나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20802 [1] 강원특별자치도 원주시 행구동 142 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.08.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 강원특별자치도 원주시 행구동 소재 '미래고등학교' 북측 인근에 위치하며,
부근은 농경지 및 단독주택, 자연림 등이 주로 소재하는 근교 농경지대임.

교통상황

대상토지 또는 인근까지만 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류
장이 소재하며, 버스 정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시
됨.

형태 및 이용상태

기호1)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 전기타(석축 등으로 보강하여 부지조성)
및 일부 현황 도로임.
기호2)토지 : 대상토지는 부정형 완경사(좁고 긴 토지)지로서 토지임야임.
기호3)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 토지임야임.
기호4)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 토지임야 및 일부 현황도로임.

인접 도로상태

기호1,4)토지 : 대상토지 북측으로 대상토지 일부를 포함한 노폭 약3∼4m 내외의 콘크리트 및
아스팔트포장 도로와 접함.
기호2,3)토지 : 대상토지는 지적도상 맹지인 토지로서 기호1,4)토지를 이용하여 출입중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)토지 : 대상토지는 .계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역
(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로
일부포함)임.

기호2,3,4)토지 : 대상토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한
구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

자연석 석축, 콘크리트블럭축대, 콘크리트옹벽, 철제휀스 등이 소재함.
(별첨: 사진용지 참조)

공부와의 차이

기호1)토지 : 대상토지는 공부상 지목이 '전' 이나 현황 일부 '도로'임.
기호4)토지 : 대상토지는 공부상 지목이 '암야' 이나 현황 일부 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의)
- 목록1. 공부상 전이나 현황은 일부 도로
- 목록2~4. 공부상 임야이나 현황은 전 및 일부 도로

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 원주지원 2025타경20802 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 행구동 142

* 용도 (지목): 전 (일부 현황 도로)

* 감정가: 1,336,611,000원

* 토지면적: 2923.00㎡ (약 884.36평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 원주시산림조합

* 매각대상: 토지매각 (일괄매각)

* 특이사항: 농지취득자격증명 필요

2. 물건 개요

2.1. 입지조건

* 위치: 강원특별자치도 원주시 행구동 '미래고등학교' 북측 인근에 소재합니다.

* 주변 환경: 부근은 농경지 및 단독주택, 자연림 등이 주로 소재하는 근교 농경지대입니다.

* 교통상황: 대상 토지 또는 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 것으로 판단됩니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 특이사항

* 대상토지는 기호1) 부정형 완경사지로서 일부는 석축 등으로 보강하여 부지 조성 상태이며, 일부 현황 도로입니다.

* 기호2) 및 기호3) 토지는 부정형 완경사(좁고 긴 토지)지로 임야입니다.

* 기호4) 토지는 부정형 완경사지로 임야 및 일부 현황 도로입니다.

* 공부상 지목과 현황의 차이가 있습니다. 기호1) 토지는 공부상 '전'이나 현황은 일부 '도로'이며, 기호4) 토지는 공부상 '임야'이나 현황은 일부 '도로'입니다.

* 기호2,3) 토지는 지적도상 맹지이며, 기호1,4) 토지를 이용하여 출입 중입니다.

* 자연석 석축, 콘크리트블럭축대, 콘크리트옹벽, 철제휀스 등이 제시외 물건으로 소재합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호1) 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역, 건축법 제2조제1항나목에 따른 도로(도로 일부 포함).

* 기호2,3,4) 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역, 준보전산지.

* 원주시는 2024년 12월 6일부로 성장관리계획구역을 지정하였으며, 2022년 6월 24일부로 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되었습니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 원주 지역은 1997년부터 고도지구 규제가 적용되고 있으며, 행구동 일대도 포함될 수 있어 건축물 높이 제한 등 추가적인 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을25 근저당권 (원주시산림조합, 2024-03-08, 1,020,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김관호(1981-01-24), 안병두 외 1명(2011-05-24), 이영희(2011-08-01), 권오직(2014-08-27, 임의경매로 인한 매각).

* 근저당: 원주시산림조합(2024-03-08, 1,020,000,000원).

* 지상권: 원주시산림조합(2024-03-08).

