나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3716 [1] 세종특별자치시 새롬동 597 새뜸마을3단지 309동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 새롬동 소재 ""새롬초등학교"" 서측에 위치하며, 주위는
대단위 아파트단지 등으로 형성되어 있어, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 주변 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재
하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 제2층 제204호로서,
외 벽 : 페인팅마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 새뜸마을3단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복4차선, 동측으로 왕복2차선 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(접합), 중로2류(접합), 가축사육
제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3716 (1)

소재지: 세종특별자치시 새롬동 597 새뜸마을3단지 309동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 857,000,000원

토지면적: 89.22㎡ (약 26.99평)

건물면적: 100.92㎡ (약 30.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

집합건물 정보:

아파트명: 새뜸마을3단지

사용승인일: 2017년 4월 10일

총 동수: 10동

총 세대수: 677세대

최고층: 22층

최저층: 2층

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 세종특별자치시 새롬동 소재 "새롬초등학교" 서측에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지 등으로 형성되어 있어, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황:

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 주변 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

인접 도로상태:

본건 북측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 2차선 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역임.

주변 시설:

* 교육시설: 새롬초등학교, 새롬중학교, 새롬고등학교 등 (도보 거리)

* 편의시설: 단지 내 상가, 인근 상업지구 (마트, 병원, 은행 등)

* 공공시설: 세종시청, 세종교육청 등 (차량 접근 용이)

* 녹지: 괴화산, 나성천 등 (인근 위치)

혐오시설:

주변 반경 1km 이내 특이 혐오시설은 발견되지 않음.

3. 권리분석

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

말소기준권리: 2017년 8월 10일 농협은행주식회사 근저당 (을1)

등기부 요약:

* 소유권 보존: 신동아건설주식회사 외 1명 (2017-05-30)

* 소유권 이전: 진찬기 (2017-08-10, 말소)

* 근저당: 농협은행주식회사 (2017-08-10, 말소)

* 근저당: 주식회사 진인베스트대부 (2022-06-10, 말소)

* 임의경매: 으뜸 (2025-07-24, 대전지방법원 2025타경3716, 말소)

* 임의경매: 농협은행 (2026-03-06, 대전지방법원 2026타경600406, 말소)

* 근저당부채권근질권설정: 한밭새마을금고 (2026-04-30, 말소)

* 근저당부채권근질권설정: 김형택 (2026-04-30, 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (기재 없음)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 보증금 합계가 0원이지만, 임대관계가 미상으로 확인되어 실제 점유 현황 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 세종특별자치시 새롬동은 신흥 주거지로서, 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 인근에 새롬초등학교, 새롬중학교, 새롬고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수하며, 상업지구와도 가까워 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 세종시의 행정 중심 기능과 함께 교육, 문화, 상업 시설이 균형 있게 발달하고 있는 지역으로, 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

* 단지 내/인근 편의시설:

* 단지 내: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등

* 인근: 대형마트, 병원, 은행, 학원가 등 다양한 상업 시설 이용 가능

* 교통:

* 차량 접근 용이, 주변 도로변 버스정류장 위치

* 북측 왕복 4차선, 동측 왕복 2차선 도로 접함

* 주거환경:

* 아파트로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 설비 완비

* 주차: 지하 주차 28대 (총 28대, 최고층 22층, 최저층 2층) - *참고: 제공된 지하주차대수 28대, 주차대수합계 0대로 기재되어 있어, 실제 총 주차 대수는 추가 확인이 필요합니다.*

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 사건 외에도 2026타경600406 (농협은행) 등 다수의 경매 개시 결정이 존재합니다. 이는 채무 관계가 복잡하거나 다수의 채권자가 권리 행사를 하고 있음을 시사합니다.

* 임대 관계 미확인: 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자 확인 및 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건물 연식: 2017년 사용승인으로 신축 건물이 아니므로, 장기적인 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 새롬동의 핵심 주거지역에 위치한 아파트로, 주변 학군 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 가치가 높습니다. 교통 접근성 또한 양호하며, 대단지 아파트로서 기본적인 주거 만족도가 예상됩니다. 권리분석 상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정이나, 중복사건 발생 및 임대 관계 미상 부분은 주의 깊은 확인이 필요합니다. 감정가 대비 최근 실거래가 비교 시, 면적 차이를 고려하더라도 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 세종시 신흥 주거 지역인 새롬동의 핵심 단지에 위치하여 안정적인 수요 기대.

* 편리한 생활 인프라: 초, 중, 고 학군 및 다양한 상업, 편의시설 접근성 우수.

* 대단지 아파트: 새뜸마을3단지라는 브랜드 및 단지 규모를 통한 관리 용이성 및 주거 만족도.

* 가격 메리트 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 분석 시, 면적을 고려한 가격 비교를 통해 추가적인 시세 차익 가능성 탐색.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 동일 단지 내 전용면적 84.94㎡ ~ 84.98㎡가 2026년 5월~7월 사이 80,500만원 ~ 82,000만원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 약 100.92㎡로, 유사 면적 대비 거래 사례가 적으나, 상기 거래 사례의 면적당 가격(약 965만원/㎡)을 적용 시, 약 9억 7천만원 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

제시된 감정가는 8억 5천700만원으로, 최근 실거래가 대비 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 최근 실거래가 및 물건의 특성(넓은 면적)을 고려하여 다음과 같이 제안합니다.

적정 입찰가 범위: 900,000,000원 ~ 950,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.