나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30677 [1] 충청북도 충주시 용관동 73-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital감정 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 용관동 소재 ""상용관마을"" 내에 위치하고 있는 부동산(주택)이며,
주위는 주택, 농경지,과수원,임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지는 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근 가능 하며, 인근에 시내버스정류장이
소재하고 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지 형태는 사다리형이며, 주택부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태

본건 토지 서측으로 세로(가) 도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형),가축사육제한구역(모든가축사육제한
지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),비행안전 제2구역(전술)(군사기지 및 군사시설
보호법)

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

""건물감정평가요항표"" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

※본건 기호2건물(가동호): 목조 세멘기와지붕 단층 주택 24.25㎡)은 소재 불명임.

※본건 기호3건물(나동호)은 1972년에 사용승인 받았으며,세멘브럭조 스레이트지붕 단층
주택으로서


외벽: 몰탈위 페인트 마감
내벽: 벽지도배 등 마감.
창호: 샷시창

이용상태

※기호3건물: 주택(방2,거실,주방 등)으로 이용중임

설비내역

※기호3건물: 난방설비,급배수설비 등이 설치되어 있음

부합물 및 종물

㉠: 세멘벽돌조 슬래브지붕 단층, 주택,약26㎡(소유자 미상이며,독립적인 건물임)
㉡: ㉠벽체이용 및 블록조 강판지붕, 창고, 약5.3㎡(㉠의 부합물 및 종물임)
㉢: 목조 강판지분, 창고, 약1.5㎡(㉠의 부합물 및 종물임)
㉣: 벽체이용 강판지붕, 주택 일부, 약2.5㎡
㉤: 블록조 강판지붕, 보일러실 및 창고, 약6.5㎡

공부와의 차이

1)기호2건물(가동호): 소재불명임
2)기호3건물(나동호): 지붕구조가 공부상 ""스레이트지붕"" 이나 보수하여 현황은 ""기와형
강판지붕""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 3-1. 3-2. 매각 포함
감정평가서 기재상 제시외 건물 ㄱ, ㄴ, ㄷ. 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경30677 (1)

소재지: 충청북도 충주시 용관동 73-12

용도: 단독주택

토지면적: 162.00㎡ (약 49.0평)

건물면적: 41.32㎡ (약 12.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드

감정가: 43,306,000원

1.2. 특이사항

법정지상권 성립 여부 불분명

일괄매각. 제시외 3-1, 3-2 매각 포함

감정평가서 기재상 제시외 건물 ㄱ, ㄴ, ㄷ. 매각 제외

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 용관동 소재 "상용관마을" 내에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 과수원, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 토지는 서측으로 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(모든 가축사육제한 지역), 비행안전 제2구역(전술)(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당합니다.

2.4. 주변 시설

주변 지역은 주택 및 농경지, 과수원, 임야 등이 혼재되어 있으며, 대규모 상업시설이나 편의시설보다는 전원적인 생활 환경을 제공합니다. 인근에는 충주호 등 자연 환경을 접할 수 있는 지역이 있습니다.

2.5. 혐오시설 정보

주변에서 보고된 혐오시설 정보는 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 충주시는 과거 앙성비위생매립장, 소각장 등의 시설을 정비하거나 에너지 자원화하는 정책을 추진한 바 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 등기부:

* 1991-09-10: 박만규 소유권이전 (갑1)

* 2018-10-29: 강인숙 소유권이전 (갑2)

* 2025-01-07: 박종원 협의분할에 의한 상속 (갑3)

* 2025-07-23: 신한카드 강제경매 개시결정 (갑6) - 말소기준권리

* 건물 등기부:

* 1984-04-02: 박만규 소유권이전 (갑1)

* 2018-10-29: 강인숙 소유권이전 (갑2)

* 2025-01-07: 박종원 협의분할에 의한 상속 (갑3)

* 2025-07-23: 신한카드 강제경매 개시결정 (갑6) - 말소기준권리

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액: 0원 (경매 신청 채권액은 별도 확인 필요)

말소기준권리 채권액 (신한카드): 26,930,195원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (단, 법정지상권 성립 여부는 불분명)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건 전체 임대관계 미상으로, 임차인 현황은 파악되지 않았습니다.

