나이스옥션 법원경매 안산 2025타경746 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-5 마리나큐브1차 10층1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 '반달섬' 북동측 인접에 위치하며, 인근은 생활형숙박시설, 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등 소재하여 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상28층 건 중 제10층 제1005호로서,
외벽 : 일부 석재붙임 마감 및 모르타르위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 시스템창호 마감 등 임.

이용상태

현황 오피스텔(주거용)로 이용중 임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 급·배수시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 두필지 일단의 인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서 근린생활시설, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 10m 내외의 보행도로와 접하고 있고, 남서측으로 약 25m 내외, 북동측으로 약 20m 내외의 포장도로와 접하고 있어 이를 통하여 수도권제2순환고속도로로의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

성곡동 838-5 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역 임.

성곡동 838-6 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 임.

물건 비고

①대지권의 목적인 토지들에 각 별도등기(갑구 1-1 번 금지사항 등기)있음
②집합건축물 대장상 용도는 `업무시설(오피스텔)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 안산지원 2025타경746 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-5에 위치한 마리나큐브1차 10층 1005호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 245,000,000원입니다.

토지 면적은 6.70㎡ (약 2.03평)이며, 토지 지분은 6.7009㎡ (약 2.03평)입니다.

건물 면적은 39.55㎡ (약 11.96평)이며, 건물 지분은 39.5454㎡ (약 11.96평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 수OOO (수협은행)입니다.

본 건물은 2023년 준공되었습니다.

건물은 지하 1층, 지상 28층 중 10층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 '반달섬' 북동측 인접지에 위치하고 있습니다.

주변에는 생활형숙박시설, 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 소재하여 일반적인 주거 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

이를 통해 수도권제2순환고속도로로의 진출입이 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태

성곡동 838-5: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m), 국가산업단지(시화국가산업단지), 성장관리권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

성곡동 838-6: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 국가산업단지(시화국가산업단지), 성장관리권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

인접 도로상태

본건 북서측으로 약 10m 보행도로, 남서측 약 25m, 북동측 약 20m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 8월 18일에 접수된 수협은행의 근저당권 (을1) 입니다.

말소예정 권리

말소기준권리인 을1 근저당권 및 을2 근저당권 (주식회사티케이디엔씨), 그리고 갑3 임의경매 개시결정 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권 금액은 226,370,000원입니다.

인수되는 권리

특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황

임차인: 황

보증금: 40,000,000원

차임: 200,000원

전입일자 (사업일자): 2025-08-27

확정일자: 2025-08-27

배당신고일자: 2025-08-27

대항력: 없음

인수되는 임차보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 환경

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재된 지역으로, 업무 및 생활 편의시설이 함께하는 복합적인 상권 특성을 보입니다.

최근 매매가 분석

제공된 JSON 데이터를 바탕으로 분석한 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 25일: 137,000,000원 (21층, 39.5454㎡)

* 2025년 12월 19일: 210,000,000원 (15층, 39.5454㎡)

* 2026년 4월 27일: 120,000,000원 (19층, 39.5454㎡)

가격 추이

최근 거래가 기준, 해당 오피스텔의 거래가는 39.5454㎡ (약 11.96평) 면적 기준으로 약 10,030,000원/평 ~ 17,560,000원/평 수준입니다.

가장 최근 거래인 2026년 6월 25일 21층 매물의 가격은 137,000,000원 (약 11,450,000원/평)입니다.

감정가는 245,000,000원 (약 20,480,000원/평)으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 외관

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 지하 1층, 지상 28층으로 이루어져 있습니다.

외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 시스템창호로 시공되었습니다.

내부 설비

난방, 위생, 급·배수, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비 등 기본적인 오피스텔 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 생활 편의시설

제공된 정보만으로는 특정 편의시설이나 혐오시설에 대한 상세 정보는 확인되지 않습니다. 주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

별도등기

가장 중요한 주의사항으로, 대지권의 목적인 토지들에 각 별도등기(갑구 1-1번 금지사항 등기)가 존재합니다. 이는 토지 자체에 대한 권리 관계에 문제가 있거나 제한이 있음을 의미하며, 추후 소유권 행사나 재산권 행사에 있어 복잡한 법적 문제나 재산 가치 하락을 야기할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

기타

임대관계는 미상으로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축된 오피스텔로, 경기도 안산시 산업단지 인근에 위치하여 업무 및 주거가 혼합된 환경을 가지고 있습니다. 교통 여건은 양호한 편입니다. 권리 관계는 말소기준 권리 하의 채권들이 매각으로 소멸되므로 비교적 명확하나, 가장 큰 리스크는 대지권 목적 토지에 설정된 '별도등기(갑구 1-1번 금지사항 등기)'입니다. 이 부분에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2023년 준공)으로 시설이 비교적 양호합니다.

* 안산시 성곡동 산업단지 인근에 위치하여 배후 수요가 있을 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 파악된 최근 시세(120,000,000원 ~ 210,000,000원)와 감정가(245,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 가장 큰 리스크인 대지권 토지의 별도등기(금지사항 등기) 문제를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 해당 리스크의 구체적인 내용과 영향력을 면밀히 분석한 후, 시장 상황 및 낙찰 가능성 등을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세 및 리스크를 감안한 예상 입찰가는 약 105,000,000원 (1억 5백만원)으로 제안합니다. 이 가격은 최근 거래된 최저가인 120,000,000원보다 낮으며, 예상치 못한 권리 문제 발생 시 손실을 최소화하고 안정적인 투자를 도모하기 위한 보수적인 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.