나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52613 [1] 경기도 광주시 삼동 310-1 엠포빌리지 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동양 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 ""뉴서울 CC"" 남측 인근에 위치하며 인근으로 단독주택 및
다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소재하며 주거지로서의
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 경강선(삼동역)이 소재하여 제반 대중
교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층건 다세대주택 중 1층 102호로서,

외 벽 : 몰탈위페인트 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등이
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지를 평지조성한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))

가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한
지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역<수도법>,특별대책지
역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52613 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 삼동 310-1 엠포빌리지 1층102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 205,000,000원

* 토지면적: 66.12㎡ (약 19.99평)

* 토지지분: 66.12㎡ (약 19.99평)

* 건물면적: 57.40㎡ (약 17.36평)

* 건물지분: 57.4㎡ (약 17.36평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건축물대장 요약:

* 주소: 경기도 광주시 삼동 310-1 (신주소: 경기도 광주시 삼지곡길79번길 5-85)

* 건물명: 엠포빌리지

* 주용도: 공동주택 (다세대주택)

* 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층건

* 사용승인일: 2017-08-24

* 해당층: 1층 (4층 건물 중)

* 전용면적: 57.40㎡ (약 17.36평)

2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 광주시 삼동 소재 "뉴서울 CC" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 소재하며, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 경강선 삼동역이 소재하여 대중교통 이용 상황이 양호한 편입니다.

* 토지 형상: 남측 하향 완경사지를 평지 조성한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 남서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매로 진행 중입니다.

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자입니다.

* 말소기준권리: 2022년 8월 4일 접수된 포천세무서장의 압류(갑3)가 말소기준권리가 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 204,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-30

* 확정일자: 2021-07-12

* 배당신고일자: 2023-10-30

* 대항력: 없음 [cite:X]

* 비고: HUG 인수조건 변경으로, HUG가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 인수조건확약서를 제출하였습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (정계호, 2017-09-08)

* 갑2: 소유권이전 (김대성, 2019-12-24)

* 을3: 주택임차권 (이화례, 204,700,000원, 2023-10-30 접수, 말소, 전입 2021-07-30, 확정 2021-07-12)

* 갑3: 압류 (포천세무서장, 2022-08-04, 말소기준권리)

* 갑4: 압류 (광주시, 2022-12-13, 말소)

* 갑5: 압류 (광주시, 2022-12-14, 말소)

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사, 204,700,000원, 2025-07-21 접수, 말소)

* 등기부채권 총액: 204,700,000원

4. 상권분석

* 본건이 위치한 광주시 삼동 지역은 주거시설과 함께 소규모 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거지로서의 환경을 갖추고 있습니다.

* 인근에 "뉴서울 CC"가 있으며, 일부 근린생활시설이 소재하나, 대규모 상업 시설과의 접근성은 상대적으로 낮은 편입니다.

* 주변 환경을 고려할 때, 상권의 발달 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 경강선 삼동역이 인접해 있어 수도권으로의 접근성이 양호하며, 차량을 이용한 이동도 편리합니다.

* 주변 시설: 인근에 주거 단지 및 일부 편의 시설이 있으며, 자연환경(임야 등)과 인접해 있습니다.

* 주변 연립/다세대/빌라 시세 분석:

* 삼성하이빌2동(243-6): 53.91㎡, 2002년식, 2026년 5월 19,800만원 거래.

* 삼성하이츠(나동): 79.94㎡, 2011년식, 2026년 5월 13,000만원 거래. (면적 대비 낮은 가격으로, 지하층 거래 등 특이사항 고려 필요)

* 삼보그린빌103동: 73.96㎡, 2003년식, 2026년 5월 10,500만원 거래. (연식 오래됨)

* 본건(57.40㎡, 2017년식)은 비교적 신축 건물에 속하며, 최근 거래된 53.91㎡, 2002년식 물건(19,800만원)과 유사한 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 관련 불확실성:

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권등기 있음"으로 명시되어 있으며, 임차보증금 전액 미배당 시 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 기재되어 있습니다.

* 다만, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출하여, 실질적으로는 매수인이 임차보증금 잔액을 인수할 위험이 현저히 낮아진 것으로 보입니다.

* 임차인 현황에서도 대항력이 '없음'으로 표기되어 있고, 등기부상 임차권(을3)이 '말소' 예정으로 되어 있는 점을 미루어 볼 때, 임차인의 권리 문제가 완전히 해소되었을 가능성이 높습니다.

* 그럼에도 불구하고, 물건명세서의 내용을 최종 확인하는 절차는 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 본건이 속한 지역은 계획관리지역, 성장관리구역, 자연보전권역 등으로 지정되어 있어 개발 및 건축 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 위성 지도상 주변에 혐오시설로 판단될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문 시 육안으로 주변 환경을 상세히 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 삼동에 위치한 다세대주택으로, 삼동역 역세권에 해당하여 교통이 편리한 장점을 가지고 있습니다.

* 2017년 사용승인으로 건축 연도가 비교적 짧아 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 임차인 관련 권리 분석 상, HUG의 인수조건확약서 제출로 인해 임차보증금 잔액 인수 부담이 해소될 가능성이 매우 높으나, 최종 확인을 통해 리스크를 완벽히 제거해야 합니다.

* 감정가는 2억 5백만원이며, 최근 유사 면적의 실거래가(2026년 5월, 19,800만원)를 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 건축물(2017년 사용승인)로 하자 및 노후화 위험이 적습니다.

* 경강선 삼동역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* HUG의 인수조건확약서로 인해 임차인 관련 인수 부담이 최소화될 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 205,000,000원

* 주변 최근 매매 사례: 2026년 5월, 53.91㎡ 기준 19,800만원.

* 본건 면적(57.40㎡) 및 건축 연도(2017년)를 고려할 때, 시세는 19,000만원 ~ 21,000만원 범위로 추정됩니다.

* HUG의 인수조건확약서로 인해 임차보증금 잔액 인수 부담이 거의 없다고 가정 시, 감정가를 기준으로 보수적인 입찰가 산정 가능.

* 최근 매매 사례(19,800만원)와 감정가(20,500만원)를 종합적으로 고려하고, 경매 물건의 특성상 시세보다 다소 저렴하게 낙찰받는 것을 목표로 한다면, 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 195,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 185,000,000원 ~ 195,000,000원 (최종 입찰 전, 임차권 관련 사항 및 등기부 권리관계 최종 확인 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.