나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56987 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1170 인계한양수자인 101동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '수원공업고등학교' 북측 인근에 위치하며,
주변은 아파트 단지 및 학교, 대형병원, 업무용시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 아파트 단지로의 제반 차량 진출입이 수월하고 단지 외곽 북서측 중부대로변으로
버스정류장이 소재하며, 남서측 직선거리 약1.4km 내외 거리에 수인분당선 매교역이
위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕) 인계한양수자인 제101동 內 제4층 제404호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부上 아파트로 사용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수시설, 화재탐지 및 소방설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기,
지하주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

다소 완만한 경사지대 내 사다리형 토지로서 아파트(주상복합) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 외곽 북서측으로 중부대로, 남동측으로 중부대로 지선, 남측으로
세지로270번길과 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(지동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(지동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56987 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1170 인계한양수자인 101동 14층 1404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 426,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김OO (등기부상 임차인 김진광과 동일인으로 추정)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 20.69㎡ (약 6.26평)

* 토지지분: 20.6895㎡ (약 6.26평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 59.98㎡ (약 18.14평)

* 건물지분: 59.975㎡ (약 18.14평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 아파트 전용면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

* 아파트 분양면적: 원본 자료에서 명시적으로 제공되지 않았습니다.

1.3. 건축물 정보

* 건물명: 인계한양수자인

* 주용도: 공동주택(아파트)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

* 총 층수: 지하 3층, 지상 14층

* 해당 층: 14층

* 세대수: 총 279세대

* 주차대수: 총 337대

* 준공일: 2019년 04월 29일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '수원공업고등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 학교, 대형병원, 업무용 시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 아파트 단지로의 제반 차량 진출입이 용이합니다.

* 단지 외곽 북서측 중부대로변으로 버스정류장이 소재합니다.

* 남서측 직선거리 약 1.4km 내외 거리에 수인분당선 매교역이 위치합니다.

2.3. 도로상태

* 아파트 단지 외곽 북서측으로 중부대로, 남동측으로 중부대로 지선, 남측으로 세지로270번길과 각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반).

* 접합 도로: 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m).

* 제한구역: 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원공업고등학교, 지동초등학교), 절대보호구역(지동초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 수원지방법원 강제경매개시결정 (2025타경56987) (등기부상 갑4, 2025-07-21 접수)

3.2. 주요 권리 내역

* 을구 순위 5번: 주택임차권 (등기접수일: 2023-11-20)

* 임차인: 김진광 (김 )

* 임차보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-10

* 확정일자: 2023-11-08

* 특이사항: 대항력 있음.

3.3. 인수되는 권리

* 을구 5번 주택임차권(김진광)은 매수인에게 인수됩니다.

* 배당에서 보증금반환채권이 전액 변제되지 않을 경우, 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 정보

* 임차인 김진광은 대항력 및 우선변제권을 갖추고 있으며, 보증금 400,000,000원은 매수인이 인수하게 됩니다.

* 임대 관계 등 상세 내역은 미상입니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 수원시 팔달구 인계동은 아파트 단지와 함께 학교, 병원, 업무시설, 근린생활시설이 조화롭게 분포된 복합 상권입니다.

* 다양한 생활 편의시설 이용이 가능하며, 주거지로서의 안정적인 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육환경: 수원공업고등학교, 지동초등학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다.

* 의료시설: 대형 병원이 인근에 위치하여 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

* 교통: 중부대로, 중부대로 지선, 세지로270번길 등 주요 도로와 인접하며, 버스 정류장 및 수인분당선 매교역을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 다양한 상업 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 김진광 임차인의 보증금 400,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 이는 상당한 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 미확정 잔액 인수 가능성: 임차인의 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 방화지구, 시가지경관지구, 비행안전제6구역 등 다수의 토지이용 제한 사항이 존재합니다.

* JSON 데이터 불일치 가능성: 제공된 JSON 데이터상의 전유부 정보(14층 1404호)와 사용자 제공 주소(4층 404호) 간에 층수 및 호실 정보 불일치가 있습니다. 본 보고서는 JSON 데이터를 우선적으로 반영하였으나, 현장 확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 팔달구 인계동의 입지 좋은 아파트로, 주변 편의시설 및 교통망이 우수합니다.

* 그러나 4억 원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 매우 큰 리스크 요인입니다.

* 토지이용계획상의 여러 제한사항과 JSON 데이터의 불일치 가능성도 고려해야 할 사항입니다.

* 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수 부담액을 정확히 파악하고, 향후 시세 상승 가능성 등을 신중하게 검토해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 주변 개발 및 정주 여건 개선에 따른 잠재적 시세 상승 기대.

* 핵심 생활 인프라 접근성이 우수한 입지 조건.

* 인수되는 임차 보증금 부담을 감안한 상대적으로 낮은 실질 인수 가치.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 임차 보증금을 제외하고 산정합니다.

* 감정가: 426,000,000원

* 인수 보증금: 400,000,000원 (김진광 임차인)

* 예상 입찰가 산정: 426,000,000원 - 400,000,000원 = 26,000,000원

* 따라서, 실질적인 매수 가치는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로 판단할 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 물건, 낙찰 후 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.