나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30667 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 '중앙탑초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 학교 및 자연림이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층 건물내 제304호로서,
(사용승인일 : 2018.01.15)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 및 일부 석재붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비 및 승강기 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형, 평지로서 '주거용'으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2013-01-24), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

김대섭:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023. 8 . 8.
주택도시보증공사(임차인 김대섭) : 경매신청채권자로서 임차인 김대섭의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30667 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정가: 165,000,000원

1.2. 물건정보

* 소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 3층 304호

* 용도: 아파트

* 토지면적: 49.37㎡ (약 14.93평)

* 토지 지분: 49.3704㎡

* 건물면적: 59.95㎡ (약 18.13평) (전용면적)

* 건물 지분: 59.9533㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

* 공동담보

* 주의사항: 김대섭(주택임차권등기권자, 2023.08.08 등기), 주택도시보증공사(경매신청채권자, 임차인 김대섭의 보증금반환채권 양수, 대항력 및 우선변제권 승계 주장)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 '중앙탑초등학교' 남측 인근에 위치.

* 주위는 아파트, 학교, 자연림이 혼재하는 지역.

* 제반 주위환경은 보통 수준.

2.2. 교통상황

* 차량 접근 가능.

* 인근에 노선버스정류장 소재.

* 제반 교통상황은 보통 수준.

2.3. 도로상태

* 남동측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로와 접함.

2.4. 주변 시설

* 중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교 등 교육시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 아파트 단지와 주거 지역이 형성되어 있으며, 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 자연림이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

* 등기부등본상 권리:

* 우리은행 근저당 (62,280,000원)

* 신대섭 주택임차권 (118,350,000원)

* 주식회사신우산업개발 소유권이전2번신탁등기말소

* 임차권경정 (2020.05.29 확정일자)

* 주택도시보증공사 강제경매 (136,307,673원)

* 등기부채권 총액: 643,029,13원 (경매 시 소멸 예정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 118,350,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-24

* 확정일자: 2020-05-29

* 배당신고일자: 2023-08-08

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사에서 임차보증금반환채권 양수.

3.3. 권리분석 결과

* 본 물건은 매각으로 인해 모든 등기된 권리(근저당, 임차권, 강제경매 등)가 소멸될 예정입니다.

* 상기 임차인(신 )은 대항력이 없는 것으로 확인되어, 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본건은 학교와 아파트 단지가 밀집한 주거 중심 지역에 위치합니다.

* 단지 내 상가 및 인근 상업 지역을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 우수한 교육 환경으로 인해 가족 단위 거주자에게 선호될 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 아파트명: 신우희가로 아파트

* 소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층 건물 내 109동 3층 304호

* 사용승인일: 2018.01.15

* 이용상태: 아파트

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 및 일부 석재붙임 마감

* 창호: 섀시창호

5.2. 설비 내역

* 난방: 도시가스에 의한 난방 설비

* 위생/급배수: 기본적인 위생 및 급배수 설비

* 기타: 승강기 설비

5.3. 단지 정보

* 총 세대수: 741세대

* 동 수: 11개 동 (본건 109동)

* 최고층: 17층 (본건 3층)

* 주차대수: 총 868대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소.

* 전기차 충전기: 지상 2대, 지하 14대.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

* 본건은 공동담보로 설정되어 있으나, 경매 절차를 통해 채무가 정리될 것으로 예상됩니다.

6.2. 임차인 관련

* 임차인 신 은 대항력이 없는 것으로 확인되어, 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 다만, 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

* 토지이용계획 상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 지역 개발 가능성이 존재하나, 이로 인한 잠재적 이익 또는 손실은 예측하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시의 주거 중심 지역에 위치한 신축 아파트로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 권리상 특별한 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능하며, 시장 가치 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 안정적인 투자 또는 실거주가 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, 3층이라는 층수와 임대 관계 미상 등의 부분은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 아파트

* 2018년 준공된 비교적 신축 아파트로, 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

8.2. 무권리 인수

* 인수해야 할 임차보증금이나 미납 관리비 등 부담이 없어 권리 분석이 명확합니다.

8.3. 교육 및 생활 환경

* 초, 중, 고등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대의 교육 환경이 우수합니다.

* 주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 유사 면적(약 59.8~59.9㎡) 아파트 실거래가: 148,000,000원 ~ 150,000,000원 (2026년 6월).

* 본건 전용면적: 59.95㎡ (약 18.13평).

* 층수: 3층 (중간층 이하).

* 감정가: 165,000,000원.

9.2. 예상 낙찰가 산정

* 본건의 전용면적과 유사한 층수의 매물이 2026년 6월 148,000,000원 ~ 150,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 3층으로, 일반적인 선호도에 따라 중간층보다 낮은 가치를 가질 수 있습니다.

* 인수할 권리 부담이 전혀 없으므로, 시장 시세를 기준으로 적정 낙찰가율을 적용하여 산정할 수 있습니다.

* 현재 시세를 고려할 때, 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.