나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30688 [1] 충청북도 충주시 연수동 686 연수주공(5)단지아파트 503동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 금릉동 소재 ""금릉초등학교"" 남측 대로 월편, 연수동에 위치하고
있는 ""연수주공(5)단지아파트"" 제503동 09층 904호이며,주위는 아파트단지(두진1,2차아파트,
연수부강아파트,연수주공4,5단지),주상복합용부동산 등으로 형성된 지역으로서 상가,관공서,
금융기관 등 생활편의시설은 인근에 소재하고 있어 주거환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 아파트 단지까지 차량접근 가능하며,대중교통편인 시내버스 정류장이 인근에 위치
하고 있는 등 교통사정 보통임.

건물의 구조

본건은 1997.10.31자로 사용승인된 아파트로서 피씨조 슬래브지붕 15층 건내 09층 904호
로서

외벽:세멘몰탈위 페인트 등 마감.
내벽:벽지도배 등 마감.
창호:샷시창.

이용상태

본건은 아파트(방2,거실겸 주방,화장실,현관,발코니 등)로 이용중임.

설비내역

개별가스 보일러에 의한 난방설비,위생설비,승강기설비 등을 갖추고 있으며 상태 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트가 소재하는 단지의 형상은 사다리형이며,14개동 아파트건물 및 단지내 상가건물
,부대시설건물 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트가 소재하는 단지 북측으로 대로(왕복6차선),동측으로 왕복4차선 도로, 서측으로
왕복2차선 도로와 각각 접하고 있어 인접도로 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,대로1류(폭 35m~40m)(대로1-7)(접함),중로1류(폭 20m~25m)(중로
1-33)(접함),중로2류(폭 15m~20m)(중로2-38)(접함),중로3류(폭 12m~15m)(중로3-34)(저촉),가
축사육제한구역(모든가축사육제한지역)(가축분뇨의 관리및 이용에 관한법률),상대보호구역
(2019-09-20)(초록유치원,충주금릉초등학교(병설유치원)(교육환경 보호에 관한법률)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 충주지원 2025타경30688 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 연수동 686 연수주공(5)단지아파트 503동 9층904호

* 용도: 아파트

* 감정가: 74,000,000원

* 토지면적: 27.98㎡ (약 8.47평)

* 건물면적 (전용면적): 39.69㎡ (약 12.01평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건

* 주의사항: 해당 정보 없음

* 특수물건정보: 중복사건

* 건축물 현황

* 총괄표제부상 단지 총 연면적: 154,034.59㎡ (약 46,608평)

* 표제부상 동(503동)의 총 연면적: 6,944.73㎡ (약 2,101평)

* 건물 사용승인일: 1997년 10월 31일

* 해당 아파트 동 최고층: 15층

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경

* 본건은 충청북도 충주시 연수동에 소재하는 "연수주공(5)단지아파트" 503동 9층 904호임.

* 주위는 아파트 단지, 주상복합 부동산 등으로 형성된 지역임.

* 상가, 관공서, 금융기관 등 생활 편의시설이 인근에 소재하여 주거 환경은 보통임.

* 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 전반적인 교통 사정은 보통임.

* 인접 도로상태

* 본건 아파트 단지는 북측으로 대로(왕복 6차선), 동측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 2차선 도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호함.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 대로1류(폭 35~40m), 중로1류(폭 20~25m), 중로2류(폭 15~20m) 도로 접합

* 중로3류(폭 12~15m) 도로 저촉

* 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)

* 상대보호구역(초록유치원, 충주금릉초등학교)

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리

* 한국주택금융공사 근저당 (접수일자: 2020-05-22, 권리금액: 33,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제공된 정보 없음.

