나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51509 [1] 충청북도 괴산군 청천면 덕평리 128 단독주택 경매

충청북도 괴산군 청천면 송문로덕평4길 35-2 (단독주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경51509(청주지방법원 경매4계). 감정가 85,146,740원, 최저가 20,443,000원. 매각기일은 2026-07-15입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 51509 [1]
소재지	충청북도 괴산군 청천면 덕평리 128
도로명주소	충청북도 괴산군 청천면 송문로덕평4길 35-2
용도	단독주택
매각기일	2026.07.15
관할법원	청주지방법원 경매4계 (043) 249-7304)
이용제한	계획관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역

면적

토지면적	593㎡ (179.38평)
건물면적	127.78㎡ (38.65평)

금액

감정가	85,146,740원
최저가	20,443,000원 (감정가 대비 24%)
입찰보증금	2,044,300원 (10%)
유찰횟수	4회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.12.10	85,146,740원	유찰
2차	2026.01.14	59,602,000원	유찰
3차	2026.02.25	41,721,000원	유찰
4차	2026.04.01	29,204,000원	매각
4차	2026.04.08	-	최고가매각허가결정
4차	2026.05.12	-	미납
4차	2026.06.10	29,204,000원	유찰
5차	2026.07.15	20,443,000원	매각

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.08.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건(1): 충청북도 괴산군 청천면 덕평리 소재 &quot;양지말마을&quot; 내에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.
교통상황: 본건(1): 본건 및 인근까지 차량통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등의 교통시설이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.
형태 및 이용상태: 본건(1): 대체로 사다리형의 토지로, 주거용 건부지 등으로 이용중임.
인접 도로상태: 별첨 &quot;지적 및 건물 개황도&quot; 참조 본건(1): 본건 일부가 도로이며, 본건 북서측 구거부지(지적도) 및 도로부지(지적도)상 노폭 3미터 내외의 포장도로가 소재함.
토지이용계획 및 제한상태: 출처: 토지이용계획확인서. 본건(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형,성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호) 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
제시목록 외의 물건: 별첨 &quot;사진 용지&quot; 참조.
공부와의 차이: -.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 본건 &quot;일부 및 인접&quot; 도로의 현황(노폭 등) 및 법적 성격, 소유 및 이용 관계에 대한 권리 및 의무 등의 제반 사항에 대하여는, 감정평가를 위한 사전조사 및 실지 조사시 물리적 법적 제약 등으로 그 내용 파악에 한계가 있을수 밖에 없으므로, 본건 경매 입찰시에는 응찰자가 직접 앞의 제반사항에 대하여 필히 재조사 및 재확인 후 응찰하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 본건(2-주택): 조립식판넬구조 판넬지붕 단층 건물로서, -외벽: 벽돌쌓기 마감 등. -내벽: 도배 및 일부 타일 등. -바닥: 바닥 마감재 및 일부 타일 등. -창호: 샷시창호 마감 등. 본건(2-창고): 목조 스레이트지붕 단층 건물. 본건(2-창고): 목조 스레이트지붕 단층 건물. 본건(2-창고): 철파이프조 스레이트지붕 단층 건물.
이용상태: 본건(2-주택): 주택 등으로 이용중임. 본건(2-창고): 창고 등으로 이용중임. 본건(2-창고): 창고 등으로 이용중임. 본건(2-창고): 창고 등으로 이용중임.
설비내역: 본건(2-주택): 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 전기설비 등이 갖추어짐.
부합물 및 종물: -.
공부와의 차이: -.
기타참고사항(임대관례 및 기타): -임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	1건	54%	80,030,000원
최근 6개월	3건	50%	38,014,333원
최근 12개월	3건	50%	38,014,333원

물건 비고

재매각. 일괄매각. 지상 소재 제시외 물건(비닐하우스, 건조기 및 변소) 매각 제외. 1번 목록 일부는 도로임. 공부상 본건 도로명 주소는 '송문로덕평4길 41'로 등재되어 있으나 건물 외부 부착된 도로명주소의 표시 및 주민등록상 표시는 '송문로덕평4길 35-2'임(현황조사서 참조). 공부상 덕평리 128번지 토지에 타인 소유 건물 경계침범하여 존재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2025타경51509 (1)

