나이스옥션 법원경매 청주 2025타경3220 [1] 충청북도 청주시 상당구 수동 81-290 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지감정 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 수동 소재 "수암골전망대" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1,2 : 완경사의 부정형 토지이며, 상업용으로 이용중임. 일련번호 5 : 완경사의 부정형 토지이며, 상업나지 상태임.

인접 도로상태

일련번호 1,2 : 본건 토지 동측 및 북측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로 및 폭 약 2m 내외의 보행자전용도로에 접함. 일련번호 5 : 본건 토지 동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(해발94m이하{단,주거지역내 해발86M이상 지역은 2층이하(8m이하)}), 주거용지(근생시설관리권역, 건폐율60%이하, 용적률200%이하, 높이 4층이하, 건축한계선 일반도로변1M), 지구단위계획구역(2021-06-25)(수암골 지구단위계획구역), 지구단위계획구역(수암골), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대성여자상업고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(청주시청 문화예술과(201-2023, 201-2025))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552). 일련번호 2 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(해발94m이하{단,주거지역내 해발86M이상 지역은 2층이하(8m이하)}), 주거용지(근생시설관리권역, 건폐율60%이하, 용적률200%이하, 높이 4층이하, 건축한계선 일반도로변1M), 지구단위계획구역(2021-06-25)(수암골 지구단위계획구역), 지구단위계획구역(수암골), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대성여자상업고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(청주시청 문화예술과(201-2023, 201-2025))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552). 일련번호 5 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(해발94m이하{단,주거지역내 해발86M이상 지역은 2층이하(8m이하)}), 주거용지(근생시설관리권역, 건폐율60%이하, 용적률200%이하, 높이 4층이하, 건축한계선 일반도로변1M), 지구단위계획구역(2021-06-25)(수암골 지구단위계획구역), 지구단위계획구역(수암골), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552).

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 본건 토지 일련번호 1,2는 용도상 불가분의 관계를 가진 일단의 토지로서, 당해 이용상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서도 타당하다고 보이는 바 이를 고려하여 일단지로 감정평가 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 세멘 몰탈 마감 및 돌붙임 마감 등임. 내 벽 : 세멘 몰탈 마감 및 인테리어 마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임. 일련번호 4 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 세멘 몰탈 마감 등임. 내 벽 : 세멘 몰탈 마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 3 : 카페로 이용중임. 일련번호 4 : 1층은 현황 공실이며, 2층은 카페로 이용중임.

설비내역

일련번호 3 : 위생설비, 급배수설비, 냉난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

본건 토지 및 건물 상에 후첨 "사진용지, 지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물 ㄱ) ~ ㄷ) 및 제시외 수목 ㄹ)이 소재하고, 제시외 건물 등을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으며, 제시외 건물 등이 토지의 사용수익에 미치는 영향은 미미하다고 보아 이에 구애없이 토지를 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. (제시외 건물 ㄱ)은 일반건축물대장 옥탑1층 18.8㎡으로 등재되어 있으며, 그 외 제시외 건물에 대해서는 철거의무가 발생할 수 있으니 유의하시기 바람.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 건물 일련번호 3,4에는 일반건축물대장에 기재된바와 같이 위반건축물이 소재하여 철거의무 및 이행강제금 등이 발생할 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바람. 나. 본건 건물 일련번호 3과 수동 81-154번지에 소재하는 건물의 옥탑과 연결되어 옥탑을 카페 좌석으로 이용하고 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 본건 건물 일련번호 3 1,2층 일부면적이 중2층 구조로 되어 카페 좌석으로 이용하고 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 라. 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각 포함. 이동가능한 컨테이너 매각 제외.
목록3은 카페로 이용중임. 목록4의 1층은 현황 공실이며, 2층은 카페로 이용중임.
목록3,4에는 위반건축물이 소재하여 철거의무 및 이행강제금 발생할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 청주지방법원 2025타경3220(1) 사건에 대한 경매 물건 정보입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 청주지방법원 2025타경3220 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 수동 81-290

용도: 근린시설

감정가: 1,554,926,680원

토지면적: 416.00㎡ (약 125.84평)

건물면적: 352.79㎡ (약 106.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.2. 취급 시 주의사항

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각 포함. 이동 가능한 컨테이너는 매각 제외됩니다.

목록3 건물은 현재 카페로 이용 중이며, 목록4 건물의 1층은 공실, 2층은 카페로 이용 중입니다.

목록3, 4 건물에는 위반건축물이 소재하여 철거 의무 및 이행강제금이 발생할 수 있으므로 유의해야 합니다.

