나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502938 [1] 대전광역시 중구 대흥동 38-18 2층202호 다세대주택 경매

대전광역시 중구 대흥로158번길 50 스노우빌 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경502938(대전지방법원 경매10계). 감정가 42,000,000원, 최저가 14,406,000원. 매각기일은 2026-08-13입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 502938 [1]
소재지	대전광역시 중구 대흥동 38-18 2층202호
도로명주소	대전광역시 중구 대흥로158번길 50 스노우빌
용도	집합건물
매각기일	2026.08.13
관할법원	대전지방법원 경매10계 (042-470-1810)
이용제한	방화지구, 도시계획구역, (접함)소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 일반상업지역

대전광역시 중구 대흥동 38-18 2층202호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	12.66㎡ (3.83평)
건물면적	32.16㎡ (9.73평)

금액

감정가	42,000,000원
최저가	14,406,000원 (감정가 대비 35%)
입찰보증금	1,440,600원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.30	42,000,000원	유찰
2차	2026.06.04	29,400,000원	유찰
3차	2026.07.09	20,580,000원	유찰
4차	2026.08.13	14,406,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 이산감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본 건은 대전광역시 중구 대흥동 소재 ""대전대흥초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.
교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근편익시설, 시내버스정류장 등으로의 접근성 등으로 보아 대중교통 사정은 보통인 편임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제2층 제202호 단일세대로서,
-외벽 : 시멘몰탈 마감등
-창호 : 샷시창호 마감등.
이용상태: 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문됨.
설비내역: 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 정방형의 평지로서, 다세대주택건부지로 이용 중임.
인접 도로상태등: 동측으로 노폭 약4~6미터의 아스팔트포장도로를 이용 중임.
토지이용계획 및 제한상태: 토지이용계획확인서 상 용도지역은 일반상업지역임.(자세한 사항은 토지이용계획확인서 참조)
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): -후첨 '사진용지'와 같이, 본건이 속한 건물의 외부에 ""(속칭)스노우빌""로 표기되어 있음.
-관계인 부재로 내부는 직접 확인하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502938 (1)

소재지: 대전광역시 중구 대흥동 38-18 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 42,000,000원

토지면적: 12.66㎡ (약 3.83평)

건물면적: 32.16㎡ (약 9.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 대전광역시 중구 대흥동 소재 대전대흥초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리하여 교통 사정은 보통인 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권이전, 압류, 가압류, 강제경매 등의 권리 변동이 확인됩니다. 말소기준권리는 2022년 4월 12일자 국민건강보험공단의 압류로 보입니다. 현재 진행 중인 강제경매(2025타경502938)는 채권자 서화석에 의해 개시되었습니다.

3.2. 임차인 분석

현재 본 건에는 임차인 서화석이 거주 중입니다.

* 임차인: 서화석

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021년 5월 21일

대항력: 있음

참고사항: 채권자 본인이 임차인으로, 보증금 35,000,000원의 대항력 있는 임차인입니다.

3.3. 권리관계 요약

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히, 현재 진행 중인 강제경매가 말소기준권리가 되어, 해당 경매를 통해 낙찰이 이루어지면 등기부상의 모든 권리는 소멸됩니다. 다만, 감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 건은 일반상업지역에 속해 있어 주거 외 상업 용도로도 활용될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 편의점 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (검색 결과 참조)

5.2. 교육시설

대전대흥초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 채권자인 임차인 서화석은 35,000,000원의 보증금을 가지고 있으며 대항력이 있습니다. 해당 임차인이 본 경매 절차의 채권자이므로, 낙찰가의 일정 부분이 임차인에게 배당될 것으로 예상됩니다. 그러나 만약 낙찰가가 임차인의 보증금 전액을 충당하지 못할 경우, 추가적인 법적 분쟁이나 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 내부 미확인: 관계인 부재로 건물 내부를 직접 확인하지 못하여 정확한 현황 파악에 한계가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 대흥동에 위치한 다세대주택으로, 일반상업지역에 속해 있어 상업적 활용 가능성도 있습니다. 인근 대전대흥초등학교가 있으며 교통 여건은 보통입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이자 현재 경매 절차의 채권자인 서화석이 존재한다는 점입니다. 최근 동일 건물(스노우빌)의 동일 면적(32.16㎡) 물건이 2026년 2월 31,000,000원에 거래된 사례가 있어 시세 파악에 중요한 참고자료가 됩니다. 감정가 42,000,000원 대비 최근 거래가 31,000,000원이 현저히 낮아, 감정가에 대한 재검토가 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 동일 건물 최근 거래 사례: 2026년 2월, 동일 건물(스노우빌)의 32.16㎡ 면적 물건이 31,000,000원에 거래된 사례는 투자 가치 산정의 명확한 기준을 제시합니다.

* 일반상업지역: 주거용 외 상업시설 등으로의 복합 용도 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 최근 동일 건물 실거래가와 임차인의 보증금, 그리고 감정가를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

가장 중요한 비교 대상은 2026년 2월에 거래된 동일 건물(스노우빌)의 32.16㎡ 면적 물건으로, 31,000,000원에 거래되었습니다. 채권자인 임차인 서화석의 보증금은 35,000,000원이며, 대항력이 있습니다.

입찰 시, 임차인의 보증금 35,000,000원은 인수 보증금으로 간주되지 않으나, 해당 채권자이므로 낙찰가가 이를 충족시키지 못하면 문제가 될 수 있습니다. 따라서 최저 입찰가는 최소한 임차인의 보증금 수준인 35,000,000원 이상으로 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

동일 면적의 최근 실거래가가 31,000,000원이지만, 임차인의 보증금액과 채권자라는 점을 고려할 때, 35,000,000원에서 38,000,000원 사이의 입찰가를 신중하게 고려해 볼 수 있습니다. 이 범위는 최근 거래가를 상회하면서도 임차인 보증금을 충족시키고, 감정가(42,000,000원)보다는 낮아 추가적인 시세 차익을 기대할 수 있는 수준입니다.

따라서, 예상 입찰가는 35,000,000원에서 38,000,000원 사이로 제안합니다.1. 물건 기본정보