나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20425 [1] 충청남도 논산시 연산면 백석리 462-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중제감정 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연산면 백석리 소재 ""백석초등학교"" 북서측 인근에 위치하며
부근은 학교, 단독주택, 전, 임야, 간헐적으로 도로변 소규모근린생활시설로 형성되어
있으며 남동측으로 백석산업단지가 위치하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 승강장까지의 거리
및 시내버스 운행 빈도, 공익시설 및 편익시설과의 거리, 접근성, 연계성 등으로 보아
일반적인 대중 교통사정은 대체로 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

부정형(1) 및 삼각형(2)의 토지로 주택의 건부지 및 잡종지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 (1) 토지는 동측으로 지적도상 도로와 접하나 본건 토지와 접하고 있는 지적도상
도로(616-1번지)는 일부가 미개설도로로서 본건 토지는 동측 도로로부터 직접적인 출
입이 불가능하며 소로를 통하여 출입하고 있고 (2) 토지는 소로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로2류(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역,
비행안전제2구역, 도로구역, 접도구역, 준보전산지
(2) 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구
역, 준보전산지입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

본건 (2) 토지의 공부상 지목은 임야이나 실제 잡종지 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(3) 벽돌구조 콘크리트평슬래브지붕 단층건으로
외벽 : 모르타르 위 수성페인트 등
내벽 : 벽지 및 일부 내장타일 등
창호 : 새시 유리창 등

(3-1) 경량철골구조 강판지붕 단층건으로
내외벽 : 일부 샌드위치패널 및 경량철판, 일부 벽체 없습니다.

이용상태

(3) 단독주택
(3-1) 창고 및 작업장으로 이용 중입니다.

설비내역

(3) 급배수 급탕설비, 위생설비, 난방설비, 기타설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도, 사진과 같이 종물 및 부합물이 소재하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

본건 (3) (3-1) 건물은 의뢰목록상 백석리 462-3, 462-15 양 지상 소재로 되어 있으
나 2022년 07월 25일 462-15번지 토지가 462-3과 합병되어 실제 462-3 단일 지상에
소재하고 (3-1) 건물은 의뢰목록상 경량철골구조 콘크리트평슬래브지붕 단층 단독주
택(부속창고) 74.45㎡이나 실제 경량철골구조 강판지붕 단층 창고로서 건물지붕 형
태가 의뢰목록과 상이하고 건물 면적은 다소 차이가 있으나 대체로 동일성이 인정되
는 것으로 판단되어 평가목적을 고려하여 의뢰목록을 기준으로 평가하였으니 참고하
시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 제시외건물 (ㅁ)은 이동이 가능할 것으로 판단되나 평가 목적을
고려하여 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 태양광설비 포함하나 이동가능한 경량철골구조 강판지붕 단층 사무실 22.5㎡ 매각제외
-목록1.2. 주택의 건부지 및 잡종지로 이용 중
-목록3. 실제 462-3 단일 지상 소재, 부속창고는 경량철골구조 강판지붕 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

논산지원 2025타경20425 (1)

소재지

충청남도 논산시 연산면 백석리 462-3

용도

단독주택

감정가

201,566,920 원

토지면적

775. 00㎡ (약 234.44평)

건물정보

건축물대장 상 건물(3)의 연면적은 174.02㎡(약 52.64평)이며, 벽돌구조 단독주택임.

제시외 건물: 33.70㎡ (이동 가능한 경량철골구조 강판지붕 단층 사무실 22.5㎡는 매각 제외)

초기 제공 정보와 건축물대장 상 건물 면적에 차이가 있으므로 현장 확인 필요.

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

유OOOOOOOOOO (유한회사)

특이사항

- 일괄매각. 제시외 건물 및 태양광 설비 포함.

- 이동 가능한 경량철골구조 강판지붕 단층 사무실 22.5㎡는 매각 제외.

주의사항

- 목록1, 2 토지는 주택의 건부지 및 잡종지로 이용 중.

- 목록3 건물은 실제 462-3번지 단일 지상에 소재하며, 부속창고는 경량철골구조 강판지붕임.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연산면 백석리 소재 "백석초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 학교, 단독주택, 밭, 임야, 그리고 간헐적으로 도로변 소규모 근린생활시설이 형성되어 있으며, 남동측으로 백석산업단지가 위치하고 있습니다.

교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재합니다. 대중교통 사정은 대체로 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

토지(1)는 부정형, 토지(2)는 삼각형 모양으로 주택의 건부지 및 잡종지로 이용 중입니다. 토지(2)는 공부상 지목이 임야이나 실제로는 잡종지 상태입니다.

