나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1739 [1] 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 동성리 소재 ""충북혁신도시 복합혁신센터"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등의 공동주택을 배후지로 하는 근린생활시설 등이 밀집되어 있는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입이 자유롭고, 인근에 간선도로가 통과하며 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

라멘구조 스라브지붕 지상3층 건물내 1층 101호로서

외 벽 : 현무암 판재마감, 징크패널 등
내 벽 : 시멘트 몰탈마감 등
바 닥 : 타일 마감 등

이용상태

근린생활시설(점포)로 이용중임.

설비내역

기호(1)이 속한 건물동에 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측, 남서측으로 중로와 북서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07), 제2종일반주거지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-12-31)(소(특)2-18)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국)2-48)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(집)2-50)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경1739 (1)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 325,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전주성가신용협동조합

1.2. 기본 물건 정보

토지 면적: 42.73㎡ (약 12.93평)

건물 면적: 50.40㎡ (약 15.25평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 라멘구조, 지상 3층 건물 내 1층 101호

건축물 용도: 제1종근린생활시설 (점포)

건물 외벽: 현무암 판재마감, 징크패널 등

건물 내벽: 시멘트 몰탈마감 등

건물 바닥: 타일 마감 등

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본건까지 차량의 진,출입이 자유롭고, 인근에 간선도로가 통과하며 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

남동측, 남서측으로는 중로(폭 15m~20m)와 북서측으로는 소로(폭 8m~10m)에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.2. 주변 환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 동성리 소재 "충북혁신도시 복합혁신센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택을 배후지로 하는 근린생활시설 등이 밀집된 상가지대입니다.

토지는 대체로 사다리형이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 중로 및 소로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 유한회사씨앤케이 (2016-06-14)

근저당 (말소기준권리): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2019-09-17) 채권최고액 252,000,000원

임의경매개시결정: 전주성가신용협동조합 (2025-07-24) 청구금액 208,287,146원

총 등기부채권액: 252,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 20,000,000원

차임: 800,000원

전입일자(사업일자): 2024-10-18

확정일자: 2024-10-18

배당신고일자: 2025-08-05

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 보증금 반환 의무가 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 등기부상의 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특징

본 물건은 충북혁신도시 내의 상가 밀집 지역에 위치하며, 주변의 아파트 단지들을 배후 수요로 하고 있습니다.

충북혁신도시는 계획적으로 조성되고 있는 신도시로, 지속적인 인구 유입과 함께 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 최근 언론 보도에 따르면 충북혁신도시 중심 상권의 공실률이 2025년 1분기 기준 30%에 근접하는 등 상권 침체 우려도 제기되고 있습니다. 이는 수도권 인구 이동보다는 기존 인근 지역 주민의 이동이 주된 요인으로 분석되며, 자족 기능 부족이 원인으로 지목됩니다.

4.2. 업종 분석

제1종근린생활시설(점포)로 이용 중인 본 물건은 일반적인 상업 시설로서 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

주변 주거 단지의 소비 성향을 고려한 소매점, 음식점, 카페, 학원, 병원, 서비스업종 등이 적합할 것으로 예상됩니다.

다만, 신규 상가 공급 증가 및 기존 상가 공실률 상승 추세에 따라 업종 선택 및 경쟁력 확보가 중요합니다.

4.3. 잠재적 상권 개발 가능성

충북혁신도시는 진천, 음성, 증평 등 인접 지역의 배후 수요를 흡수할 수 있는 중소 거점 지역으로 발전할 가능성이 있습니다.

장기적으로는 공공기관 이전과 함께 지역 경제 활성화 및 인구 유입이 지속될 경우 상권의 점진적인 회복 및 성장이 기대됩니다.

하지만 단기적으로는 공실률 증가 추세 등 불안정한 상권 상황을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 주위 상가 지역에 기본적인 편의시설(마트, 식당, 병원 등)이 갖추어져 있습니다.

충북혁신도시 내에 수소안전뮤지엄과 같은 교육 및 체험 시설이 위치해 있습니다.

또한, 맹동저수지와 같은 자연 공간이 인접해 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 검색)

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

음성군 맹동면 지역은 대체로 자연 경관이 좋고 청정한 환경을 지닌 곳으로 알려져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부상 말소기준권리보다 후순위인 채권들은 모두 소멸 예정이므로, 낙찰자가 인수할 법적 권리 부담은 없어 보입니다.

다만, 명세서상 기재되지 않은 예상치 못한 권리관계가 존재할 가능성은 늘 있으므로, 현장 확인 및 등기사항전부증명서 재확인이 필요합니다.

6.2. 시장/지역 리스크

충북혁신도시의 높은 상가 공실률 및 상권 침체 가능성이 주요 리스크 요인입니다.

부동산 시장 전반의 경기 변동이나 지역 경제 상황에 따라 임대 수익률 및 건물 가치에 영향을 받을 수 있습니다.

혁신도시 내 아파트 단지(예: 충북혁신도시 B9BL 공공주택 건설 사업)의 신규 입주가 진행될 경우, 잠재적인 수요 증가는 기대할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변에 혐오시설이 없다는 점은 긍정적인 요소이나, 혁신도시 개발 과정에서 향후 주변 환경 변화 가능성도 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시라는 개발 잠재력이 있는 지역에 위치한 근린상가로, 안정적인 배후 수요를 갖추고 있으며 교통 접근성도 양호합니다.

현재까지 파악된 권리관계 상 인수되는 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능한 물건입니다.

하지만 최근 충북혁신도시 상권의 높은 공실률과 침체 우려가 관찰되고 있어, 투자 시 신중한 접근과 함께 상권 회복 가능성 및 본 물건의 경쟁력을 면밀히 분석해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시 개발 수혜 지역: 향후 지역 발전 및 인구 유입에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 안정적인 임대 수익 기대: 공동주택 단지를 배후로 하는 근린상가로서 고정적인 수요층 확보 가능.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리 없이 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸 예정으로 안전한 취득 가능.

* 교통 접근성 우수: 중로 및 소로에 접하고 있어 차량 이용이 편리함.

9. 예상 입찰가

본 물건은 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 0원입니다.

예상 입찰가는 감정가 325,000,000원을 기준으로, 현 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 물건의 현재 상태 및 향후 수익성, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

최근 충북혁신도시의 상가 공실률 증가 추세를 감안하여, 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.