감정가: 85,146,740원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 황OO

주의사항: 재매각, 일괄매각

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 충청북도 괴산군 청천면 덕평리 128

용도: 단독주택

토지면적: 593.00㎡ (약 179.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양,사슴 사육제한)

1.3. 건물 정보

건물면적: 127.78㎡ (약 38.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 조립식 판넬구조 판넬지붕 단층 건물 (주택), 목조 스레이트지붕 단층 건물 (창고)

건물 이용상태: 주택, 창고

건물감정평가요항표상 사용승인일: 1958년 (주택)

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

* 재매각: 본 물건은 이전에 매각이 되지 않아 다시 경매 진행 중입니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 분리하지 않고 일괄하여 매각합니다.

* 제시외 물건 제외: 비닐하우스, 건조기, 변소 등은 매각에서 제외됩니다.

* 도로 현황: 본건 토지 일부가 도로로 이용되고 있으며, 북서측으로 노폭 3미터 내외의 포장도로가 소재합니다.

* 주소 불일치: 공부상 주소는 '송문로덕평4길 41'이나, 건물 외부 표시는 '송문로덕평4길 35-2'로 확인되어 현황 조사가 필요합니다.

* 경계 침범: 공부상 덕평리 128번지 토지에 타인 소유 건물이 경계를 침범하여 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 청천면 "양지말마을" 내에 위치하며, 주변은 주택과 농경지가 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로 등의 교통 시설이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 대체로 사다리형이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 본건 토지 일부가 도로로 이용되고 있으며, 북서측 구거부지 및 도로부지 상에 노폭 3미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수 및 소멸 권리

* 말소기준권리: 2012년 3월 15일 접수된 충북인삼협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 순위의 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 법정지상권, 대항력 있는 임차인 등은 별도 확인 필요)

3.2. 등기부 요약

* 토지 등기부 채권 총액: 281,377,105원

* 건물 등기부 채권 총액: 281,377,105원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김기타

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1996-07-13

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 정보가 부족하므로 인수 여부 및 실제 관계에 대해 반드시 직접 확인하시기 바랍니다.

3.4. 특수 물건 정보

* 법정지상권, 공동담보, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적으로 조용하고 한적한 농촌 마을의 특성을 보입니다. 주변에는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 매매/임대 정보 (참고)

괴산군 청천면 지역의 부동산 시세는 지역별, 물건별로 차이가 있으나, 최근 유튜브 등에서 소개된 매물들을 보면 토지 100평대 단독주택이 1억 중반에서 2억 중반대에 거래되는 사례가 있습니다. 예를 들어, 2026년 4월 28일경 소개된 충북 괴산군 청천면 소재 토지 421평, 주택 21평, 창고 9평 규모의 단독주택이 3억 2천만원에 매물로 나왔으며, 2026년 5월 10일경 소개된 충북 괴산군 청천면 후평리 소재 대지 495㎡ (약 149.7평), 연면적 91.32㎡ (약 27평)의 흙벽돌 단독주택이 2억원에 매물로 나와 있습니다. 또한, 2026년 5월 23일경 소개된 괴산군 청천면 부성리 소재 토지 약 564평, 주택 약 37.77평 규모의 단독주택이 매매가 2억 5천만원으로 나와 있습니다. 이와 같이 최근 괴산군 청천면 지역의 단독주택들은 대체로 1억 후반에서 3억 초반대의 가격대에 형성되어 있습니다.

4.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 산업 폐기물 소각장 건설 반대 사례가 있으며, 광역 생활 폐기물 처리시설(소각장)이 괴산읍에 위치하고 있으나, 청천면과의 직접적인 인접 여부 및 영향은 추가 확인이 필요합니다. 현재까지 검색된 정보로는 본건 주변에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 명확한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

괴산군 청천면에는 주민센터, 학교(청천초, 청천중), 청천 푸른내 시장 등 기본적인 생활 편의시설이 위치하고 있습니다. 또한, 공중화장실 및 복지시설 등도 운영되고 있습니다.

