나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30684 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 106동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 ‘중앙탑초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물내 제6층 제603호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감등임.
내벽 : 벽지도배 및 내부인테리어 마감등임.
창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

용전리 696 : 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2013-01-24), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.
나. 현장조사시 내부는 출입치 못하였으며, 건축물대장상 현황도면 및 외부관찰에 의하여 종합적으로 조사하되, 내부는 일반적인 시설 및 이용상황으로 판단하였음.

물건 비고

안치현은 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023. 11. 8.임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30684 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696, 신우희가로아파트 106동 6층 603호

* 용도: 아파트

* 감정가: 165,000,000원

* 토지 면적: 49.27㎡ (약 14.9평)

* 건물 면적: 59.83㎡ (약 18.1평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축물 정보:

* 단지명: 신우희가로아파트

* 동/호수: 106동 603호

* 전용 면적: 59.83㎡ (약 18.1평)

* 사용 승인일: 2018년 01월 15일

* 건축 구조: 철근콘크리트 구조

* 총 층수: 17층 (해당 건물 기준)

* 아파트 단지 정보:

* 총 면적: 71,538.54㎡ (약 21,641평)

* 세대수: 741세대

* 주차 대수: 868대 (지하 705대, 지상 163대)

1.1. 입지조건

* 위치: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 ‘중앙탑초등학교’ 남측 인근

* 주위 환경: 아파트 단지, 학교, 임야 등 혼재

* 교통 상황: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 소재 (대중교통 보통)

* 토지 이용 계획:

* 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 중로1류 (폭 20m~25m) 접합

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교)

* 기업도시개발구역 (충주지식기반형기업도시)

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 우리은행 근저당 (2018.01.17, 62,160,000원)

* 등기 현황:

* 소유권보존 (2018.01.17)

* 근저당 (우리은행, 2018.01.17, 62,160,000원) - 말소기준권리

* 신탁등기 말소 (2019.09.24)

* 주택임차권 (안 , 2023.11.08 등기, 보증금 91,990,000원) - 전입 2020.03.10, 확정 2023.09.25. 대항력 없음.

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.07.24, 106,997,422원) - 본건 경매

* 총 채권액 (등기부상): 약 154,150,000원

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리 매각으로 소멸)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주거단지 내 위치하며, 초등학교 인접으로 안정적인 주거 환경 형성.

* 반경 내 기본적인 생활 편의시설은 갖추어진 것으로 판단되나, 상업 시설 밀집도는 보통 수준.

1.4. 생활정보

* 주변 교육 시설: 중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교

* 교통: 단지 내 도로를 통한 외곽 공도 접근 용이, 인근 버스정류장

* 편의 시설: (별도 검색 결과 없음)

* 혐오 시설: 본 물건 주변으로 특별한 혐오 시설 정보는 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 안치현: 대항력은 없으나, 권리신고 및 배당요구하였으므로 배당 절차 확인 필요. 본건 경매 진행으로 보증금 회수 예상.

* 내부 조사 불가: 현장 방문 시 내부 확인이 이루어지지 않아 실제 상태 파악에 제한이 있음.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 설정되어 있으나, 해당 물건 경매 진행 시 다른 공동담보 물건과의 연관성은 낮을 것으로 판단됨.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2018년 준공된 신축급 아파트로, 실거주 및 투자 가치를 동시에 지님.

* 초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 접근성 또한 양호함.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명확한 권리 상태로 소유권 이전 가능.

* 내부 상태 확인이 어려운 점은 유의해야 하나, 전반적인 입지 및 상품성 고려 시 경쟁력 있는 물건으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트로서 상품성 우수.

* 안정적인 주거 환경 및 교육 여건.

* 권리 관계 명확하여 투자 안정성 확보.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 165,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 정보 분석 결과, 해당 면적의 아파트는 2026년 6월 ~ 7월 사이에 140,000,000원 ~ 150,000,000원에 거래되었습니다.

* 평균 시세는 약 14,600,000원으로, 감정가보다 낮은 수준입니다.

* 대항력 있는 임차인이 없으며 인수되는 보증금 또한 0원이므로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰이 가능합니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 140,000,000원 사이로 고려할 수 있으며, 135,000,000원을 목표 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.