍 지역의 향후 도시 계획 및 개발 동향에 따라 토지 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 402,619,530원입니다. 경매 물건의 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 물건의 하자 여부 및 복구 비용, 잠재적 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 물건은 농지취득자격증명 필요, 건물 용도 불일치, 지적경계 불분명, 임대차 관계 미확인 등 다수의 리스크 요인을 가지고 있습니다. 따라서 감정가를 기준으로 하되, 이러한 리스크 해소에 필요한 비용과 향후 예상 수익률을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로 해당 금액은 고려 대상에서 제외됩니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 참고용이며, 본 물건의 가치 평가 및 리스크 분석 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 건물 용도에 따른 실제 활용 가능성 검토 결과에 따라 입찰가를 조정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.