나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52888 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-2 아티스큐브2차 18층1823호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 ""남안산JC""서측 인근에 위치하며 주위는 일반
상업지역 내 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 생활숙박시설 등이 소재하는 상기 및
업무지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며 본건 인근에 남안산JC, 노선버스정류장 등이 소재
하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 28층 건내 18층 1823호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 인조석붙임 전면 통유리 마감등
내벽(복도) : 세라믹타일 마감등
창호 : 새시창호 마감등

이용상태

오피스텔(방2, 드레스룸, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 현관등)로 이용중임.

설비내역

난방설비, 도시가스설비, 기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기등의 기계설비, 소화전
등의 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 및 인접도로와 등고평탄한 2필1단지 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 폭 약20미터 내외 중로, 남동측으로 폭 약12미터 내외의
정비된 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

성곡동 838-2
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m)(접합), 국가산업단지
(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업
입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역
성곡동 838-3
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭10m~12m)(접합), 중로1류(폭20m
~25m)(접합), 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업
단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획
법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 본건 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조등은 건축물현황도를 참고하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물개요

사건번호: 안산지원 2025타경52888 (1)

물건종류: 오피스텔

건물명: 아티스큐브 2차

소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-2

건축물대장상 사용승인일: 2023년 10월 25일

총층수: 28층 (본건 18층)

건물구조: 철근콘크리트구조 기타지붕

감정평가액: 270,000,000원

1.2. 토지현황

토지면적: 6.52㎡ (약 1.97평)

토지지분: 6.5192㎡ (약 1.97평)

토지이용상태: 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중

1.3. 건물현황

건물면적: 38.16㎡ (약 11.54평)

건물지분: 38.1648㎡ (약 11.54평)

내부구조: 오피스텔 (방 2개, 드레스룸, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 현관)

주요 마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅 및 인조석붙임, 전면 통유리 마감. 내벽(복도) - 세라믹타일 마감. 창호 - 새시창호 마감.

설비내역: 난방설비, 도시가스설비, 기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 소화전 등

1.4. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 없음 (물건명세서상 '지상권개요:' 외 특이사항 없음)

말소기준권리:

* 근저당 (을1) 농협은행주식회사, 2023-11-22 접수, 180,000,000원

기타 권리사항:

* 소유권이전 (갑4) 신동수, 2023-11-22 접수, 매매

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3) 주식회사티에프인베스트, 2023-11-22 접수

* 임의경매 (갑5) 농협은행주식회사, 2025-07-25 접수, 151,657,766원

등기부채권 총액: 180,000,000원 (말소기준권리 기준)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대관계가 미상임. 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조 등은 건축물현황도를 참고하였음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.5. 상권 및 입지조건

주위환경:

* 본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "남안산JC" 서측 인근에 위치함.

* 주위는 일반상업지역 내 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 생활숙박시설 등이 소재하는 주거 및 업무지대임.

* 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황:

* 본건까지 차량 접근이 가능함.

* 본건 인근에 남안산JC, 노선버스정류장 등이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됨.

* 남서측 및 북동측으로 폭 약 20미터 내외의 중로, 남동측으로 폭 약 12미터 내외의 정비된 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 성곡동 838-2: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 국가산업단지(시화국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 성장관리권역, 중점경관관리구역.

* 성곡동 838-3: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류, 국가산업단지(시화국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 성장관리권역, 중점경관관리구역.

1.6. 생활정보

주변 시설:

* 본건은 시화국가산업단지 인근에 위치하여 관련 업무시설 및 근로자들을 위한 편의시설 접근성이 양호함.

* 아티스큐브 2차 건물 내에는 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

* 안산시 단원구청 등 행정기관 및 대형 쇼핑 시설, 병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있음.

* 주변 교통망으로는 남안산JC를 통한 고속도로 이용이 용이함.

혐오시설 유무:

* 본건 주변에 특정 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않음.

* 단, 산업단지 인근 지역의 특성상 공장 및 산업 시설이 밀집해 있음.

1.7. 잠재적 리스크

유동화 물건:

* 본건은 유동화 물건으로, 채권의 유동화 과정을 거친 물건임. 이는 권리관계의 복잡성이나 특이사항이 발생할 가능성을 내포할 수 있음.

임대 관계 미상:

* 임차인 현황 상 임대관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수 발생 가능성이 있음.

* 현재 소유주 또는 점유자가 점유하고 있을 가능성이 있으며, 명도 협상 또는 절차가 필요할 수 있음.

신축 건물 관리:

* 사용승인일이 2023년으로 비교적 신축 건물이나, 신축 후 바로 경매가 진행되는 경우 하자 보수 문제 등이 발생할 수 있으니 실물 확인이 중요함.

1.8. 투자 포인트

신축 오피스텔:

* 2023년 사용승인된 신축급 오피스텔로, 현대적인 설비와 깔끔한 내부 상태 기대 가능.

* 방 2개 구조로 1인 가구뿐만 아니라 소규모 가족 또는 2인 이상 실거주 및 임대 수요 충족 가능.

배후수요:

* 시화국가산업단지 및 인근 산업단지 내 다수의 기업체와 근로자를 배후 수요로 확보할 수 있어 공실 위험이 낮을 것으로 예상됨.

교통 및 입지:

* 남안산JC 인접으로 광역 교통망 접근성이 우수하며, 업무지구 내 위치하여 직주근접성이 좋음.

* 일반상업지역에 속해 주변 편의시설 이용이 비교적 편리함.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2024년 12월 13일: 269,700,000원 (19층)

* 2023년 12월 27일: 170,000,000원 (20층)

* 2026년 06월 09일: 168,000,000원 (24층)

감정가: 270,000,000원

* 분석: 최근 매매 사례 중 2024년 12월 거래 금액(269,700,000원)과 감정가(270,000,000원)가 유사한 수준을 보입니다. 2023년 12월 및 2026년 06월 거래 금액은 상대적으로 낮은 편이며, 특히 2026년 06월 거래가는 시세와 큰 괴리가 있어 특정 조건이나 오류일 가능성을 배제할 수 없습니다. 본 물건은 18층으로, 층수 또한 준수한 편입니다.

* 예상 입찰가 산정: 감정가 및 최근 고가 거래 사례를 기준으로 보수적으로 접근하되, 경쟁 입찰 상황과 향후 명도 및 수리 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 제안 입찰가: 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (본 제안가는 시장 상황, 경쟁자, 현장 확인 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

1.10. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 성곡동에 위치한 신축급 오피스텔로, 직주근접성이 우수한 입지에 자리하고 있습니다. 시화국가산업단지 등 배후수요가 풍부하여 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 권리 분석상 특이사항은 크지 않으나, 유동화 물건이라는 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로 철저한 사전 조사 및 준비가 필요합니다. 최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 실거주 및 투자 목적 모두에 적합한 물건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.