나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52700 [1] 경기도 시흥시 배곧동 58 시흥배곧신도시골드클래스 106동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 ""배곧초등학교"" 동측 인근에
위치하며 주위는 중,대규모 아파트단지, 근린생활시설, 공원 및
각급학교 등이 혼재하는 공동주택지대로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2016.06.29일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트
평지붕 25층건내 2층 202호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 석재붙임 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호: 샤시 이중창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기 시설, 소화전설비, 열병합
지역난방설비, 주차창설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)
(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 상대보호구역, 상대보호구역,
상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52700 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 배곧동 58, 시흥배곧신도시골드클래스 106동 2층 202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 415,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 45.42㎡ (약 13.74평)

* 건물면적: 65.61㎡ (약 19.85평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

* 특이사항: 중복사건

* 건축 연도 (사용승인일): 2016년 06월 29일

* 해당 층수 / 총 층수: 2층 / 25층

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧초등학교" 동측 인근에 위치하며, 중대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 및 각급 학교 등이 혼재하는 공동주택지대로 주거 환경은 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) 접함, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 접근성: 본건 아파트 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 잘 연계되어 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

* 채권자 및 경매 종류: 박OO 채권자가 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2024년 03월 15일

* 확정일자: 2024년 04월 08일

* 배당신고일자: 2025년 10월 13일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다.)

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2024년 02월 28일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을6)으로, 매각으로 인해 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 485,400,000원입니다. 이는 감정가 415,000,000원보다 높은 금액입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 시흥시 배곧동은 신도시로서 중대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 중심 지역입니다.

* 주변 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설, 공원, 각급 학교가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 잠재적 혐오시설: 과거(2015년) 일부 보도에 따르면, 배곧신도시 남측 일부 지역에서 제지공장, 하수종말처리장 등 산업시설로 인한 악취 및 먼지 발생에 대한 우려가 제기된 바 있습니다. 현재 본건 위치에 직접적인 영향 여부는 확인이 필요하나, 해당 지역의 역사적 맥락으로 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 시흥배곧신도시골드클래스

* 주소: 경기도 시흥시 배곧동 58

* 건축물 정보:

* 총 층수: 25층

* 해당 층수: 2층

* 사용승인일: 2016년 06월 29일

* 세대수: 691세대 (단지 전체)

* 면적 정보:

* 전용면적: 65.6078㎡ (약 19.85평)

* 건물 총 면적 (단지): 90,918.816㎡

* 주차시설: 단지 내 총 796대 주차 가능 (지하 자동 주차 786대, 지상 자동 주차 10대). 지하 전기차 충전기 40대 완비.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건은 동일 부동산에 대해 중복으로 접수된 경매 사건이 존재합니다. 이는 경매 절차의 진행이나 매각 결과에 다소 복잡성을 야기할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 권리관계: 임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 총 채권액이 감정가보다 높아 시장 경쟁 상황 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 과거 지역 환경 이슈: 과거 일부 보도에서 제기되었던 인근 산업시설로 인한 환경적 우려 사항이 존재하였으나, 현재 시점에서의 영향은 추가 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2016년 준공되어 비교적 신축에 속하는 아파트입니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교, 공원, 상업시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 배곧신도시 내 위치하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 깔끔한 권리관계: 매각으로 인한 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 실수요자 및 투자자 접근 용이: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 시흥배곧신도시골드클래스 아파트로서, 비교적 신축이며 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 지역 내에 소재합니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 권리가 없어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 중복사건으로 인한 절차상의 유의점과 과거 지역 환경에 대한 잠재적 우려 사항은 입찰 전 충분한 검토가 필요합니다. 최근 실거래가를 바탕으로 한 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적대의 아파트 거래가 41,000만원에서 42,500만원 사이에서 이루어졌습니다. 본건의 감정가는 415,000,000원이며, 해당 물건은 2층으로 저층에 해당합니다. 최근 15층 거래가 41,000만원에 이루어진 점을 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 415,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.