나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502983 [1] 대전광역시 서구 정림동 641-1 늘푸른아파트 103동 19층1906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 정림동 소재 "대전정림초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지 및 단독주택, 다가구주택, 근린시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지까지 제차량 출입 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 제19층 제1906호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 내벽 : 벽지마감 등 바닥 : 장판지깔기 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실 등- 현황 도면상)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 수세식위생설비, 난방설비, 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 아스콘포장 중로, 북측 및 남측으로 아스콘포장 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역).

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임 2) 기타 --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502983 (1)

소재지: 대전광역시 서구 정림동 641-1 늘푸른아파트 103동 19층 1906호

용도: 아파트

감정가: 178,000,000원

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

토지면적: 31.49㎡ (약 9.53평) (토지 지분: 31.492077211822536㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사투엠에스대부 (본건 신청 채권자)

건축년도: 1996년 (사용승인일 1996.05.31)

1.1. 입지조건

* 단지 내/외부 환경

본건은 대전광역시 서구 정림동 소재 "대전정림초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통 상황

본건이 속한 아파트 단지까지 차량으로의 접근이 용이하며, 단지 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 주변 시설

단지 인근에 대전정림초등학교가 위치하고 있습니다.

가까운 반경 내에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 대부분 주거 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2014년 4월 7일 접수된 국민은행 근저당권 (을7) 입니다.

* 낙찰로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등은 낙찰과 동시에 소멸됩니다. 제공된 등기부 요약 정보에 따르면, 등기부상의 모든 권리들은 낙찰과 함께 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

개요상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 현황 조사 내용상 해당 권리의 존재는 확인되지 않았습니다. 따라서 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 본 물건에 대한 임차인 현황은 '미상'으로 표시되어 있습니다.

그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 현재 인수해야 할 보증금이 있는 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 제3종일반주거지역 내에 위치한 아파트로, 배후 주거 수요가 풍부한 지역입니다.

* 인근에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보

아파트명: 벽산늘푸른

주소: 대전광역시 서구 정림동 641-1

총 동수: 5개 동

총 세대수: 720세대

최고층/최저층: 20층/1층

본건은 103동 19층에 위치합니다.

주차: 총 203대 (지상 6대, 지하 14대), 지하 전기차 충전기 12대 보유

* 편의시설

단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 교육시설

대전정림초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육에 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일한 채무를 담보하는 다른 물건의 경매 진행 및 결과가 본건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 다만, 본건 자체는 이미 임의경매 개시결정이 내려진 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역) 등 다양한 도시계획 및 관련 법규의 적용을 받습니다. 이러한 규제들은 향후 재건축이나 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

* 건축물 노후도

본 아파트는 1996년에 사용 승인되어 약 30년 경과한 건물입니다. 시간이 지남에 따라 유지보수 및 관리 비용이 증가하거나, 재건축/리모델링 논의가 발생할 수 있으며, 이는 장기적인 관점에서 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 대전광역시 서구 정림동에 위치한 늘푸른아파트 103동 19층 1906호로, 전용면적 59.98㎡ (약 18.14평)의 아파트입니다.

* 대전정림초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있으며, 단지 내외의 입지 조건 및 편의시설은 일반적인 수준입니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 특별한 권리나 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되어, 경매 절차 진행에 있어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 최근 실거래가 및 감정가격을 비교했을 때, 시장 상황을 고려한 합리적인 접근이 필요한 물건입니다.

* 공동담보 물건이라는 특수성과 건물의 노후도, 도시계획상의 제약 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트: 정림동은 주거 인프라가 갖추어진 지역으로, 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확: 인수 부담이 없는 권리 분석으로, 상대적으로 안전한 경매 투자가 가능합니다.

* 실거래 사례 존재: 유사 면적의 아파트 매매 사례가 최근에 있어 시세 파악 및 투자 가치 판단에 유용한 정보를 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 178,000,000원

* 최근 매매 사례 (59.976㎡, 15층): 162,000,000원 (2026년 6월 6일)

* 본건은 19층으로, 유사 면적(59.98㎡, 약 18.14평)의 15층 거래 사례(162,000,000원)보다 높은 층수에 해당합니다.

* 층수 프리미엄과 최근 실거래가, 그리고 감정가격을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

* 실제 입찰 시에는 현재 시장 상황, 본인의 자금 계획, 현장 방문을 통한 추가적인 물건 상태 확인 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.