임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 단독주택이 밀집한 지역이며, 주변으로 농경지, 과수원, 임야 등이 혼재하는 전원 또는 근교 농촌 지역의 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 거리가 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

토지 이용 계획상 계획관리지역에 해당하여 향후 개발 가능성을 고려할 수 있으나, 현재는 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 대형마트나 백화점 등 상업 편의시설은 부족할 수 있습니다. 다만, 기본적인 생활을 위한 편의시설은 지역 내에 분포할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 시 버스정류장까지의 거리에 따라 편리성이 달라질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

토지 등기부 상 소유권 이전 및 강제경매 개시 결정이 있었으나, 건물과의 관계에서 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 주요 리스크 요인입니다. 이는 낙찰 후 건물 철거 또는 사용에 제한을 가져올 수 있습니다.

6.2. 건물 현황 및 면적 불일치

* 감정평가서 상 기호2건물(단독주택 24.25㎡)은 소재 불명으로 파악됩니다.

* 건축물대장상 총 건축면적은 65.57㎡이나, 감정평가서 상 건물면적은 41.32㎡로 기재되어 있으며, 제시외 건물 면적도 다수 존재하여 면적 discrepancy가 존재합니다.

* 제시외 건물 중 3-1, 3-2는 매각에 포함되나, ㄱ, ㄴ, ㄷ은 매각 제외되는 등 제시외 건물에 대한 포함 여부가 명확히 구분되어 있습니다.

6.3. 임대관계 미상

전체 임대관계가 미상이며, 인수되는 보증금 합계가 0원으로 되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 용관동의 농경지 및 임야와 혼재된 주택 밀집 지역에 위치한 단독주택입니다. 감정가는 43,306,000원으로 책정되었으나, 법정지상권 성립 여부 불분명, 건물 면적 discrepancy, 소재 불명 건물 존재 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 토지 자체의 가치나 계획관리지역이라는 점을 고려할 수 있으나, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 비교적 낮은 감정가는 초기 투자 비용 부담을 줄여줄 수 있습니다.

* 토지 가치: 계획관리지역에 해당하는 토지는 향후 활용 가치를 고려할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히, 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 실거래가 및 시세에 대한 JSON 데이터가 제공되지 않아 시장 동향을 파악하기 어렵습니다.

다만, 감정가 43,306,000원을 기준으로, 본 물건이 가진 법정지상권 불확실성, 건물 면적 discrepancy, 소재 불명 건물 등 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 면밀히 조사하고, 본 물건의 법적 문제(법정지상권 등) 해결 가능성 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70% ~ 120% 범위에서 결정되는 경우가 많으나, 본 물건의 특성을 고려하면 감정가의 60% ~ 80% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 잠재적 위험 요인을 감안하여 30,000,000원 ~ 35,000,000원 범위 내에서 시세 조사를 철저히 진행한 후 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

추가적으로, 건축물대장 상의 건축면적(65.57㎡)과 감정평가서 상의 건물면적(41.32㎡) 및 부합물/종물 면적의 차이가 크므로, 이 부분에 대한 추가적인 현장 조사가 반드시 필요합니다.1.물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경30677 (1)

소재지: 충청북도 충주시 용관동 73-12

용도: 단독주택

토지면적: 162.00㎡ (약 49.0평)

건물면적: 41.32㎡ (약 12.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드

감정가: 43,306,000원

1.2. 특이사항

법정지상권 성립 여부 불분명

일괄매각. 제시외 3-1, 3-2 매각 포함

감정평가서 기재상 제시외 건물 ㄱ, ㄴ, ㄷ. 매각 제외

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 용관동 소재 "상용관마을" 내에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 과수원, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 토지는 서측으로 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(모든 가축사육제한 지역), 비행안전 제2구역(전술)(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당합니다.

2.4. 주변 시설

주변 지역은 주택 및 농경지, 과수원, 임야 등이 혼재되어 있으며, 대규모 상업시설이나 편의시설보다는 전원적인 생활 환경을 제공합니다. 인근에는 충주호 등 자연 환경을 접할 수 있는 지역이 있습니다.

