나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51468 [1] 충청북도 진천군 진천읍 지암리 769 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 진천읍 지암리 소재 '골프존카운티 진천' 남동측 인근 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역내에 위치하고 있으며, 인근은 동유형의 농가주택 및 농경지, 자연림 등의 산재하고 있는 등 제반주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접지 대비 다소 완경사의 부정형 토지로, 기호(1)은 단독주택건부지, 기호(3,5)은 도로, 기호(4,6,7,8)은 농경지(전)으로 이용중입니다.

인접 도로상태

도로로 이용중인 본건 기호（3,5）를 통해서 그 외 본건까지 접근 가능하며, 본건 기호(3)은 북측으로 노폭 약 3,4 미터 내외의 포장도로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(주거근린형), 가축사육제한구역(2025-06- 27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(주거근린형), 가축사육제한구역(2025-06- 27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

기호(4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(주거근린형), 가축사육제한구역(2025-06- 27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

기호(5): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(주거근린형), 가축사육제한구역(2025-06- 27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

기호(6): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

기호(7): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

기호(8): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

본건 지상에 소유자 미상의 제시외건물 및 제시외태양광, 제시외관정, 제시외수목이 상당수 식재되어 있습니다.
(후첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지"" 참조바랍니다.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 통나무,벽돌구조 슁글지붕 2층 건으로서, (사용승인일 2016.03.15)
외벽 : 통나무 및 벽돌붙임 마감 등,
내벽 : 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창임.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.
※ 자세한 사항은 후면 ＂지적 및 건물개황도＂ 참고 바랍니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 관정 매각 포함. 제시외 수목, 비닐하우스, 이동가능한 컨테이너, 처마, 간이화장실 각 매각 제외. 매각에서 제외하는 수목에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시 외 수목 소재로 인하여 제한받는 가격임. 목록4,6,7,8은 농지취득자격증명 제출 요(미제출시 보증금 미반환, 소관 행정기관에 농지취득자격증명의 발급 여부를 확인 후 입찰 요망).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경51468 (1)

* 소재지: 충청북도 진천군 진천읍 지암리 769

* 용도: 단독주택

* 감정가: 720,787,530원 (7억 2,078만 7,530원)

* 토지면적: 7,214.00㎡ (약 2,182.6평)

* 토지지분: 7,214㎡ (약 2,182.6평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.0평)

* 건물면적: 166.01㎡ (약 50.3평)

* 건물지분: 166.01㎡ (약 50.3평)

* 건물 제시외면적: 7.50㎡ (약 2.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안양중부새마을금고 (채권자 정보 마스킹 처리)

* 특이사항: 농지취득자격증명 필요, 유동화물건, 공동담보, 법정지상권 관련 불분명 사항 있음.

1.2. 건물 상세 정보 (건축물대장 기준)

* 건물명칭: (표제부)

* 건축물 종류: 단독주택

* 사용승인일: 2016.03.15

* 구조: 통나무, 벽돌구조, 슁글지붕

* 외벽: 통나무 및 벽돌붙임 마감

* 내벽: 내부 인테리어 마감

* 창호: 샷시창

* 총 면적: 166.01㎡ (약 50.3평)

* 건축면적: 101.66㎡ (약 30.7평)

* 대지 면적 (건물 부지): 798㎡ (약 241.4평)

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거근린형), 가축사육제한구역(일부제한구역 700m), 영농여건불리농지, 건축법상 도로 일부 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청북도 진천군 진천읍 지암리 소재 '골프존카운티 진천' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 동유형의 농가주택 및 농경지, 자연림 등이 산재하고 있어 전원적이거나 농촌적인 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

토지는 인접 도로 및 인접지 대비 다소 완경사의 부정형 토지입니다. 본건의 기호(1)은 단독주택 건부지로, 기호(3,5)는 도로, 기호(4,6,7,8)은 농경지(전)으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

도로로 이용 중인 본건 기호(3,5)를 통해서 접근 가능하며, 기호(3)은 북측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 연계되어 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

* 기호(1) (주택 부지): 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거근린형), 가축사육제한구역(일부제한구역 700m), 영농여건불리농지, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

* 기호(3,5) (도로): 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거근린형), 가축사육제한구역, 영농여건불리농지.

* 기호(4,6,7,8) (농경지): 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역 (각각 포함), 성장관리계획구역(주거근린형, 일부), 가축사육제한구역, 영농여건불리농지.

* 다수의 토지가 농업 관련 지역으로 분류되어 있으며, 일부 지역은 가축 사육이 제한됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부:

* 소유권 이전: 김태진(2002-04-27), 윤혜옥(2012-07-03)

* 근저당권: 안양중부새마을금고(2022-05-04, 576,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 한영순(2025-04-29, 250,000,000원) - 매각으로 소멸

* 임의경매: 안양중부새마을금고(2025-07-15, 532,371,570원) - 본 경매 사건

* 건물 등기부:

* 소유권 보존: 윤혜옥(2016-03-16)

* 근저당권: 안양중부새마을금고(2022-05-04, 576,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 한영순(2025-04-29, 250,000,000원) - 매각으로 소멸

* 임의경매: 안양중부새마을금고(2025-07-15, 532,371,570원) - 본 경매 사건

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 안양중부새마을금고의 근저당권(2022-05-04)보다 후순위인 한영순의 근저당권 및 본건 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 현재 인수해야 할 권리는 확인되지 않습니다. 그러나 '물건명세서 참고사항'에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 명시되어 있으며, '특이사항' 및 '주의사항'에 법정지상권 관련 불분명 사항이 언급되어 있어, 등기부상 나타나지 않는 지상권(특히 법정지상권)의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 등기부상 확인되는 임차인은 없습니다. 다만, 일부 토지(목록 4,6,7,8)에 대해 농지취득자격증명 제출이 요구되는 점으로 미루어, 실제 농업 종사자나 점유자가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 '골프존카운티 진천' 인근에 위치하지만, 일반적인 상업 지역보다는 농가 주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 전원 또는 농촌 지역의 특성을 띱니다. 주변에 대규모 상업 시설보다는 농업 활동이나 전원생활과 관련된 시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 레저/문화: '골프존카운티 진천'과 근접하여 골프 등 레저 활동 접근성이 있습니다.

