나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57014 [1] 경기도 수원시 권선구 당수동 745 서수원1차쌍용스윗닷홈 103동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백석 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 당수동 소재 ""당수 초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 부근으
로는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원, 농경지, 임야등
이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 아파트 중 5층 502호로서,

외 벽 : 몰탈위페인트 마감..
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장설비, 공동현관
보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지를 평지 조성한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측의 정문으로 단지 진출입 용이하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류
(폭 8m~10m)(접합)

도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 1.1. 사건 기본사항

4.

5. * 사건번호: 수원지방법원 2025타경57014 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 반월농업협동조합

6.

7. 1.2. 물건 현황

8.

9. * 소재지: 경기도 수원시 권선구 당수동 745, 서수원1차쌍용스윗닷홈 103동 5층 502호

* 용도: 아파트

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 5층

* 전용면적: 84.94㎡ (약 25.70평)

* 분양면적: 제공된 정보 없음 (건축물대장상 전용면적은 84.94㎡로 확인됩니다.)

* 토지면적: 44.134㎡ (약 13.35평)

* 매각 기일: (제공된 정보 없음)

10.

11. 1.3. 감정평가액

12.

13. * 감정가: 351,000,000원

14.

15. 2.입지조건

16.

17. 2.1. 위치 및 주위환경

18.

19. * 본건은 경기도 수원시 권선구 당수동 소재 "당수 초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원, 농경지, 임야 등이 소재하여 주거지로서의 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

20.

21. 2.2. 교통상황

22.

23. * 단지 내 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

24.

25. 2.3. 토지 형상 및 이용상태

26.

27. * 남동측 하향 완경사지를 평지 조성한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

28.

29. 2.4. 인접 도로상태

30.

31. * 단지 북동측의 정문을 통해 진출입이 용이하며, 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

32.

33. 2.5. 토지이용계획 및 제한상태

34.

35. * 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m)

* 도시교통정비지역, 과밀억제권역

36.

37. 3.권리분석

38.

39. 3.1. 등기부 요약 (권리 및 말소사항)

40.

41. * 말소기준권리는 2020년 10월 6일 접수된 반월농업협동조합의 근저당권 (을5)입니다.

* 이후 접수된 모든 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 현재 진행 중인 경매 개시 결정권리는 2025년 7월 22일 접수된 반월농업협동조합의 임의경매개시결정 (갑11)입니다.

* 등기부채권 총액은 451,194,450원입니다.

42.

43. 3.2. 임차인 현황

44.

45. * 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임대관계는 미상입니다.

* 주의: 임대관계가 미상인 경우, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 등에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

46.

47. 3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

48.

49. * 지상권: 개요상 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 명시되지 않았습니다. 낙찰자는 해당 권리를 인수해야 할 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

50.

51. 4.상권 및 생활정보

52.

53. 4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

54.

55. * 본건 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

56.

57. 4.2. 교육시설

58.

59. * 도보권 내에 당수초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

60.

61. 4.3. 혐오시설 유무

62.

63. * 주변 지역에 대한 통상적인 검색 및 감정평가서 상의 정보로는 특별히 언급되거나 파악된 혐오시설은 없습니다. 다만, 정확한 정보 확인을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 지역 분석이 필요합니다.

64.

65. 5.잠재적 리스크

66.

67. 5.1. 권리상 리스크

68.

69. * 등기부상 모든 주요 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 명확하게 명시되지 않은 지상권 등 미소멸 권리에 대한 인수가 발생할 가능성이 있습니다.

70.

71. 5.2. 물건 상태 및 명도 리스크

72.

73. * 임대관계가 미상이므로, 실제 거주자가 있을 경우 명도 협상 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 장기간 공실 또는 방치되었을 경우 내부 시설의 노후화 및 수리 필요성이 발생할 수 있습니다.

74.

75. 5.3. 주변 환경 리스크

76.

77. * 현재 특별히 언급된 혐오시설은 없으나, 향후 지역 개발 계획이나 주변 환경 변화 가능성을 배제할 수는 없습니다.

78.

79. 6.종합 의견

80.

81. 6.1. 본건의 가치 평가

82.

83. * 본건은 수원시 권선구 당수동에 위치한 아파트로, 초등학교 인접 등 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 주거지입니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 보유하고 있다는 점은 큰 장점입니다.

* 감정가는 3억 5,100만원으로, 본 물건의 현 시세 및 단지 내 유사 물건 거래 가격 등을 면밀히 비교 분석하여 적정 가치를 판단해야 합니다.

84.

85. 6.2. 낙찰 후 고려사항

86.

87. * 명도 절차 진행 시 예상되는 협상 및 소요 기간을 사전에 충분히 고려해야 합니다.

* 낙찰 후 내부 상태 점검을 통해 필요한 수리 범위와 예상 비용을 산출하고, 이를 초기 투자 비용에 반영해야 합니다.

88.

89. 7.투자 포인트

90.

91. 7.1. 매력적인 요인

92.

93. * 수원시라는 지역적 이점과 당수동의 주거 환경.

* 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 분석.

* 표준적인 아파트 구조 및 시설 보유.

94.

95. 7.2. 경쟁력 확보 방안

96.

97. * 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰하여 시세 차익을 확보하는 전략이 필요합니다.

* 안정적인 임대 수익을 목표로 할 경우, 내부 수리를 통해 상품성을 높이는 방안을 고려할 수 있습니다.

98.

99. 8.예상 입찰가

100.

101. * 본건의 예상 입찰가는 감정가 351,000,000원을 기준으로, 권리상의 인수 부담이 없고 임차인 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 산정해야 합니다.

* 다만, 정확한 입찰가 산정은 현재 시세, 소유주 및 점유자와의 명도 협상 가능성, 내부 상태, 현장 조사 결과, 취득세, 명도 비용, 수리비 등 제반 부대 비용을 종합적으로 고려하여 결정해야 하므로, 본 보고서에서는 구체적인 금액을 제시하기 어렵습니다.

* 보수적인 관점에서 주변 실거래가 및 동일 단지 시세 분석을 바탕으로 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.