2.5. 혐오시설 정보

주변에서 보고된 혐오시설 정보는 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 충주시는 과거 앙성비위생매립장, 소각장 등의 시설을 정비하거나 에너지 자원화하는 정책을 추진한 바 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 등기부:

* 1991-09-10: 박만규 소유권이전 (갑1)

* 2018-10-29: 강인숙 소유권이전 (갑2)

* 2025-01-07: 박종원 협의분할에 의한 상속 (갑3)

* 2025-07-23: 신한카드 강제경매 개시결정 (갑6) - 말소기준권리

* 건물 등기부:

* 1984-04-02: 박만규 소유권이전 (갑1)

* 2018-10-29: 강인숙 소유권이전 (갑2)

* 2025-01-07: 박종원 협의분할에 의한 상속 (갑3)

* 2025-07-23: 신한카드 강제경매 개시결정 (갑6) - 말소기준권리

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액: 0원 (경매 신청 채권액은 별도 확인 필요)

말소기준권리 채권액 (신한카드): 26,930,195원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (단, 법정지상권 성립 여부는 불분명)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건 전체 임대관계 미상으로, 임차인 현황은 파악되지 않았습니다.

임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 단독주택이 밀집한 지역이며, 주변으로 농경지, 과수원, 임야 등이 혼재하는 전원 또는 근교 농촌 지역의 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 거리가 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

토지 이용 계획상 계획관리지역에 해당하여 향후 개발 가능성을 고려할 수 있으나, 현재는 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 대형마트나 백화점 등 상업 편의시설은 부족할 수 있습니다. 다만, 기본적인 생활을 위한 편의시설은 지역 내에 분포할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 시 버스정류장까지의 거리에 따라 편리성이 달라질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

토지 등기부 상 소유권 이전 및 강제경매 개시 결정이 있었으나, 건물과의 관계에서 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 주요 리스크 요인입니다. 이는 낙찰 후 건물 철거 또는 사용에 제한을 가져올 수 있습니다.

6.2. 건물 현황 및 면적 불일치

* 감정평가서 상 기호2건물(단독주택 24.25㎡)은 소재 불명으로 파악됩니다.

* 건축물대장상 총 건축면적은 65.57㎡이나, 감정평가서 상 건물면적은 41.32㎡로 기재되어 있으며, 제시외 건물 면적도 다수 존재하여 면적 discrepancy가 존재합니다.

* 제시외 건물 중 3-1, 3-2는 매각에 포함되나, ㄱ, ㄴ, ㄷ은 매각 제외되는 등 제시외 건물에 대한 포함 여부가 명확히 구분되어 있습니다.

6.3. 임대관계 미상

전체 임대관계가 미상이며, 인수되는 보증금 합계가 0원으로 되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 용관동의 농경지 및 임야와 혼재된 주택 밀집 지역에 위치한 단독주택입니다. 감정가는 43,306,000원으로 책정되었으나, 법정지상권 성립 여부 불분명, 건물 면적 discrepancy, 소재 불명 건물 존재 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 토지 자체의 가치나 계획관리지역이라는 점을 고려할 수 있으나, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 비교적 낮은 감정가는 초기 투자 비용 부담을 줄여줄 수 있습니다.

* 토지 가치: 계획관리지역에 해당하는 토지는 향후 활용 가치를 고려할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히, 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 실거래가 및 시세에 대한 JSON 데이터가 제공되지 않아 시장 동향을 파악하기 어렵습니다.

다만, 감정가 43,306,000원을 기준으로, 본 물건이 가진 법정지상권 불확실성, 건물 면적 discrepancy, 소재 불명 건물 등 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 면밀히 조사하고, 본 물건의 법적 문제(법정지상권 등) 해결 가능성 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70% ~ 120% 범위에서 결정되는 경우가 많으나, 본 물건의 특성을 고려하면 감정가의 60% ~ 80% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 잠재적 위험 요인을 감안하여 30,000,000원 ~ 35,000,000원 범위 내에서 시세 조사를 철저히 진행한 후 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

추가적으로, 건축물대장 상의 건축면적(65.57㎡)과 감정평가서 상의 건물면적(41.32㎡) 및 부합물/종물 면적의 차이가 크므로, 이 부분에 대한 추가적인 현장 조사가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.