나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1496 [1] 경기도 수원시 권선구 탑동 820-4 써니하우스 에이동 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해민 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 ""효탑초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 제6층 건물 내 제6층 제602호로서,
(사용승인일: 2017.07.27.)
외벽: 치장석재 마감 등,
창호: 하이샷시창 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도 ""공동주택(다세대주택)""으로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 ""공동주택(다세대주택)"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1496 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 탑동 820-4 써니하우스 에이동 6층602호

건물명: 써니하우스 (A동)

용도: 다세대주택

감정가: 202,000,000원

토지면적: 28.22㎡ (약 8.54평)

건물면적: 55.22㎡ (약 16.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (주)

사용승인일: 2017년 07월 27일

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 "효탑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 일반 주거지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

2017-09-05: 최성필 소유권보존

2018-10-05: 곽정숙 소유권이전 (매매)

2018-10-05: 농협은행주식회사 근저당 180,600,000원 (말소기준권리)

2024-10-28: 신한카드 가압류 12,393,034원

2025-07-23: 농협은행 임의경매 개시결정 144,383,639원

말소기준권리: 2018년 10월 5일자 농협은행주식회사의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 권리(가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 건물에 대한 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인되지 않았습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 본건에는 임차인 중 보증금 등을 인수해야 할 대상은 없는 것으로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석

주변 시세: 본건이 소재한 수원시 권선구 탑동 지역의 다세대주택 매매가는 최근 2026년 7월 기준으로 약 14,800만원에서 19,300만원 사이에서 형성되어 있습니다.

최근 실거래가 분석:

2026년 7월 13일: 49.25㎡ (약 14.9평), 2017년 준공 "네오빌" 19,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 391.8만원)

2026년 7월 3일: 54.9㎡ (약 16.6평), 2002년 준공 "가림주택(793-5)" 15,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 278.7만원)

2026년 7월 6일: 55.67㎡ (약 16.8평), 2001년 준공 "가림주택3차" 14,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 265.8만원)

감정가 대비 분석: 본건 건물 면적은 55.22㎡이며, 2017년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다. 감정가는 20,200만원으로, 최근 실거래가 중 가장 유사한 조건(2017년 준공, 49.25㎡)의 거래 가격(19,300만원)보다 높게 책정되었으며, 면적을 고려하면 적정 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: "효탑초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 근린생활시설 이용이 편리합니다.

주변 시설: 본건 주변으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 근린생활시설 위주로 구성되어 있습니다.

건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조로 2017년 사용 승인된 건물이며, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리 분석상 특이사항: 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 파악되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 임차인 현황은 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

건축 연한: 2017년 준공으로 연식이 오래되지 않아 건물 노후화에 따른 직접적인 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

지역 제한: 본건이 소재한 지역은 과밀억제권역, 비행안전구역 등 여러 도시계획상 규제를 받고 있으므로, 향후 건물 증축이나 재건축 등 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 탑동에 위치한 2017년 준공된 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수해야 할 임차인이 없어 경매 절차 진행에 따른 위험 부담이 적은 편입니다. 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

준신축급 건물로 희소성 및 상품 가치가 높습니다.

보증금 인수 부담이 없는 임차인 현황을 보유하고 있습니다.

효탑초등학교 인접 등 우수한 교육 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각하여 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 조건(2017년 준공, 49.25㎡)의 거래가는 19,300만원 수준이며, 평당 약 391.8만원의 시세를 형성하고 있습니다. 본건의 건물 면적 55.22㎡에 이를 적용하면, 추정 시세는 약 216,331,000원으로 산정됩니다.

감정가는 202,000,000원이며, 총 채권액은 192,993,034원입니다.

인수할 보증금이 없는 점, 비교적 신축 건물인 점, 그리고 지역 내 수요 등을 고려하여 총 채권액 수준 이상의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

총 채권액 192,993,034원 대비 약 10% 할인된 금액 또는 감정가 수준에서 약간의 경쟁을 고려한다면, 180,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.