5.2. 주변 환경

지역은 주택과 농경지가 혼재된 농촌 지역으로, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 최근 괴산군 청천면에 귀농귀촌 임대주택 조성 사업 등이 추진되고 있어 지역 활성화 노력이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 한 번 유찰된 경험이 있어 입찰자들의 심리적 부담이 있을 수 있습니다.

* 도로 일부 포함 및 경계 침범: 토지 일부가 도로로 사용되고 있고, 타인 소유 건물이 경계를 침범하여 존재하는 문제는 향후 법적 분쟁이나 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다. 이로 인해 소유권 분쟁 또는 명도 시 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

* 주소 표기 불일치: 공부상 주소와 실제 건물 표기 주소가 달라 정확한 현황 확인 및 등기부 등 관련 서류 재확인이 필수적입니다.

* 대항력 있는 임차인: 김OO 임차인은 대항력이 있으나 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 계약 관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 정보 부족으로 인한 예상치 못한 명도 비용 또는 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

* 법정지상권: 등기부상 별도 등재는 없으나, '특수물건정보'에 법정지상권이 명시되어 있어, 실제 지상권 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다. 성립될 경우 건물 철거 소송 등 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 본 토지가 가축사육제한구역에 해당하므로, 향후 축산업 관련 활동에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 괴산군 청천면 소재의 단독주택으로, 감정가는 85,146,740원입니다. 조용하고 한적한 농촌 마을에 위치하며, 주변은 주택 및 농경지가 혼재되어 있습니다. 교통 및 편의시설은 보통 수준입니다.

다만, 본건은 재매각 물건으로, 토지 일부가 도로로 사용되고 타인 소유 건물이 경계를 침범하고 있는 점, 주소 표기가 공부상과 상이한 점, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임 정보가 0원으로 기재되어 있는 점, 그리고 법정지상권 등의 특수 사항이 존재하여 투자 결정 전 반드시 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필요합니다. 특히 경계 침범 문제와 법정지상권, 임차인 관련 사항은 명도 및 향후 재산권 행사에 상당한 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가: 주변 시세 대비 낮은 감정가로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 농촌 지역의 조용한 생활 환경: 전원생활이나 귀촌을 희망하는 분들에게는 매력적인 입지일 수 있습니다.

* 토지 면적: 593.00㎡ (약 179.4평)의 토지 면적은 단독주택 부지로 활용하기에 충분합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 여러 잠재적 리스크 요인(경계 침범, 주소 불일치, 대항력 있는 임차인, 법정지상권 가능성, 재매각 등)을 내포하고 있어, 시세 분석만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

참고로, 주변 단독주택 매매 사례를 볼 때, 토지 100평대에 1억 중반에서 3억 초반의 가격대가 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 85,146,740원으로, 이는 시세 대비 낮은 편으로 볼 수 있습니다.

그러나 앞서 언급된 리스크들을 고려할 때, 단순히 시세에 근거한 접근보다는 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요인에 대한 추가 비용(법률 자문, 명도 비용 등)을 산정한 후, 이를 감안하여 보수적으로 입찰가를 결정해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 60%~80% 수준에서 시작하되, 철저한 조사 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 즉, 감정가 85,146,740원의 60%는 약 51,088,044원, 80%는 약 68,117,492원 수준이 될 수 있습니다. 다만, 리스크 요인이 해소되거나 매우 매력적인 가격으로 낙찰받을 수 있다고 판단될 경우, 이 범위를 상회하는 가격을 고려할 수도 있습니다.

따라서, 초기 입찰가는 감정가의 60%~70% 수준인 약 5,100만원 ~ 5,900만원 선에서 고려 해볼 수 있으나, 철저한 권리분석 및 현장 조사를 통해 최종 판단이 필요합니다.1. 물건 기본정보