나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57004 [1] 경기도 용인시 수지구 상현동 842 상현마을수지센트럴아이파크 101동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수도 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 ""솔개초등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 대
단위 아파트 지대이며 부근에 편의 상가, 근린생활시설, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스 정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하여 대중교
통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 17층 중 3층 301호로서
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 포장 도로가 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도
로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경
보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경57004 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 상현동 842 상현마을수지센트럴아이파크 101동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 987,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOO

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 81.68㎡ (약 24.7평)

토지지분: 81.6789㎡

건물면적: 157.18㎡ (약 47.5평)

건물지분: 157.1754㎡

사용승인일: 2006년 08월 28일

아파트 단지 규모: 14개동, 총 895세대

총 주차대수: 309대

1.3. 물건 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 17층 중 3층 301호

외벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감

내벽: 시멘몰탈위 벽지 및 일부 타일 등 마감

창호: 샷시 이중 창호

1.1. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 "솔개초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대단위 아파트 단지이며 편의 상가, 근린생활시설, 공원 등이 소재합니다.

2.2. 교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스 정류장이 있으며 근거리에 지하철역이 소재하여 대중교통 사정은 양호합니다.

1.2. 권리분석

3.1. 권리 현황

경매개시결정 사건번호: 수원지방법원 2025타경57004

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드

3.2. 임차인 분석

임차인: 백진렬

보증금: 600,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 08월 28일

확정일자: 2020년 08월 12일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

말소기준권리: 2022년 09월 20일 접수된 백진렬의 가압류 (수원지방법원 2022카단504741)

등기부채권 총액: 600,791,470원

소유권 이전 이력: 이기숙, 선우유미, 주화자

기타 권리: 용인시 압류, 신한카드 강제경매

3.4. 매각 후 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요 없음)

1.3. 상권분석

4.1. 상권 분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 단지 내 및 인근에 편의 상가와 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

1.4. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

주변 교통: 인근 버스 정류장, 근거리 지하철역

주변 교육시설: 솔개초등학교 (동측 인근)

주변 시설: 편의 상가, 근린생활시설, 공원

5.2. 단지 정보

아파트명: 상현마을수지센트럴아이파크

관리사무소 연락처: 031-897-9820

사용승인일: 2006년 08월 28일

세대수: 895세대

총 주차대수: 309대

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

전기차충전기 (지하): 15대

1.5. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건에는 대항력 있는 임차인 백진렬(보증금 600,000,000원)이 존재합니다. 전입일자(2020-08-28)가 말소기준권리(2022-09-20)보다 선행하므로 대항력이 인정됩니다.

명시된 '인수 보증금 합계: 0원'과 '대항력 있음' 정보는 상충될 수 있으므로, 실제 경매 진행 시 임차인의 보증금 전부 또는 일부가 낙찰자에게 인수될 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 법규 제한 사항

토지이용계획 상 다음과 같은 제한사항이 존재합니다.

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 역사문화환경보존지역, 성장관리권역.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 수지구에 위치한 대단지 아파트 내의 고층 물건으로, 주변 교통 및 생활 편의시설이 우수합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 여부가 주요 리스크 요인이 될 수 있습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 선순위인 임차인 외에는 대부분 소멸될 것으로 보이나, 임차인과의 관계는 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 용인시 수지구의 주요 주거 지역에 위치하여 생활 인프라가 풍부합니다.

* 대단지 아파트: 895세대 규모의 단지로 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통 편리: 대중교통 접근성이 좋으며 차량 이용도 편리합니다.

* 최근 실거래가 상승: 동일 면적 아파트의 최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있어 시세 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 분석 결과, 본건과 동일한 면적(157.1754㎡)의 아파트가 2026년 6월 2일 9층에서 1,190,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 3층이므로 이를 감안하면 시세는 대략 1,150,000,000원 ~ 1,190,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 987,000,000원 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있습니다.

대항력 있는 임차인(백진렬, 보증금 600,000,000원)이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 해당 보증금을 인수하지 않을 가능성이 있습니다. 다만, 최종 배당 여부에 따라 변동될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

상기 정보를 종합하여 보수적으로 산정한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 1,030,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.