* 등기부 요약

* 소유권 이전:

* 안영국 (접수일자: 2003-07-03)

* 신남숙 (접수일자: 2010-07-26)

* 민경환 (접수일자: 2020-05-22)

* 근저당:

* 한국주택금융공사 (접수일자: 2020-05-22, 권리금액: 33,000,000원, 비고: 말소기준권리)

* 가압류:

* 오케이저축은행 (접수일자: 2025-02-20, 권리금액: 20,345,091원, 비고: 말소)

* 신한저축은행 (접수일자: 2025-03-11, 권리금액: 18,700,374원, 비고: 말소)

* 에스비아이저축은행 (접수일자: 2025-04-01, 권리금액: 23,097,021원, 비고: 말소)

* 애큐온저축은행 (접수일자: 2025-05-08, 권리금액: 5,206,800원, 비고: 말소)

* 강제경매:

* 오케이저축은행 (접수일자: 2025-07-24, 비고: 말소)

* 임의경매:

* 한국주택금융공사 (접수일자: 2025-09-08, 비고: 말소)

* 등기부채권 총액: 100,349,286원

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 상업시설 및 주거 환경

* 본건이 위치한 연수주공(5)단지 아파트는 주변에 다른 아파트 단지 및 주상복합 건물이 밀집해 있습니다.

* 단지 인근으로 상가, 관공서, 금융기관 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 아파트 단지 정보

* 아파트명: 연수주공5단지

* 주소: 충청북도 충주시 연수동 686

* 사용승인일: 1997년 10월 31일

* 단지 구성: 총 14개동, 1410세대 (총괄표제부 기준)

* 주차: 총 161대 (지상 4대, 지하 6대, 기타 151대 - 총 주차대수는 161대로 표기되어 있으나, 세대수 대비 부족할 수 있습니다.)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

1.4. 생활정보

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* 주거 편의성

* 아파트 단지 인근에 다양한 상업 시설, 금융 기관, 관공서 등이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 교통 접근성

* 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 교육 환경

* 금릉초등학교와 초록유치원이 인근에 위치하고 있어 자녀가 있는 가구의 교육 환경이 양호합니다. 다만, 해당 지역은 초록유치원, 충주금릉초등학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 단지 내 편의시설

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 중복사건 가능성

* 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복되어 진행될 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 증가시키고, 배당 순위 및 금액 등에 예상치 못한 변동을 야기할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미확인

* 현재 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 실제 점유자 파악 및 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금은 0원으로 확인됨)

* 건물 노후화

* 1997년에 사용 승인된 아파트로, 향후 건물 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 재건축 또는 용도 변경 등 개발 계획 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 충주시 연수동의 아파트 밀집 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 권리 관계상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 특별한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 중복사건 가능성과 임대 관계 미확인 사항은 향후 절차 진행 및 명도 과정에서 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

* 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 한 시세 분석 결과, 감정가 대비 유사한 수준 또는 약간 상회하는 가격대를 형성하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 안정적인 권리 인수: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로, 안전하게 물건을 취득할 수 있습니다.

* 편리한 생활 인프라: 아파트 단지 주변으로 상가, 금융기관, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 지역 내 주거 선호도: 연수동은 충주시의 주요 주거 지역 중 하나로, 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 최근 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 74,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (2026년 6월 기준, 59.71㎡ 면적 기준):

* 10,200만원 (1층)

* 13,300만원 (13층)

* 12,000만원 (7층)

* 평균 시세 (59.71㎡): 약 11,833만원

* 본건 전용면적 (39.69㎡) 기준 예상 시세:

* 59.71㎡ 기준 면적당 가격(약 198.17만원/㎡)으로 환산 시, 39.69㎡ 기준 약 78,650,000원 수준으로 추정됩니다.

* 전월세 정보 (39.69㎡ 면적 기준, 2026년 5월):

* 보증금 500만원 / 월세 35만원 (5층)

* 종합 의견

* 본건은 감정가 74,000,000원 대비 최근 실거래가 기준 예상 시세가 약 78,650,000원 수준으로, 시세보다 감정가가 낮게 책정되어 있는 것으로 판단됩니다.

* 임차인의 보증금 인수 부담이 없으며, 권리 관계가 비교적 안전합니다.

* 예상 입찰가는 감정가 이상에서 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 제안: 최소 입찰가인 감정가 74,000,000원부터 시작하여, 예상 시세 하단인 78,000,000원 ~ 85,000,000원 사이에서 전략적인 입찰가 산정을 고려해 보시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.