나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1777 [1] 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 음성군 맹동면 동성리 소재 ""동성우체국"" 남서측 인근에 위치한 베누스빌딩"" 내의 제2층 제201호로서, 주위환경은 근린생활시설, 공원(두레봉공원), 아파트단지 등이 혼재된 상가지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

인근에 대중교통이 왕래하는 지방도 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 2층 201호로서
외 벽 : 돌붙임, 징크 판넬 마감 등.
내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호 : 샛시 창호 등.

이용상태

건물물대장상 용도는 의원이나 기준시점 폐문 부재상태로서 현재 공실로 탐문됨.

설비내역

공동의 엘리베이터, 위생설비, 급,배수설비 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로각지에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07), 제2종일반주거지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-12-31)(소(특)2-18)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국)2-48)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(집)2-50)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
대상물건 소재 베누스빌딩은 지하주차장이 없음.

물건 비고

- 채무자겸소유자 유한회사씨앤케이로부터 임차인 이시연에 대하여 배당배제신청서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

본 물건은 충주지원 2025타경1777 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514번지, 베누스빌딩 2층 201호입니다.

본 건물의 용도는 근린상가이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 전주성가신용협동조합입니다.

1.2. 면적

토지 면적은 82.61㎡ (약 24.99평)이며, 토지 지분 또한 82.61㎡ (약 24.99평)입니다.

건물 면적은 97.45㎡ (약 29.48평)이며, 건물 지분도 동일하게 97.45㎡ (약 29.48평)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 금액

본 물건의 감정평가액은 274,000,000원입니다.

등기부상 채권 총액은 144,000,000원입니다.

현재 파악된 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 건물정보

건물은 철근콘크리트구조이며, 2층 201호로 사용 승인일은 2016년 06월 08일입니다.

건물 외벽은 돌붙임, 징크 판넬 마감이며, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샛시 창호 등입니다.

건물 내에는 공동 엘리베이터, 위생설비, 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 용도는 의원이나, 기준 시점 조사 결과 폐문 부재 상태로서 현재 공실로 파악되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

대상 물건은 충청북도 음성군 맹동면 동성리 소재 "동성우체국" 남서측 인근에 위치한 베누스빌딩 내에 있습니다.

주위 환경은 근린생활시설, 공원(두레봉공원), 아파트단지 등이 혼재된 상가지대로서 전반적으로 양호한 편입니다.

인근에는 충북혁신도시가 위치하여, 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 수혜가 기대됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근에 대중교통이 왕래하는 지방도가 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

21번 국도 및 중부내륙고속도로, 평택제천고속도로 접근성이 용이한 편이며, 충북혁신도시와 인접해 있어 광역 교통망 이용이 편리합니다.

2.3. 지역 지구 및 규제

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속합니다.

소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)와 접해 있으며, 혁신도시개발예정지구 내 중점경관관리구역에 포함되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(절대제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권보존은 유한회사 씨앤케이(2016-06-14) 명의로 되어 있습니다.

근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사(2019-09-17)가 설정한 144,000,000원이 말소기준권리입니다.

채권자 전주성가신용협동조합의 임의경매 개시 결정 등기(2025-07-24)가 말소될 예정입니다.

3.2. 채권총액

등기부상 채권 총액은 144,000,000원입니다.

3.3. 말소기준권리

2019년 09월 17일자 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 개요가 없어 확인 불가하나, 일반적으로 경매 절차에서 소멸됩니다.)

3.5. 임차인 분석

* 임차인 : 이시연

* 보증금 : 20,000,000원

* 차임 : 50,000원

* 전입일자(사업자등록일자) : 2025년 02월 20일

* 확정일자 : 2025년 02월 20일

* 배당신고일자 : 2025년 10월 22일

* 대항력 : 없음

* 비고 : 채무자 겸 소유자인 유한회사 씨앤케이로부터 임차인 이시연에 대하여 배당배제신청서가 제출되었습니다.

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 원칙적으로 낙찰자에게 보증금이 인수되지 않습니다. 그러나 배당배제신청서가 제출된 점은 명도 과정에서 추가적인 주의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 상권 특성

본 물건은 제1,2종 근린생활시설로 용도가 등록되어 있어, 다양한 소매점, 서비스업, 학원, 의원 등의 업종이 입점 가능합니다.

주위 환경은 근린생활시설, 공원, 아파트단지가 혼재된 상가지대이며, 이는 배후 주거 수요와 유동 인구를 동시에 확보할 수 있는 긍정적인 요인입니다.

충북혁신도시와 인접해 있어 상권 활성화 및 이용객 증가가 기대됩니다.

4.2. 잠재적 개발 요인

본 물건이 속한 지역은 혁신도시 개발예정지구에 포함되어 있어, 장기적인 지역 발전 및 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

인근 도로망 개선 및 신규 시설 개발에 따른 상권 확장의 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

동성우체국이 인근에 위치하며, 두레봉공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 공공시설

주변에는 공원, 도로망 등 공공시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

임차인 이시연에게 배당배제신청서가 제출되어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

채무자 겸 소유자와 관련된 임차인이라는 점도 주목해야 합니다.

6.2. 물리적/운영 리스크

건물에 지하 주차장이 없다는 점은 방문객이나 입점자의 편의성을 저해할 수 있습니다.

현재 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보를 위한 공실 리스크 관리 및 마케팅 전략이 필요합니다.

본 물건은 공동담보로 묶여 있어, 관련 경매 절차의 추가적인 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시 인근에 위치한 근린상가로서, 현재는 공실 상태이나 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 잠재력을 지니고 있습니다.

접근성 및 주변 생활 환경은 양호한 편이며, 다양한 업종이 입점 가능한 용도입니다.

다만, 임차인 관련 배당배제신청서 제출 및 공동담보 물건이라는 점에서 권리 분석 및 명도 과정에 세심한 주의가 요구됩니다.

지하 주차장 부재는 상가 운영에 다소 제한적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시 인근 입지로 개발 잠재력 높음.

* 제1,2종 근린생활시설로 다양한 업종 입점 가능.

* 배후 주거 단지 및 유동 인구 확보 유리.

* 토지 및 건물 면적 대비 감정가 및 채권 총액이 비교적 낮아 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 274,000,000원에서 채권 총액 144,000,000원을 고려하고, 임차인 인수 금액이 없는 점과 현재 공실 상태 등을 종합적으로 판단하여 산정해야 합니다.

더불어, 유사 물건의 실거래가 및 주변 시세, 명도 예상 비용 등을 추가적으로 조사하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

다만, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 보수적인 접근으로는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하여, 권리 분석 및 명도 리스크를 감안한 최적의 가격을 고려해 볼 수 있습니다. (예: 약 191,800,000원 ~ 219,200,000원)

최종 입찰가는 낙찰 후 명도 비용, 예상 공실 기간, 리모델링 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.