나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34040 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 137-2 복지파크빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 ""부천시립북부도서관"" 북측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 다세대주택 및 아파트, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

1992.07.16 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물내 제2층 제201호로서,
- 외 벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등
- 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
- 창 호 : 하이샤시 및 알루미늄샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 지상 일부에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(행복한유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 참고사항 : 대상물건 제2층 제201호의 건축물현황도 호별 평면도상의 위치와 현황 점유 부분(출입문 표기)의 위치가 서로 바뀌어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부천지원 2025타경34040 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 137-2 복지파크빌라 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 132,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

사용승인일: 1992년 07월 16일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층/지상 4층 건물 중 제2층 제201호

건물면적: 44.22㎡ (약 13.38평)

토지면적: 33.48㎡ (약 10.13평)

토지지분: 33.475㎡ (약 10.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

집합건축물대장 요약:

- 건물명: 복지파크빌라

- 총 층수: 4층 (지하 1층 포함)

- 용도: 공동주택

- 건축면적: 101.52㎡

- 연면적: 472.5㎡

- 대지면적: 267.8㎡

- 사용승인일: 1991년 10월 10일 (표제부 기준, 감정평가서상 사용승인일은 1992년 7월 16일)

1.3. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리: 2022년 04월 13일자 안산세무서장의 압류 (갑4)

매각으로 소멸되는 권리:

- 소유권이전 (안이화, 주식회사수성이노베이션, 정현정)

- 압류 (안산세무서장)

- 주택임차권 (한국토지주택공사, 보증금 119,500,000원, 전입 2020-07-07, 확정 2020-05-04) - 말소처리됨. (등기부요약상 말소, 물건명세서상 '서울보증보험 주식회사로부터 말소동의 확약서가 제출됨'으로 명시되어 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 판단됨)

- 강제경매 (서울보증보험, 130,140,410원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (다만, 을구 5번 주택임차권에 대한 말소 동의 확약서 제출 여부 최종 확인 필요)

임차인 현황:

- 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

- 보증금: 119,500,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020-07-07

- 확정일자: 2020-05-04

- 대항력: 없음 (말소 동의 확약서 제출로 인해 대항력 있는 임차인으로 보기 어려움)

- 인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차권이 말소되는 것으로 판단 시)

집합건물 등기부 요약 (주요 사항):

- 을5 (2023-06-23 접수): 주택임차권, 한국토지주택공사, 119,500,000원, 말소, 전입 2020-07-07, 확정 2020-05-04

- 갑6 (2025-07-25 접수): 강제경매, 서울보증보험, 130,140,410원, 말소

등기부채권 총액: 119,500,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: SGI 인수조건 변경 (구체적인 내용은 추가 확인 필요)

주의사항:

- 구분건물감정평가요항표상, 대상물건 제2층 제201호의 건축물현황도 호별 평면도상의 위치와 현황 점유 부분(출입문 표기)의 위치가 서로 바뀌어 있음. 이는 실제 이용 시 혼란을 야기하거나 추가적인 조치가 필요할 수 있음.

- 임대관계 미상.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

"부천시립북부도서관" 북측 인근에 위치하며, 인근 지역은 대상 물건과 유사한 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대임. 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용 상태

인접지 및 인접 도로와 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

2.4. 인접 도로 상태

북측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있음.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로1류 (폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 상권분석

3.1. 상업시설 현황

주변 지역은 주택지대이며, 소규모 근린생활시설이 일부 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 대규모 상업시설이나 중심상업지구와는 다소 거리가 있음.

4. 생활정보

4.1. 편의시설

* 주변에 부천시립북부도서관이 위치하여 교육 및 문화 접근성이 양호함.

* 소규모 근린생활시설들이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함. (검색 결과, 동화공원, 장미공원 등 공원 시설도 도보권 내에 위치함.)

4.2. 교통편의

* 인근 버스 정류장을 통해 시내 및 외곽 지역으로 이동이 용이함.

* 차량 접근성은 양호하나, 지역적 특성상 출퇴근 시간대 교통 체증이 발생할 수 있음.

4.3. 교육시설

* 대상 물건 인근에 행복한유치원(상대보호구역)이 위치함. (교육환경 보호에 관한 법률에 따라 유의 필요)

* 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편임. (예: 도당배수지 주변 문화시설 활용 등 복합적인 지역 개발 계획 확인됨.)

4.4. 기타

* 주변에 옛 군부대 용지 개발 관련 독성물질 함유 변압기 철거 및 관리 부실 의혹 보도가 있었으나, 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됨. (본 물건지 인근 지역의 잠재적 환경 리스크로 참고)

* 부천시 자원순환센터가 운영되고 있으나, 직접적인 혐오시설로 분류되지 않음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건축물 도면 불일치

2층 201호의 평면도상 위치와 실제 점유 부분(출입문 표기)의 위치가 서로 바뀌어 있는 점은 이사, 리모델링, 재매각 시 제약 요인이 될 수 있으며, 이에 대한 확인 및 정리가 필요함.

5.2. SGI 인수조건 변경

채권자인 서울보증보험(SGI)과 관련된 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용 확인이 필요함. 이는 채무 승계, 추가 부담 발생 등과 연관될 수 있는 중요한 사항임.

5.3. 임대관계 미상

임차인 현황에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 관계를 정확히 파악하는 데 어려움이 있을 수 있음. 다만, 현재 파악된 임차인(한국토지주택공사)은 보증금이 확인되고 대항력이 없는 것으로 분석되어 큰 문제는 없을 것으로 보임.

6. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 도당동에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경이 양호하고 대중교통 이용이 편리한 장점을 가지고 있습니다. 감정평가액은 1억 3,200만원으로, 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 건축물현황도와 실제 점유 위치 불일치, SGI 관련 조건 변경 등 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있어 철저한 사전 조사가 필요합니다. 특히, 위치 정보의 불일치는 실제 거주나 향후 매각 시 예상치 못한 문제를 야기할 수 있으므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 정확한 현황을 파악하는 것이 매우 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 부천시립북부도서관 인근의 조용한 주거 지역에 위치하여 안정적인 거주 환경을 제공합니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 인근 아파트/빌라 시세 상승 시 동반 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 인수 보증금이 없는 것으로 파악되어, 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. (단, SGI 인수조건 변경 사항 확인 필요)

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 연식 및 면적대의 빌라 거래가격을 고려했을 때, 본 건물의 적정 시세는 약 1억 3천만원 내외로 추정됩니다. 하지만 건축물현황도와 실제 점유 위치 불일치, SGI 관련 인수조건 변경 등 잠재적 리스크 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현재 감정가 1억 3,200만원을 기준으로, 이러한 리스크 요인들을 고려한 예상 입찰가는 1억 1,000만원에서 1억 2,500만원 사이로 제안합니다.

입찰 희망가는 본 물건의 정확한 현황 파악 및 추가적인 권리 분석, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.