나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15848 [1] 충청남도 예산군 예산읍 창소리 283-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕암감정 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 예산읍 창소리 소재 ""창소사거리"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 전, 답 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 국도 제21호선이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서, ""단독주택"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역(2018-01-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별지""지적 및 건물개황도"", ""사진용지""참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1): 시멘트블럭조 시멘트기와지붕 단층 건물로서,
외 벽: 판넬 마감 등
내 벽: 벽지도매 및 타일 등 마감
창 호: 샤시창호 등 마감
바 닥: 장판깔기 및 타일 등 마감

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어있음.

부합물 및 종물

별지""지적 및 건물개황도"", ""사진용지""참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함
-본건 건물은 등기사항전부증명서상 283-3, 284-4 양 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 정확한 경계 확인을 위한 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

본건은 충청남도 예산군 예산읍 창소리 283-3번지에 소재하고 있으며, 신주소는 창말로60번길 15입니다.

1.2. 건물 정보

본건은 단독주택으로, 시멘트블럭조 시멘트기와지붕 단층 건물입니다.

전체 건물 면적은 83.90㎡ (약 25.38평)이며, 사용승인일은 1978년 4월 8일입니다.

외벽은 판넬 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샤시창호, 바닥은 장판 및 타일 등으로 마감되었습니다.

내부에는 위생 및 급배수 시설이 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지 정보

토지 면적은 510.20㎡ (약 154.33평)이며, 대체로 사다리형의 평지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 감정가

감정평가액은 221,750,000원입니다.

1.5. 매각 대상

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.6. 경매 구분

부동산 임의경매입니다.

1.7. 채권자

본 경매의 채권자는 천안미래새마을금고(변경 전 명칭)입니다.

1.8. 특이사항

본건은 제시외 건물(81.00㎡)을 포함하여 일괄 매각합니다.

1.9. 주의사항

* 일괄매각, 제시외 건물 포함.

* 본건 건물은 등기사항전부증명서상 283-3, 284-4번지 양 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 예산읍 창소리 소재 "창소사거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전, 답 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 국도 제21호선이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 소유권 이전: 심기호(1992.06.24), 이태희(2011.06.28) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 을19 근저당 (천안북부새마을금고, 2019.12.19, 118,300,000원)

* 말소예정 권리: 을19, 을21, 을22 (근저당), 갑3 (가압류) 등 다수의 권리가 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 외 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 현재 진행 중인 경매: 갑4 임의경매 (천안미래새마을금고, 2025.07.24)로, 본 경매의 직접적인 원인이 되었습니다.

* 등기부채권 총액: 209,300,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부 또한 토지 등기부와 유사한 권리 내역을 나타내며, 동일한 말소 및 소멸 기준으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본 건에는 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 예산읍 창소리 주거 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. "창소사거리" 인근으로 기본적인 상업 시설이 분포할 것으로 예상되나, 중심상업지구보다는 생활권역 내의 소규모 상권으로 판단됩니다. 주요 편의시설, 병원, 학교 등은 예산읍 중심지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건 주변으로는 단독주택들이 밀집해 있으며, 농경지가 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다. 인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 국도 제21호선 접근성이 양호하여 차량을 이용한 시내외 이동이 편리합니다. 초등학교, 중학교, 병원, 대형마트 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

토지 및 건물 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

6.2. 제시외 건물

건물 면적 외 별도로 81.00㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되어 있습니다. 현장 방문 시 해당 건물의 현황 및 활용 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 경계 확인 필요

건물이 등기부상 283-3번지와 284-4번지 양 지상에 걸쳐 있는 것으로 등재되어 있어, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다. 이는 향후 인접 토지와의 경계 분쟁 가능성을 내포하므로 주의가 요구됩니다.

6.4. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)에 대한 정보는 현재로서는 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 예산군 예산읍 창소리에 위치한 단독주택으로, 토지 510.20㎡와 건물 83.90㎡(제시외 81.00㎡ 포함)에 대한 일괄 매각 건입니다. 감정가는 221,750,000원이며, 등기부상 모든 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 예정으로 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다. 주위 환경은 보통 수준이며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 건물이 두 필지에 걸쳐 소재하여 경계 측량이 필요하고, 제시외 건물이 포함된 점은 고려해야 할 사항입니다. 제공된 주변 '다세대' 주택 매매 정보는 직접적인 비교가 어렵지만, 해당 지역의 주택 시장이 활발함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 안전합니다.

* 토지 면적이 510.20㎡로 비교적 넓어 향후 활용 가치 증대가 기대됩니다 (단, 지역 지구 및 도시계획법상 제한사항 확인 필요).

* 제시외 건물이 포함되어 있어 이를 활용하거나 철거 후 재건축 등을 고려할 수 있습니다.

* 지역 내에서 안정적인 주거 공간으로서의 가치를 지니고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 단독주택으로, 제공된 주변 매매 정보는 '다세대' 주택으로 유형이 상이하여 직접적인 비교에 한계가 있습니다. '다세대' 주택의 거래 사례를 볼 때, 면적 대비 거래 가격이 높게 형성되어 있어 해당 지역의 주택 시장 수요가 있음을 알 수 있습니다.

그러나 본건은 단독주택으로서 토지 가치, 건물의 상태, 제시외 건물 존재, 경계 측량 필요성 등 다양한 요소를 고려해야 합니다. 감정가(221,750,000원)를 기준으로 하되, 보수적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 현장 방문 및 추가적인 주변 단독주택 시세 조사, 토지 관련 규제 확인 등을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

보수적인 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 230,000,000원

(참고: 위 예상 입찰가는 제공된 정보와 유사 사례를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 시장 상황 및 현장 답사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.