인접 도로상태

토지(1)는 동측 지적도상 도로(616-1번지)와 접하나 일부 미개설되어 직접적인 출입이 불가능하며, 소로를 통해 접근해야 합니다. 토지(2)는 소로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역, 소로2류(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 도로구역, 접도구역, 준보전산지 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리현황

말소기준권리: 을3 (근저당, 유한회사대명주류상사, 2024.08.08, 50,000,000원)

매각으로 소멸될 권리: 을3, 을4 (근저당), 을5 (임차권), 을6 (전세권) 등 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 갑5 (소유권이전담보가등기, 이일섭, 2025.06.17) - 본 가등기는 말소기준권리보다 선순위로, 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높으므로 각별한 주의가 필요합니다.

건물 등기부에도 동일한 권리 내역이 존재합니다.

임차인 현황

임차인: 이일섭 (이 )

보증금: 11,000,000원

차임: 0원

전입/확정/배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금 11,000,000원은 을5 (임차권설정)으로 등기되었으며, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수 보증금은 없습니다. 다만, 임차인(이일섭)이 갑5 (소유권이전담보가등기)의 권리자이기도 하므로, 가등기 인수와 관련하여 추가적인 법적 검토 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 논산시 연산면 백석리의 주거 및 농경지가 혼재된 지역에 위치합니다. 주변에 백석초등학교가 있고, 남동측에 백석산업단지가 인접해 있어 향후 산업단지 관련 수요 또는 배후 주거지로서의 잠재력을 기대할 수 있습니다. 소규모 근린생활시설이 존재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 백석초등학교 북서측 인근에 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

교통: 차량 접근성은 보통이며, 인근 시내버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 주변 소규모 근린생활시설 이용 가능. 상세 편의시설은 추가 확인 필요.

1.5. 잠재적 리스크

도로 접근성: 토지(1)가 지적도상 도로와 접하나 일부 미개설로 직접 출입이 불가하여, 진출입 시 불편함이 따르며 건축 및 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

공법상 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 소로2류(저촉), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 접도구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 토지 개발 및 이용 시 신중한 검토가 요구됩니다.

소유권이전담보가등기 인수: 말소기준권리보다 선순위인 갑5 (소유권이전담보가등기)가 존재하여 낙찰자가 인수하게 될 경우, 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. (권리금액 50,000,000원 + α)

건물 현황: 건물(3-1)의 실제 지붕 형태 및 면적이 의뢰목록과 상이하여 현황 파악이 중요합니다. 또한, 매각 제외되는 제시외 건물(22.5㎡) 외 다른 제시외 물건 존재 여부 확인이 필요합니다.

임대관계: 임대관계가 미상이나, 대항력 없는 임차인으로 인수 부담은 없으나 명도 절차 시 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 연산면 백석리에 위치한 토지 및 단독주택 경매 물건입니다. 백석초등학교 인근의 입지, 토지 면적(775㎡), 그리고 일괄 매각되는 건물(174.02㎡)을 고려할 때 잠재적 가치를 지닙니다. 그러나 토지 접근성의 제약, 복합적인 공법상 제한, 그리고 무엇보다 말소기준권리보다 선순위인 소유권이전담보가등기(갑5)의 인수 가능성은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이러한 위험 요소를 면밀히 분석하고, 현장 답사를 통해 건물의 실제 상태와 주변 시세를 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

백석초등학교 인근으로 주거지로서의 기본적인 가치 보유.

넓은 토지 면적(775㎡) 대비 비교적 낮은 감정가 수준으로, 시세 대비 저평가 가능성 탐색.

남동측 백석산업단지 인접으로 인한 잠재적 개발 또는 수요 증가 기대.

등기부상 권리관계 확인 및 인수 부담 최소화 방안 모색 시, 재개발 또는 신축 등 토지 활용 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 201,566,920원

인수 보증금 (임차인): 0원

현 시세 분석: 제공된 주변 시세 정보 및 json 분석을 통해 파악한 본건과 직접적으로 비교할 수 있는 유사 단지 또는 건물의 최근 거래 사례가 부족하여 정확한 현 시세 파악에 한계가 있습니다. 다만, 논산시 연산면 지역 단독주택의 매매가는 일반적으로 1억 후반대부터 3억 이상까지 다양하게 형성되어 있으며, 본건의 감정가는 2억 156만 6,920원입니다.

리스크 요인(특히 선순위 담보가등기 인수)을 고려할 때, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위:

보수적 관점: 감정가의 70% ~ 80% (약 141,000,000원 ~ 161,000,000원)

적정 관점: 감정가의 80% ~ 90% (약 161,000,000원 ~ 181,000,000원)

※ 상기 예상 입찰가는 일반적인 경매 시장 상황과 제시된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 선순위 담보가등기 인수 금액, 명도 비용, 리모델링 비용 등 추가적인 제반 비용을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현장 방문 및 철저한 권리 분석, 주변 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.