나이스옥션 법원경매 청주 2025타경3633 [1] 충청북도 진천군 덕산읍 신척리 193 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 덕산읍 한천리 소재 ""구실교"" 북서측 인근에 위치하며 인근은 농경지, 공장, 주택 등이 혼재되어 있는 바 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호(1), (2)는 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 바 교통상황은 보통임.
기호(3), (4)는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 바 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) ~ (3)은 부정형 평지로서 휴경지 상태임.
기호(4)는 부정형 완경사로서 휴경지 상태임.

인접 도로상태

기호(1), (2)는 남동측에 노폭 약3M 내외의 포장도로가 소재함.
기호(3), (4)는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) ~ (4)는 공히, 계획관리지역 , 산업ㆍ유통개발진흥지구 , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 공부상 지목 답이나 현황 휴경지 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2025타경3633 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOOOO (제천농업협동조합으로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 진천군 덕산읍 신척리 193

용도: 답 (현황: 휴경지)

토지면적: 13,738.00㎡ (약 4,155.70평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

1.3. 감정가

감정가: 1,906,624,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 덕산읍 한천리 소재 “구실교” 북서측 인근에 위치하며, 인근은 농경지, 공장, 주택 등이 혼재되어 있어 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통상황은 보통입니다. 기호(1), (2)는 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 바 교통상황은 보통임. 기호(3), (4)는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 바 교통상황은 보통임.

2.3. 형태 및 이용상태

기호(1) ~ (3)은 부정형 평지로서 휴경지 상태입니다.

기호(4)는 부정형 완경사로서 휴경지 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태

기호(1), (2)는 남동측에 노폭 약 3M 내외의 포장도로가 소재합니다.

기호(3), (4)는 맹지입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역, 산업ㆍ유통개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

진천군 덕산읍 신척리 일원에 신척지구 도시개발사업이 추진 중이며, 이는 공동주택, 단독주택, 준주거시설, 주차장, 공원 등 기반시설을 포함하여 약 500세대 규모로 조성될 예정입니다. 본 물건지 주변으로 산업단지 개발 등 지역 개발이 활발히 이루어지고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

접수일자: 2012-01-17

등기구분: 갑2

권리종류: 소유권이전

권리자: 김사복

접수일자: 2022-03-03

등기구분: 갑3

권리종류: 소유권이전

권리자: 박애권

내역: 매매 금886,500,000원

접수일자: 2022-03-03

등기구분: 을1

권리종류: 근저당권

권리자: 제천농업협동조합

권리금액: 금1,680,000,000원

비고: 말소기준권리

접수일자: 2022-03-03

등기구분: 을2

권리종류: 지상권설정

권리자: 제천농업협동조합

말소: 말소

접수일자: 2024-09-05

등기구분: 갑4

권리종류: 가압류

권리자: 이영아

권리금액: 금471,256,830원

비고: 전주지방법원 2024카단618, 말소

접수일자: 2025-07-22

등기구분: 갑5

권리종류: 임의경매

권리자: 제천농업협동조합

권리금액: 1,551,425,003원

비고: 청주지방법원의 임의경매개시결정(2025타경3633), 말소

3.2. 권리분석 요약

말소기준권리인 근저당권(을1)보다 선순위인 권리는 없습니다.

을1 근저당권(2022-03-03)보다 후순위인 을2(지상권), 갑4(가압류), 갑5(임의경매)는 모두 매각으로 소멸됩니다.

이 외 갑2, 갑3 등기 역시 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액: 2,151,256,830원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 제공된 정보상 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 농경지, 공장, 주택 등이 혼재된 지역에 위치합니다. 진천군은 혁신 스마트밸리 산업단지, 초평일반산업단지 조성 등 산업단지 개발을 통해 지역 경제 활성화를 추진하고 있으며, 덕산읍 신척리 일원에는 신척지구 도시개발사업이 진행 중으로 주거 및 상업 시설 확충이 예상됩니다.

4.2. 개발 잠재력

계획관리지역, 산업ㆍ유통개발진흥지구, 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 토지 이용 계획에 따른 잠재력이 있습니다. 특히 인근의 산업단지 개발 및 도시개발사업과 연계하여 물류, 유통, 주거 지원 시설 등의 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건의 정확한 주변 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 인근에 농경지, 공장, 주택이 혼재되어 있는 점을 고려할 때, 기본적인 생활 편의시설은 인접 지역에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 또한, 지역 개발 사업 추진으로 인해 향후 편의시설 확충이 기대됩니다.

5.2. 교통

차량 접근이 가능하며 인근 간선도로 이용이 용이합니다. 일부 도로에 접하나, 일부 필지는 맹지여서 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

본건 중 일부 필지(기호 3, 4)가 맹지여서 건축 등 토지 이용 시 인접 토지의 사용 승낙이나 별도의 도로 확보가 필요합니다.

6.2. 가축사육제한구역

본건은 가축사육제한구역(일부제한구역 700m)으로 지정되어 있어, 축산업 관련 개발 시 법적 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 현황 휴경지

공부상 지목은 답이나, 현황은 경작되지 않는 휴경지 상태이므로 실제 이용 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에서 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 그러나 산업단지 및 개발 지역 인근에는 관련 시설이 있을 수 있으므로, 현장 조사 시 혐오시설 존재 여부를 직접 확인하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역, 산업ㆍ유통개발진흥지구, 지구단위계획구역에 포함된 토지로, 주변의 활발한 산업단지 개발 및 도시개발사업과 연계하여 미래 성장 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다. 넓은 면적과 개발 가능성은 투자 가치를 높이는 요인입니다.

하지만 일부 맹지, 가축사육제한구역 지정, 현재 휴경지 상태 등은 토지 이용 및 개발 시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 인접 지역의 개발 계획과 토지 이용 현황을 면밀히 분석하여 투자 가치를 재평가할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 호재

진천군 덕산읍 일대의 산업단지 조성 및 신척지구 도시개발사업 추진 등 긍정적인 개발 호재가 풍부합니다.

8.2. 개발 잠재력

계획관리지역, 산업ㆍ유통개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 규제 완화 및 개발 가능성이 높습니다.

8.3. 넓은 토지 면적

13,738.00㎡ (약 4,155.70평)의 넓은 면적을 보유하고 있어 다양한 개발 목적에 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가: 1,906,624,000원

9.2. 인수 보증금: 0원

9.3. 낙찰가 산정 고려사항

본 건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 개발 가능성, 경쟁률, 권리관계 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80% 수준으로 가정 시, 약 1,525,299,200원 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

다만, 본 물건은 개발 잠재력이 높은 지역에 위치하고 있어 실제 입찰가보다 높게 형성될 가능성도 있습니다.

따라서, 충분한 현장 조사와 권리 분석, 지역 개발 계획 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.