나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3714 [1] 대전광역시 서구 도마동 118-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도마동 소재 '대전제일고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통시됨.

형태 및 이용상태

가장형 토지로서 단독주택(다가구주택 12가구) 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(존치지역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 중점경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서

(사용승인일자: 2018.12.17)
외벽: 치장벽돌 등 마감
내벽: 타일 및 벽지 등 마감
창호: 샷시창호임.

이용상태

단독주택(다가구주택 2~4층 각 4가구)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 조경수는 감정평가 및 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3714 (1)

소재지: 대전광역시 서구 도마동 118-3 (신주소: 대전광역시 서구 도솔5길 35)

용도: 다가구주택 (12가구)

감정가: 1,863,768,080원

토지면적: 361.00㎡ (약 109.20평)

건물면적: 619.88㎡ (약 187.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOO (대전서부새마을금고로 추정)

2. 입지조건

위치: 대전광역시 서구 도마동 소재 '대전제일고등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변은 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통시됩니다.

토지: 본건은 가장형 토지로서, 서측으로 노폭 약 6미터 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역이며, 재정비촉진지구(존치지역)로 지정되어 있습니다. 또한 중점경관관리구역(도솔산)에 해당합니다.

주변 시설: 주변에 학교(대전제일고등학교)가 인접해 있으며, 주택가 내 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 특정 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을10 (토지 등기부) / 을1 (건물 등기부) - 대전서부새마을금고 근저당권 (접수일자: 2018-07-12 / 2018-12-21)

매각으로 소멸되는 권리: 토지 및 건물 등기부상의 모든 근저당권, 가압류, 임의경매, 압류, 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 현재 등기부상에는 해당 권리가 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

총 12명의 임차인이 확인되었으며, 모두 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* (202호) 오 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-10-10, 확정 2023-09-08, 배당 2025-10-22. 대항력 없음.

* (203호, 시온) 한국토지주택공사: 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-26, 확정 2022-07-13, 배당 2025-04-16. 대항력 없음.

* (204호) 채 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-05-03, 확정 2019-04-23, 배당 2025-08-04. 대항력 없음.

* (302호, 박 ) 한국토지주택공사: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-04-03, 확정 없음, 배당 2025-04-16. 대항력 없음.

* (303호, 윤 ) 한국토지주택공사: 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-04-03, 확정 2019-03-20, 배당 2025-08-11. 대항력 없음.

* (303호) 한국토지주택공사: 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-04, 확정 2022-02-10, 배당 2025-08-11. 대항력 없음.

* (304호, 송 ) 한국토지주택공사: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-02-12, 확정 2019-01-31, 배당 2025-04-16. 대항력 없음.

* (401호, 박 ) 주식회사동일콘벨트테크: 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-03-09, 확정 2023-03-09, 배당 2025-09-29. 대항력 없음.

* (402호, 이 ) 한국토지주택공사: 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-03-27, 확정 2019-03-20, 배당 2025-04-16. 대항력 없음.

* (404호) 김 : 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-08-19, 확정 2020-08-05, 배당 2024-10-23. 대항력 없음.

* 박소희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-03-14, 확정 없음, 배당 없음. 대항력 없음.

* 이용건: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-03-20, 확정 없음, 배당 없음. 대항력 없음.

인수되는 임차보증금 합계: 0원.

총 등기부 채권액: 토지 679,854,268원 + 건물 1,074,854,268원 = 1,754,708,536원 (모두 말소 예정)

4. 상권분석

본 물건은 대전 서구 도마동의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

학교(대전제일고등학교)가 인근에 있어 학생 관련 상권의 연계 가능성도 있습니다.

대규모 상업 지구와는 거리가 있으나, 일상생활에 필요한 편의시설은 도보 또는 차량으로 이용 가능한 범위 내에 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주거 환경: 다가구주택 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

편의시설: 인근 상권 및 도마네거리 등 지역 중심부를 통해 병원, 마트, 은행 등의 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 대전제일고등학교가 가까이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

재정비촉진지구 지정: 본 건은 재정비촉진지구(존치지역)로 지정되어 있어, 향후 도시 개발 계획에 따라 건물 및 토지 이용에 변동이 있을 수 있습니다. 이는 개발 이익 가능성과 동시에 재산권 행사에 대한 제약이 발생할 가능성도 있습니다.

임대 현황: 대부분의 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없으나, 일부 임차인의 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 명도 시 세부적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

건물 노후도: 2018년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하나, 향후 건물 유지보수 및 관리에 대한 계획이 필요합니다.

공실 위험: 다가구주택의 특성상 공실 발생 시 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 도마동에 위치한 신축급 다가구주택으로, 총 12세대가 거주 가능합니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되는 '완전 소멸' 물건이며, 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 분석상 매우 안전한 물건입니다.

건물 상태가 양호하고 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 재정비촉진지구로 지정된 점은 향후 개발 가능성과 함께 변동성을 내포하고 있어 주의 깊은 관찰이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2018년 사용승인으로 연식이 짧아 하자 보수 등 초기 투자 비용이 적을 것으로 예상됩니다.

권리상 안전: 모든 선순위 권리가 말소되어 등기사항이 깨끗합니다.

임차보증금 부담 없음: 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없어 금전적 부담이 없습니다.

개발 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 개발 시 시세 상승 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,863,768,080원입니다.

현재 유찰 횟수, 유사 물건의 시세, 재정비촉진지구 지정에 따른 미래 가치, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

권리상의 부담이 전혀 없다는 점은 긍정적이나, 재정비촉진지구의 개발 방향과 속도를 면밀히 분석해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 범위 (약 14억 9천만원 ~ 16억 7천만원)를 고려하되, 실제 현장 조사와 최신 시장 동향을 반영하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

(예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.