나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30671 [1] 충청북도 충주시 엄정면 율능리 485-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 엄정면 율능리 소재 ""율능교차로"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모공장, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지방도 등이 소재하나, 대중교통은 다소 보통 이하임.

형태 및 이용상태

대상물건1 : 대체로 삼각형의 완경사지를 평탄하게 조성하여 공업용으로 이용중임.
대상물건3 : 대체로 사다리형의 완경사지를 평탄하게 조성하여 공업용으로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건1,3 공히 소로각지에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건1,3 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

건물개황도 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건2 공장 : 일반철골구조 기타지붕(판넬) 1층 공장으로
내.외벽 : 판넬마감.
창 호 : 샛시 창호 등.

대상물건2 숙소 : 경량철골구조 기타지붕(판넬) 1층 부속건물로
외 벽 : 판넬마감 등.
내 벽 : 인테리어 마감 및 일부 타일 붙임 등.

대상물건2 사무실 : 경량철골구조 기타지붕(판넬) 1층 부속건물로
외 벽 : 판넬마감 등.
내 벽 : 인테리어 마감 및 일부 타일 붙임 등.

이용상태

대상물건2 : 별개의 건물로서 공장, 숙소, 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

대상물건2 공장 : 전기설비 등.
대상물건2 숙소 : 전기설비, 난방설비, 위생설비, 급.배수설비 등
대상물건2 사무실 : 전기설비, 급.배수설비, 위생설비 등

부합물 및 종물

건물개황도 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 2-1. ~ 2-13. 포함 (2-10. 제외)
타인소유 추정의 연료탱크, 기계기구 등은 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 충주지원 2025타경30671 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소벤처기업진흥공단 (주요 채권자)

* 공동담보: 해당 사항 있음

* 매각 구분: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청북도 충주시 엄정면 율능리 485-1

* 용도: 공장

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 229.89㎡ (약 69.55평)

1.3. 감정가 및 면적

* 총 감정가: 1,404,361,960원

* 토지 면적: 3859.00㎡ (약 1167.47평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 720.22㎡ (약 217.89평)

* 건물 제시외 면적: 229.89㎡ (약 69.55평) (단, 2-10호 제외)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 대상 물건은 충청북도 충주시 엄정면 율능리 소재 "율능교차로" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 소규모 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 대체로 보통의 주위 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

* 대상 물건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 지방도가 소재하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다 (보통 이하 수준).

2.3. 토지 및 건물 이용 현황

* 토지: 대체로 삼각형의 완경사지를 평탄하게 조성하여 공업용으로 이용 중입니다. (대상물건1, 3)

* 건물: 일반철골구조의 1층 공장, 숙소, 사무실로 이용 중이며, 내부 마감은 판넬, 인테리어 마감 등으로 되어 있습니다. (대상물건2)

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형)

* 가축사육제한구역 (소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)

* 비행안전제6구역 (전술)

* 군용비행장 소음대책 제3종구역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지 및 건물)

* 말소기준권리: 2017년 6월 20일자 중소기업진흥공단의 근저당권 (을21, 을10)입니다.

* 총 등기부채권액: 1,632,698,213원

* 주요 권리 내용:

* 소유권 이전 (대소바이오텍주식회사, 주식회사강동)

* 근저당권 (중소기업진흥공단, 신한은행)

* 가압류 (기술보증기금, 소상공인자영업자새출발기금)

* 압류 (충주세무서장, 국민건강보험공단)

* 임의경매 개시 결정 (중소벤처기업진흥공단)

3.2. 인수 및 소멸 권리

* 매각으로 인하여 모든 등기부상 권리는 말소될 예정입니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음)

3.3. 임차인 현황 및 주의사항

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 임대 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점을 고려하여 현장 조사를 통해 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 소규모 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역에 위치하여 산업 활동에 적합한 입지입니다.

* 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설에 대한 정보는 제한적이며, 주로 산업 활동을 위한 기반 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

* 충주시 엄정면은 군 항공기 소음대책지역에 포함되어 있으며, 지역 경제 활성화를 위한 군 소음 피해보상금이 지급되고 있습니다.

5. 생활정보

* 물건지 인근의 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 대중교통 이용이 다소 불편한 지역으로, 생활 편의 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

* 엄정면 내에는 우림정원과 같은 농촌 체험 휴양 마을이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 중 일부(2-1. ~ 2-13.)는 포함되나, 일부(2-10.)는 제외되는 복잡한 사항이 있습니다. 정확한 경계를 확인해야 합니다.

* 타인 소유 추정 물건: 연료탱크, 기계기구 등 타인 소유 추정 물건은 매각에서 제외되므로, 현장 확인 시 명확히 구분해야 합니다.

* 미상 임대 관계: 현장 조사 시 임차인 또는 점유자가 있을 수 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 폐기물 처리 시설 관련 이슈: 엄정면 지역에서는 폐기물 처리 시설 설치를 둘러싼 주민 반발이 나타나고 있으며, 이는 지역 사회의 민감성을 보여줍니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충주 지역의 공장 부지로, 상당한 토지 면적을 보유하고 있습니다.

* 다수의 권리 관계가 등기되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하며, 특히 가축사육제한, 비행안전구역, 군소음대책구역, 폐기물매립시설 설치 제한 지역 등에 해당하므로 향후 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

* 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 변수가 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 공장 운영 또는 개발 잠재력.

* 경매를 통한 권리 관계의 명확화.

* 감정가를 기준으로 한 투자 판단의 근거 마련.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,404,361,960원입니다.

* 등기부채권 총액은 1,632,698,213원입니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가 및 채권 총액, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 통상적으로 경매 초기에는 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰이 시작되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 채권 총액이 감정가를 초과하므로 이에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

* 예상 입찰가는 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (예: 감정가 70% ~ 100% 범위 내에서 전략적 판단)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.