공동담보, 유동화 물건으로 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 수동에 위치하며, "수암골전망대" 남서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변은 근린생활시설 및 주택 등이 혼재한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

일련번호 1, 2 토지는 동측 및 북측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 폭 약 2m 내외의 보행자전용도로에 접해 있습니다. 일련번호 5 토지는 동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 현황은 일련번호 1, 2는 상업용으로 이용 중이며, 일련번호 5는 상업 나지 상태입니다. 토지는 완경사의 부정형 토지로, 토지 경계가 다소 불분명할 수 있어 측량을 통한 정확한 확인이 필요합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 고도지구(해발94m 이하) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 지구단위계획구역(수암골)에 해당하며, 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하, 높이 4층 이하 등의 건축 규제를 받습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(대성여자상업고등학교), 역사문화환경보존지역으로도 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. 일련번호 5 토지의 경우 준보전산지로도 분류되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 2018년 12월 21일 접수된 수협은행의 근저당권(을17, 을8)입니다. 본 경매 사건의 임의경매개시결정(2025타경3220) 역시 말소기준권리보다 후순위에 있어, 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부 채권 총액은 970,800,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* (주)리올 (권 )

보증금: 10,000,000원

차임: 200,000원

전입/사업일자: 2024-01-18

대항력: 없음

비고:

* (주)카페레체

보증금: 540,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2017-03-08

배당신고일자: 2026-05-04

대항력: 있음

비고:

* 왕

보증금: 0원

차임: 10,000,000원 (기재 오류로 보이며, 보증금 또는 차임으로 재확인 필요)

전입/사업일자: 2024-08-30

대항력: 없음

비고:

* 카페레체 (김 )

보증금: 0원

차임: 250,000원

전입/사업일자: 2018-03-14

대항력: 있음

비고:

3.3. 권리 분석 종합

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 낙찰로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 대항력 있는 임차인으로 (주)카페레체 및 카페레체 (김 )가 존재하며, 이들이 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 자체는 주의 깊게 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

본건은 수암골 인근 지역으로, 근린생활시설과 주택이 혼재된 지역입니다. 관광지인 수암골전망대와 인접하여 외부 방문객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리한 입지입니다.

4.2. 건물 이용 현황

본건 건물 중 목록3은 현재 카페로 운영 중이며, 목록4는 1층 공실, 2층 카페로 이용되고 있습니다. 이는 향후 상가 운영 시 참고할 만한 정보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

5.2. 주변 편의 및 교육 시설

근린생활시설 지역으로 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다. 인근에 대성여자상업고등학교가 위치하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 문화 및 경관

수암골 지역은 역사문화환경보존지역이자 중점경관관리구역으로 지정되어 있어, 주변의 역사적, 문화적, 경관적 가치가 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

(주)카페레체 (보증금 540,000,000원, 2017년 전입) 및 카페레체 (김 ) (차임 250,000원, 2018년 전입)는 대항력을 보유하고 있습니다. 이들의 임차보증금 중 배당받지 못한 금액이 있다면 낙찰자가 인수해야 하므로, 이는 상당한 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 위반건축물 존재

건물 목록3, 4에 위반건축물이 소재하고 있어, 철거 의무가 발생하거나 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 주요 원인이 될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

고도지구, 중점경관관리구역, 역사문화환경보존지역 등으로 인해 건축 및 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 토지 현황

완경사의 부정형 토지로, 정확한 경계 확인 및 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

6.5. 기타

공동담보, 유동화 물건이라는 점은 일반 물건보다 복잡한 절차나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 수동, 수암골 인근의 근린시설 용도 부동산으로, 감정가는 약 15.5억원입니다. 입지적으로는 수암골 지역의 특색과 관광객 유입 가능성으로 상권 잠재력이 있으나, 다수의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 (주)카페레체의 높은 보증금(5.4억원)과 위반건축물로 인한 철거 의무 및 이행강제금 발생 가능성입니다. 또한, 고도지구, 역사문화환경보존지역 등의 토지이용계획 상 제한사항도 면밀히 검토해야 합니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인 인수 보증금과 위반건축물 관련 추가 비용 발생 가능성을 반드시 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 수암골이라는 지역적 특성을 활용한 상권 활성화 기대.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 통합 관리가 용이.

* (단, 명시된 리스크 요인들을 충분히 감안한 투자 접근 필요)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,554,926,680원

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인의 배당받지 못한 보증금 인수 가능성 있음)

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 위반건축물로 인한 추가 비용 발생 가능성이 매우 높아, 예상 입찰가를 명확히 산정하기 어렵습니다. 철거 비용, 인수 보증금 등을 감안하여 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권고합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.