나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52898 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 714-8 다산아트빌 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '안산공업고등학교' 서측 인근에 위치하는 '다산아트빌'
내에 소재하며, 인근일대는 다세대주택, 주상복합부동산, 학교 및 공원 등으로 이루어진
간선도로변 지역임.

교통상황

간선도로변에 위치하여 본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며,
영동고속도로 안산I.C 톨게이트까지 차량으로 약7~8분정도 소요됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평스라브지붕 4층건 내 1층 101호로서
외벽 : 드라이비트, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 다용도실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형에 유사한 토지로서 대체로 평지이며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 각각 폭15미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부곡동 714-8 :도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m)
(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(시랑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(안산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역
의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관
리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 김근홍의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2025. 9. 19.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 안산지원 2025타경52898 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 714-8 다산아트빌 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 132,000,000원

* 토지면적: 26.23㎡ (약 7.93평)

* 토지지분: 26.229㎡ (약 7.93평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 57.27㎡ (약 17.32평)

* 건물지분: 57.27㎡ (약 17.32평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축물대장상 정보:

* 건물명: 다산아트빌

* 주용도: 공동주택(다세대주택)

* 준공일자: 2003.05.16

* 구조: 철근콘크리트조

* 총 층수: 4층

* 해당 호수: 1층 101호

* 전용면적: 57.27㎡ (약 17.32평)

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '안산공업고등학교' 서측 인근에 위치한 '다산아트빌' 내 1층 101호입니다.

* 주변 환경: 인근 지역은 다세대주택, 주상복합부동산, 학교 및 공원 등이 혼재된 간선도로변 지역입니다.

* 교통: 간선도로변에 위치하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 영동고속도로 안산IC까지 차량으로 약 7~8분 소요됩니다.

* 도로상태: 북측 및 동측으로 각각 폭 15미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(시랑초등학교, 안산공업고등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 7월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(갑7)입니다.

* 채권자: 주택도시보증공사 (신청채권자)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 김근홍의 승계인)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 25일

* 확정일자: 2022년 2월 7일

* 배당신고일자: 2024년 3월 18일

* 주의사항 및 권리분석 요약:

* 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차권자 김근홍의 승계인으로서, 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2025년 9월 19일 자로 제출하였습니다.

* 이는 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용입니다.

* 따라서, 본 경매물건은 임차인의 보증금 150,000,000원을 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 분석됩니다.

* 등기부 채권 총액: 150,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권개요는 있으나, 실질적으로 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.)

1.4. 상권분석

* 해당 물건은 주거용 다세대주택으로, 주변에 학교(안산공업고등학교, 시랑초등학교), 주상복합, 공원 등이 위치하여 주거 기능에 충실한 지역입니다.

* 직접적인 상업 시설 밀집 지역은 아니나, 간선도로변에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 안산공업고등학교, 시랑초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 가까이 있으며, 영동고속도로 안산IC 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 혐오시설: 조사된 바에 따르면, 해당 물건지 인근에 특별히 보고되거나 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 최종적인 법률적 검토는 필요합니다.

* 건물 연식(2003년 준공)에 따른 노후화 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

* 경매 절차상의 예상치 못한 변수 발생 가능성은 항상 존재합니다.

1.7. 종합 의견

* 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 교통 환경이 비교적 양호한 지역입니다.

* 가장 큰 쟁점이었던 대항력 있는 임차인(HUG 승계) 문제가 신청채권자의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인에게 미치는 부담이 현저히 줄어든 것으로 보입니다.

* 감정가는 132,000,000원이지만, 최신 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 복잡한 권리관계(임차인)로 인해 경쟁률이 낮아질 수 있으며, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회를 가질 수 있습니다.

* 안산시의 지속적인 개발 및 도시 계획에 따른 주거 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 대한아트빌 (2003년식, 76.9㎡, 2층): 2026년 3월, 120,000,000원 (약 156만원/㎡)

* 대영빌라 (2002년식, 73.855㎡, 3층): 2026년 3월, 105,000,000원 (약 142만원/㎡)

* 로얄펠리스 (2011년식, 71.95㎡, 5층): 2026년 3월, 140,000,000원 (약 195만원/㎡)

* 물건 정보: 2003년식, 57.27㎡, 1층.

* 시세 분석:

* 본 물건은 2003년식으로 인근의 대한아트빌과 유사한 연식이며, 전용면적 57.27㎡ (약 17.32평) 기준입니다.

* 최근 매매가 기준 평당 가격은 약 142만원 ~ 195만원으로 형성되어 있습니다.

* 건물 연식과 층수를 고려할 때, 로얄펠리스보다는 낮은 시세가 적용될 것으로 보이며, 대한아트빌의 시세를 참고하는 것이 합리적입니다.

* 본 물건의 감정가 132,000,000원(약 760만원/㎡)은 최근 시세(약 142~195만원/㎡) 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 주변 유사 물건의 시세와 본 물건의 권리관계(HUG 대항력 포기 확약서)를 종합적으로 고려 시, 시세 하단부에 낙찰가 형성이 예상됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 임차인 보증금 인수분: 0원

* 주변 시세 하단(약 142만원/㎡) 적용 시: 142만원/㎡ * 57.27㎡ ≈ 81,300,000원

* 주변 시세 평균(약 169만원/㎡) 적용 시: 169만원/㎡ * 57.27㎡ ≈ 96,700,000원

* 안전 마진 확보 및 입찰 경쟁률 고려 시, 감정가의 80~90% 수준인 105,600,000원 ~ 118,800,000원 범위에서 접근 가능하나, 시세 대비 낙찰가율이 높은 편입니다.

* 따라서, 보수적인 시세 접근 및 권리 관계의 불확실성(확약서 관련)을 감안하여 110,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권장합니다.

* 권장 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.