나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503033 [1] 세종특별자치시 어진동 649 호수의아침 12층1220호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 어진동 소재 ""한국토지주택공사세종특별본부"" 동측 인근에 위
치하며, 주위는 상업 및 업무용 빌딩, 주거용 오피스텔 등으로 형성된 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 진.출입이 가능하며, 남서측 및 북서측 인근에 96번 지방도, 시내버스
승강장이 위치하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트평지붕 17층 건물 중 제12층 제1220호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등.
내벽: 인테리어 마감 등.
창호: 샷시창호임.

이용상태

""호수의 아침 제12층 제1220호"" - 업무시설(오피스텔) 로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, ""대(주상용 건부지)"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남동측으로 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류
(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임
- 기 타: ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503033 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 어진동 649 호수의아침 12층1220호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 100,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 민OO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 6.35㎡ (약 1.92평)

* 건물면적: 24.00㎡ (약 7.26평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 건축연도: 2014년

* 층수: 17층 건물 중 12층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 세종특별자치시 어진동 소재 "한국토지주택공사세종특별본부" 동측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무용 빌딩, 주거용 오피스텔 등으로 형성된 지대임.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 남서측 및 북서측 인근에 96번 지방도, 시내버스 승강장이 위치하여 제반 교통상황은 보통시됨.

2.3. 건물 구조 및 외관

철근콘크리트구조(철근)콘크리트 평지붕 17층 건물 중 제12층 제1220호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시창호임.

2.4. 이용상태

"호수의아침 제12층 제1220호"는 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

2.5. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

2.6. 토지 이용 및 환경

토지는 부정형 평지로서, "대(주상용 건부지)"로 이용 중임. 서측 및 남동측으로 아스콘 포장도로에 접함.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭 30m~35m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당함. 또한 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

* 채권자: 민OO

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 민상규

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-25

* 확정일자: 2022-01-14

* 대항력: 있음

* 비고:

3.3. 권리 분석 요약

* 채권 최고액: 100,000,000원 (근저당권, 강제경매 등)

* 말소기준권리: 갑4 압류 (세종세무서장, 2024-08-19)

* 인수되는 권리: 을1 주택임차권 (민상규, 2024-01-30 접수, 말소: 인수)

3.4. 임차인 권리 분석

* 임차인: 민상규

* 보증금: 100,000,000원

* 전입일자: 2022-01-25

* 확정일자: 2022-01-14

* 대항력: 있음

* 주택임차권 등기: 2024-01-30 접수, 인수 대상임.

3.5. 배당 및 인수 보증금

* 예상 배당금 (임차인 민상규): 97,639,233원

* 인수 보증금 (매수인이 인수할 금액): 2,360,767원

* 인수 보증금 합계: 2,360,767원

3.6. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전: 정선철(2014-12-01), 한해란(2022-01-25, 매매 금100,000,000원)

* 주택임차권: 민상규(2024-01-30 접수, 권리금액 100,000,000원, 말소: 인수)

* 압류: 세종세무서장(2024-08-19, 말소기준권리)

* 강제경매: 민상규(2025-07-24, 대전지방법원 2025타경503033)

3.7. 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권(2024.01.30. 접수 제8331호)은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 "호수의아침" 오피스텔의 전용면적 23.573㎡ ~ 25.861㎡ 물건이 2025년 10월에 70,000,000원 ~ 95,000,000원에 거래되었습니다. 2024년 2월에는 전용면적 24.005㎡ 물건이 70,000,000원에 거래된 바 있습니다. 이를 바탕으로 산정한 3.306㎡(1평)당 가격은 약 290만원 ~ 370만원 수준입니다.

4.2. 시세 대비 감정가 및 전세가

본건의 감정가는 100,000,000원이며, 건물 면적은 24.00㎡(약 7.26평)입니다. 최근 실거래가 최고가인 95,000,000원(25.861㎡)을 고려할 때, 감정가는 시세보다 다소 높게 형성되어 있거나, 해당 물건의 층수 및 향 등 개별적인 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

4.3. 전월세 동향

최근 전월세 정보는 매매 정보와 동일하게 제시되어 있어, 실제 전월세 시세 파악에는 한계가 있습니다. 다만, 보증금 1억원, 차임 0원의 임차인 정보가 존재하므로, 임대수익률보다는 시세차익 목적의 투자가 주로 이루어지는 지역으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통 및 편의시설

* 교통: 남서측 및 북서측 인근에 96번 지방도, 다수의 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 차량을 통한 주요 도로 접근성이 양호함.

* 편의시설: "한국토지주택공사세종본부" 인근에 위치하며, 주위 상업 및 업무용 빌딩, 주거용 오피스텔 밀집 지역으로 관련 편의시설 이용이 용이함. 세종시청 등 행정기관 접근성도 우수함.

5.2. 혐오시설 및 기타

주변 지역은 주로 업무 및 주거용으로 개발되어 있어, 특이한 혐오시설이 발견되지는 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

가장 큰 리스크는 선순위로 대항력 있는 임차인 민상규 씨의 보증금 1억원 중 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 잔액 2,360,767원을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이는 입찰가 외에 추가로 부담해야 할 비용이 될 수 있음.

6.2. 감정가 대비 실거래가

최근 실거래가 최고가 95,000,000원과 비교했을 때 감정가 100,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 이는 향후 매각 과정에서 유찰 가능성을 시사함.

6.3. 공실 위험

오피스텔의 경우 공실 발생 시 임대수익이 없을 수 있으므로, 임대수요 및 공실률을 면밀히 파악해야 함.

7. 종합 의견

본건 오피스텔은 세종시 중심상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋음. 건물 자체도 2014년식으로 비교적 신축에 속하며, 업무시설로서의 활용도가 높음. 그러나 선순위 임차인의 보증금 인수 부담과 감정가 대비 시세, 그리고 공실 위험 등의 잠재적 리스크를 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심상업지역의 탁월한 입지

* 향후 행정수도 이전 및 관련 개발에 따른 가치 상승 기대

* 비교적 신축(2014년식)의 오피스텔로 상품성 우수

* 주변 상업 및 업무 시설 접근성 용이

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 100,000,000원이며, 최근 최고 실거래가는 95,000,000원입니다. 인수 보증금 2,360,767원을 제외하고 고려 시, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

최근 실거래가 수준과 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 약 90% 수준인 90,000,000원으로 산정하는 것을 제안합니다. 이는 인수 보증금 2,360,767원을 포함하더라도 총 취득 비용이 92,360,767원으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

다만, 본 물건은 유찰 시마다 감정가가 하락하므로, 입찰 당시의 감정가 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.