나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101257 [1] 경기도 안양시 동안구 평촌동 82 인덕원역더리브디하우트 11층1117호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 평촌동 소재 '벌말초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 상업시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상13층 건물 내 제11층 제1117호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 사이딩 마감 등,
내벽 : 페인팅 및 개별인테리어 등,
창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

실지조사일 기준 공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐비설비, 승강기 설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형으로서, 실지조사일 기준 공장(지식산업센터) 및 지원시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 40미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101257 (1)

소재지: 경기도 안양시 동안구 평촌동 82 인덕원역더리브디하우트 11층 1117호 (신주소: 경기도 안양시 동안구 시민대로 398, 1117호)

용도: 지식산업센터

감정가: 433,000,000원

토지면적: 14.21㎡ (약 4.30평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.53㎡ (약 14.38평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (말소기준권리)

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본건은 경기도 안양시 동안구 평촌동에 소재하며, '벌말초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주위에는 지식산업센터, 업무시설, 상업시설 등이 밀집해 있어 지역 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로는 폭 약 40미터의 넓은 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반공업지역으로 지정되어 있으며, 광로3류(폭 40m~50m)에 접하고 대기관리권역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 6월 14일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)입니다.

본건은 2025년 7월 22일 중소기업은행에 의해 신청된 부동산 임의경매(갑8)로 진행 중입니다.

등기부등본상 확인되는 모든 권리(을1, 을2, 갑3~갑12, 을2-2, 을2-3 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

총 채권액은 2,253,728,835원으로 매우 높으나, 이는 채무자의 부채 규모를 나타내는 것이며 낙찰자가 이를 승계하는 것은 아닙니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 임차인 중 대항력이 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 지식산업센터, 업무시설, 상업시설 등이 밀집한 상권으로, 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

인덕원역을 중심으로 한 지역 개발이 활발히 진행 중이며, 향후 4중 역세권(4호선, 월곶판교선, 인동선, GTX-C 노선 예정)으로의 전환이 기대됩니다.

'인덕원 인텐스퀘어' 사업 등 대규모 복합단지 개발이 예정되어 있어, 상권 활성화 및 유동인구 증가가 예상됩니다.

다만, 안양시 자원회수시설(소각장)이 평촌동에 위치하고 있어, 시설의 정확한 거리 및 주변 환경에 따라 부정적인 영향을 줄 가능성도 고려해야 합니다.

5. 생활정보

주변에 벌말초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

인덕원역 인근으로 상업시설이 발달해 있어 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 접근성이 좋습니다.

버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로망과의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 명도 저항 가능성: 임차인 현황이 '미상'으로 되어 있어, 실제 점유 관계 확인 및 협상 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 혐오시설 인접 가능성: 안양시 자원회수시설(소각장)이 인근에 위치하여, 해당 시설이 부동산 가치에 미치는 영향력을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

* 지식산업센터 시장 변동성: 전반적인 부동산 경기 침체나 지역 내 공급량 증가 시, 공실률 증가 및 임대료 하락 가능성이 있습니다.

* 높은 채권 총액: 비록 낙찰자가 인수할 채무는 없으나, 채무자의 재정적 어려움이 심화되었음을 시사하므로, 시장 상황에 민감하게 반응할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양시 동안구의 핵심 지역인 인덕원역 역세권에 위치한 지식산업센터입니다.

인덕원역 일대의 대규모 개발 사업과 교통망 확충 계획은 장기적인 가치 상승을 기대하게 하는 요소입니다.

권리 관계는 매우 명확하여 인수할 권리가 없다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 임차인 관계 미상 및 인근 소각시설의 존재는 잠재적 리스크 요인으로, 철저한 현장 조사와 분석이 요구됩니다.

종합적으로 볼 때, 적극적인 개발 호재와 교통 편의성을 바탕으로 향후 성장 가능성이 높은 지역에 위치한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 4중 역세권 개발이 예정된 인덕원역 초역세권에 위치하여 교통 및 접근성이 매우 우수합니다.

* 미래 가치 상승 잠재력: 인덕원역 복합개발(인덕원 인텐스퀘어, 콤팩트 시티 조성 등)로 인한 미래 가치 상승 기대가 높습니다.

* 안정적인 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 부담할 권리가 없습니다.

* 지식산업센터 수요: 꾸준한 업무 공간 수요를 바탕으로 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가 433,000,000원을 기준으로, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 명도 예상 비용, 향후 시장 전망 및 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

임차인 보증금 인수액이 0원이므로, 이를 제외한 물건 자체의 가치와 부대 비용(명도, 세금 등)을 고려하여 산정해야 합니다.

현재로서는 보수적으로 감정가의 80~90% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안하며, 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 전문가의 추가 분석을 통해 확정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.