나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57030 [1] 경기도 수원시 권선구 탑동 868-7 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 ""효탑초등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는
다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은
보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물 중 3층 301호로서
외벽 : 벽돌쌓기, 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지도배, 타일붙임등 마감
창호 : 칼라새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참고)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 유사의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 중로에 접하고 남동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m 미만)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자혜학교(수원
교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효탑초등학교(수원교육
지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(효탑초등학교(수원교육지원
청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해
보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김기준)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경57030 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 탑동 868-7, 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 본 건물은 철근콘크리트 경사지붕 구조로, 총 5층 건물 중 3층에 해당합니다.

* 신축 허가는 2014년 12월 29일에, 사용 승인은 2015년 11월 2일에 완료되었습니다.

1.2. 면적 및 감정가

* 감정가는 192,000,000원입니다.

* 토지 면적은 30.73㎡ (약 9.30평)이며, 건물 전용 면적은 58.63㎡ (약 17.74평)입니다.

* 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

* 건축물대장상 건물 연면적은 591.88㎡, 건축면적은 157.56㎡입니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 현황

* 건물 외벽은 벽돌쌓기, 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배, 타일 붙임 등으로 마감되었습니다.

* 창호는 칼라새시 이중창호로 되어 있습니다.

* 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 주변으로는 중로(폭 15m~20m) 및 소로(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(효탑초등학교, 자혜학교), 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

1.5. 등기부 요약

* 소유권은 길미경, 이혜령, 강은진으로 순차 이전되었습니다.

* 을구에는 주택임차권(김기준, 211,000,000원)이 존재했으나 말소 예정입니다.

* 본 경매의 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(2024.06.11.)이며, 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중입니다.

* 등기부채권 총액은 211,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본 건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 "효탑초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로, 주거 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

* 본건 북서측으로 중로에 접하고, 남동측으로는 소로에 접하여 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 물건의 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(2024.06.11.)입니다.

3.2. 인수되는 권리 (권리분석 요약)

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 제공된 정보에 따르면 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 김기준)

* 보증금: 211,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-17

* 확정일자: 2020-11-27

* 배당신고일자: 2023-01-20

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 주택도시보증공사(양도 전: 김기준)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

3.4. 권리관계 분석

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사가 채권자로서 강제경매를 신청하였고, 임차인 김기준 씨의 보증금 211,000,000원에 대한 채권도 가지고 있습니다.

* 제출된 확약서에 따라 임차인 김기준 씨는 대항력을 포기하였으므로, 낙찰자는 임차인에 대한 별도의 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 최근 시세 동향

* 최근 2026년 7월에 거래된 주변 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 13일 거래: 49.25㎡ (약 14.9평) / 19,300만원 (2017년식)

* 2026년 7월 3일 거래: 54.9㎡ (약 16.6평) / 15,300만원 (2002년식)

* 2026년 7월 6일 거래: 55.67㎡ (약 16.8평) / 14,800만원 (2001년식)

* 본건의 감정가 192,000,000원은 면적(58.63㎡, 약 17.74평) 및 건축 연도(2015년식)를 고려할 때, 최근 거래된 2017년식 다세대주택(49.25㎡, 19,300만원)과 비교 시, 시세가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근에 효탑초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 지역으로서 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련

* 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출된 점은 긍정적이나, HUG의 정확한 채권 회수 절차 및 예상치 못한 추가 분쟁 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 보증금 및 대항력

* 임차인 김기준 씨는 대항력을 포기하였으므로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 하지만, 확약서의 세부 이행 여부에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.3. 기타 미상 정보

* 임대 관계가 미상으로, 현재 임차인 외 다른 임차인이 있는지, 내부 상태는 어떠한지 등에 대한 추가적인 조사나 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 권선구 탑동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근의 주거 선호 지역에 자리하고 있습니다.

* 권리분석상 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금이 없어 권리 분석상 안전하다고 판단됩니다.

* 최근 실거래가를 고려할 때 감정가가 합리적인 수준으로 보입니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약서 제출은 투자 진입 장벽을 낮추는 요인입니다.

* 다만, HUG 관련 확약서의 세부 이행 절차 및 임대 관계 미상이라는 점은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리분석상 안전하며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다.

* 초등학교 인근의 양호한 주거 입지를 갖추고 있습니다.

* 최근 시세 대비 합리적인 감정가로 책정되었습니다.

* 장기적인 관점에서 시세 상승 또는 임대 수익 창출을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 192,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본건의 면적과 연식을 고려했을 때 감정가 192,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 경매 물건의 특성, 주변 시세, 향후 가치 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 투자 포인트 및 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 부근에서 100% ~ 110% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 192,000,000원 ~ 211,200,000원 범위 내에서 결정하는 것이 타당하다고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.