나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30565 [1] 충청북도 충주시 산척면 석천리 367-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕 지상2층 건물로서,
(사용승인일 : 2021.12.09)
외벽 : 드라이비트 마감 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 목조 마감 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 강마루깔기 및 장판지깔기 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

""단독주택""으로 이용중임.

설비내역

LPG보일러에 의한 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 및 '건물개황도' 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 토지를 수반하지 않는 건물만의 매각이므로 응찰시 주의 요함.
- 제시외 건물인 데크 평가 및 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 충주지원 2025타경30565 (1)

소재지: 충청북도 충주시 산척면 석천리 367-14 (신주소: 월천길 13-39)

용도: 단독주택

건축구조: 경량철골구조 기타지붕 지상 2층

사용승인일: 2021년 12월 09일

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 183,628,500원

토지 면적: 604.00㎡ (약 182.71평)

건물 면적: 139.30㎡ (약 42.15평) (주건물 139.30㎡, 제시외 건물 32.35㎡ 포함)

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상: 건물만 매각 (토지 미포함)

채권자: 노OO

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

본 물건은 충청북도 충주시 산척면에 위치하며, 주변은 전원주택 단지 또는 농림 지역의 성격을 띠는 한적하고 조용한 지역으로 파악됩니다. 인근에 산과 논밭이 많아 전원생활에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

지역 내 도로망은 잘 갖추어져 있으나, 대중교통보다는 자가용 이용이 편리한 지역으로 예상됩니다. 주요 도로 접근성에 대한 상세 정보는 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기 현황

소유권 보존: 김영모 (접수일자: 2021-12-14)

3.2. 권리 관계

전세권 설정: 노현자 (권리금액: 170,000,000원, 접수일자: 2021-12-27, 말소기준권리)

임의경매 개시: 노현자 (접수일자: 2025-07-18, 말소)

등기부채권 총액: 170,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권

3.3. 임차인 현황

임대 관계 미상임.

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

법정지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 건물만 매각되므로 법정지상권 성립 여부 및 범위에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 단독주택으로서 특정 상권에 속하기보다는 개별 주거지로서의 가치를 가집니다. 주변 지역은 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설 및 주거 환경

인근 편의시설, 학교, 병원 등에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 농촌 지역의 생활 환경을 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

주변 지역에 특별히 인근에 위치한 혐오 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 관련 리스크

본 물건은 토지를 수반하지 않는 건물만의 매각이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 법정지상권이 명시되어 있습니다. 이는 건물 소유자가 토지 소유자에게 지료를 지급해야 하거나 토지 사용에 대한 협의가 필요함을 의미하며, 건물 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 매우 중요한 리스크입니다.

6.2. 토지 미포함 매각 리스크

토지를 소유하지 않고 건물만 매각되는 경우, 건물 철거 또는 토지 사용권 확보를 위한 추가적인 법적, 재정적 부담이 발생할 수 있습니다. 응찰 시 이 부분에 대한 심도 있는 검토가 필수적입니다.

6.3. 기타 리스크

임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 신축 건물 이점

2021년 12월에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 노후화에 따른 수리비 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

7.2. 활용 가능성 (제한적)

법정지상권 문제를 명확히 해결하고 토지 사용권을 확보한다면, 단독주택 또는 기타 용도로 활용 가능성이 있습니다. 다만, 법정지상권의 제약으로 인해 활용 방안이 제한될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 신축 단독주택이라는 장점이 있으나, 토지를 수반하지 않는 건물만 매각되고 법정지상권의 존재 가능성이 있어 투자에 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 법정지상권의 구체적인 내용(존재 여부, 범위, 예상 지료 등)을 사전에 철저히 조사하고, 토지 소유자와의 협상 가능성 및 관련 비용을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다. 제시외 건물인 데크 또한 평가 및 매각에 포함되므로 이 점도 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 지역의 단독주택 시세는 토지 포함 여부, 건물 상태 등에 따라 다양하게 형성될 수 있습니다. 본 물건의 경우, 토지가 포함되지 않고 법정지상권이라는 중대한 권리 제약이 있어 단순 시세 비교만으로는 정확한 가치 산정이 어렵습니다. 감정가는 건물 자체의 가치를 기준으로 산정된 것으로 보이나, 실제 거래 가치는 법정지상권으로 인해 현저히 낮아질 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 183,628,500원 중 법정지상권으로 인한 가치 하락분 및 토지 미포함 매각의 특수성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 법정지상권이 건물 가치를 30~50% 이상 하락시킬 수 있다는 점과 토지 미포함 매각의 불리함을 감안하여, 감정가 대비 높은 할인율을 적용하여 예상 입찰가를 산정합니다.

9.3. 제안 입찰가

상기 분석을 종합할 때, 본 건의 예상 입찰가는 100,000,000원 내외에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 이는 비교적 신축 건물이라는 점을 고려하되, 높은 리스크 요인을 반영한 보수적인 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.