* 생활 편의: 진천읍 소재지로, 기본적인 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 보입니다.

* 자연 환경: 농경지와 자연림에 둘러싸여 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근성은 양호한 편입니다. 인근에 버스정류장이 있으나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 의무

목록 4, 6, 7, 8번 토지는 농지이므로, 해당 농지를 취득하기 위해서는 입찰 전에 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰자의 보증금이 반환되지 않을 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 소관 행정기관에 확인해야 합니다.

6.2. 법정지상권 성립 가능성

매각에서 제외되는 제시외 수목에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다. 이는 낙찰 후 해당 수목의 소유자 또는 이해관계인과 법적 분쟁이 발생할 수 있는 소지이며, 최저매각가격이 이로 인해 제한받는다는 점은 잠재적인 부동산 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 제시외 물건 관련 사항

제시외 건물 및 관정은 매각에 포함되나, 제시외 수목, 비닐하우스, 이동 가능한 컨테이너, 처마, 간이화장실 등은 매각에서 제외됩니다. 특히 제외되는 수목에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 주의가 필요합니다.

6.4. 유동화 물건 및 공동담보

유동화 물건으로 채권 관계가 복잡할 수 있으나, 경매 절차상 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 가능성이 높습니다. 공동담보 물건이므로, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과가 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

6.5. 토지 이용계획상 제한

일부 토지가 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역 등으로 나뉘어 있으며, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 건축법상 도로로 포함된 토지가 있어 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진천군 진천읍 지암리에 위치한 단독주택과 넓은 토지(농경지, 도로 포함)를 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다. '골프존카운티 진천' 인근의 전원생활에 적합한 입지이며, 2016년에 사용승인된 단독주택과 7,214㎡(약 2,182.6평)에 달하는 넓은 토지가 매각 대상입니다.

주요 리스크로는 농지취득자격증명 필요, 매각 제외 수목에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명 등이 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 현장 조사 및 법률적 검토를 통해 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

감정가는 7억 2천만 원대이나, 등기부상 총 채무액은 8억 2천만 원대를 초과합니다. 현재 경매 개시 채권액은 5.3억 원대이므로, 유찰될 경우 최저매각가격이 조정될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 활용성: 7,214㎡ (약 2,182.6평)의 넓은 토지를 활용하여 주택 증축, 농업, 힐링 공간 조성 등 다목적 활용이 가능합니다.

* 전원생활 적합성: '골프존카운티 진천' 인근, 농경지 및 자연림으로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 전원생활을 원하는 수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 신축 단독주택: 2016년 사용승인된 단독주택으로, 비교적 신축에 해당하여 주택 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각 조건: 토지와 건물을 일괄 매각하여 토지 이용 계획 및 건물 활용 계획을 통합적으로 수립하기 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 720,787,530원입니다. 주변 부동산 시세 및 거래 정보에 대한 구체적인 JSON 데이터가 제공되지 않아 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

실제 시세 조사를 통해 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인근 지역 유사 부동산(단독주택, 전원주택 부지, 농경지)의 실거래가 및 현재 매물 시세 조사.

* 토지 이용 규제(계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역 등)를 고려한 개발 가능 가치 평가.

* 제시외 수목 관련 법정지상권 불확실성 리스크 반영 (법률 전문가 상담 필수).

* 농지취득자격증명 필요성 및 취득 절차의 번거로움 고려.

* 향후 진천 지역의 개발 동향 및 부동산 시장 전망.

제공된 정보와 검색된 유사 사례들을 바탕으로 볼 때, 진천군 지암리 일대의 전원주택 부지 및 농경지 관련 가격대는 평당 50만원에서 25만원 또는 그 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다 (참고). 단독주택의 경우, 신축 및 상태에 따라 2억원대부터 4억원 이상까지도 거래되고 있습니다 (참고).

하지만 본건의 넓은 토지와 감정가격을 고려할 때, 단순히 주변 주택 시세만으로는 비교하기 어렵습니다. 법정지상권 불분명, 농지취득자격증명 등의 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

* 보수적 관점 (리스크 고려): 감정가의 70~80% 수준 (약 5억 ~ 5.7억 원)에서 시작하여, 리스크 해소 비용 및 추가 개발 가능성을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 잠재적 가치 고려: 해당 지역의 개발 가능성, 농지 활용 잠재력, 법정지상권 리스크 해소 가능성 등을 높게 평가할 경우, 감정가 근접 또는 초과 수준까지도 고려해볼 수 있으나, 이는 신중한 분석과 위험 감수를 필요로 합니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사, 주변 시세 조사, 법률 전문가 상담을 통한 법정지상권 등 권리 관계 명확화가 선행되어야 합니다. 종합적인 분석 결과, 5억 5천만 원 ~ 7억 원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.