* 임의경매: 원주시산림조합(2025-07-25, 899,124,374원).

* 등기부 채권 총액: 1,020,000,000원.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 정보 없음).

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

3.5. 주의사항

* 일괄매각 대상입니다.

* 농지취득자격증명 필요: 미제출 시 입찰 보증금 몰수될 수 있습니다. 입찰기일 전 해당 관서에 미리 발급 문의가 필요합니다.

* 공부상 지목과 현황이 상이한 부분이 있어 주의가 필요합니다 (기호1: 전/도로, 기호4: 임야/도로).

* 일부 토지(기호2,3)는 맹지입니다.

4. 주변 환경 분석

4.1. 입지 조건 및 주변 환경

* 물건지 북측 인근에 '미래고등학교'가 위치합니다.

* 지역은 근교 농경지대이며, 단독주택과 자연림이 산재해 있습니다.

* 원주시 행구동은 치악산 경관 보호를 위한 고도지구 규제의 영향을 받는 지역 중 하나로, 이는 향후 개발에 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 원주시는 2040 장기발전종합계획 등을 수립하며 도시 개발을 진행하고 있습니다.

4.2. 상권 분석

* 대상 물건은 근교 농경지대에 위치하여 직접적인 상업 시설보다는 농업 또는 주거 지원 관련 기능을 중심으로 형성될 것으로 보입니다.

* 인근 미래고등학교가 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 근린 상권의 가능성은 있습니다.

4.3. 생활정보

* 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 부족하나, 학교 인근으로 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 미래고등학교가 북측 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 원주시 소초면 등 일부 지역에서 돼지 농장 악취 문제가 제기되고 있으며, 아스콘 공장, 의료폐기물 소각시설, 태양광 발전시설 등 갈등 유발 시설 추진 사례가 보고되었습니다. 다만, 본 물건 소재지인 행구동 142번지 주변에 직접적인 혐오 시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지자체 차원에서 악취 관리 지역 지정을 추진하는 사례가 있어, 주변 축산 농장 등의 존재 가능성도 배제할 수는 없습니다.

5. 종합 의견

* 본 물건은 강원특별자치도 원주시 행구동에 위치한 토지 경매 물건입니다. 미래고등학교 북측 인근에 있으며, 주변은 농경지 및 단독주택, 자연림으로 구성된 근교 농경지대입니다.

* 매각 대상은 토지이며, 토지 면적은 2923.00㎡(약 884.36평)입니다.

* 가장 중요한 주의사항은 농지취득자격증명 발급이 필수라는 점입니다. 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있으므로, 입찰 전 반드시 확인 및 발급 절차를 진행해야 합니다.

* 공부상 지목과 현황이 다른 부분(전/도로, 임야/도로)과 일부 맹지(기호2,3)가 존재하여 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 있어 개발 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 인근에 미래고등학교가 있으며, 원주시의 도시 개발 계획(장기발전종합계획 등) 등을 고려할 때 장기적인 관점에서 투자 가치를 판단해 볼 수 있습니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 지상권이 존재하나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

6. 투자 포인트

* 원주시의 지속적인 도시 개발 계획 및 인구 유입 추세를 고려한 미래 가치 상승 잠재력.

* 농경지대 내 위치하여 전원생활, 주말농장 등으로 활용 가능성.

* 인근 학교(미래고등학교)로 인한 잠재적 수요.

7. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미비로 인한 보증금 몰수 위험.

* 공부상 지목과 현황의 차이로 인한 토지 이용의 제약.

* 맹지(일부 토지)로 인한 토지 이용의 종속성.

* 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 토지이용 제한으로 인한 개발 리스크.

* 현황 도로 부분의 법적 소유권 및 이용 관련 불확실성.

* 고도지구 규제 적용 가능성 및 개발 제한.

8. 예상 입찰가

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 감정가(1,336,611,000원)를 기준으로, 위에서 언급된 농지취득자격증명, 지목/현황 불일치, 맹지, 토지이용 제한, 고도지구 규제 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 입찰 전 반드시 현장 조사, 법률 전문가 상담, 유사 물건 시세 분석 등을 통해 보수적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.