나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510958 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 203-6 성원캐슬 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천 지하철 2호선 ""시민공원역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철 인천 지하철 2호선 ""시민공원역"" 및 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 14층 건물 내 2층 203호로서,
(사용승인일 : 2017.01.19)

외벽: 석재붙임 등 마감.
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동측으로 노폭 약 8m, 남측과 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13),?방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510958 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 157,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 203-6 성원캐슬 2층 203호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 10.97㎡ (약 3.32평)

건물면적: 71.27㎡ (약 21.56평)

건축물 사용승인일: 2017년 01월 19일

1.3. 감정평가 요약

건물 구조: 철근콘크리트구조, 14층 건물 내 2층 203호

이용 상태: 오피스텔로 이용 중

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기, 주차 설비 갖춤

토지 형상 및 이용 상태: 세장형 평지, 주상용 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 동측 약 8m, 남측 및 서측 약 4m 내외 포장도로 접함

토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 해당 사항 없음

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천 지하철 2호선 "시민공원역" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인천 지하철 2호선 "시민공원역" 및 인근 버스 정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 현재 소유권은 천민수이며, 소유권 보존, 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전 등의 이력이 확인됩니다.

말소기준권리는 부산지방법원 2024카단104598 가압류 (채권자: 주택도시보증공사, 금액: 1,056,000,000원)입니다.

등기부상 총 채권액은 1,294,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 238,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-05-25

확정일자: 2022-05-02

배당신고일자: 2024-07-19

대항력: 없음

비고: (을구 순위 3번 주택임차권등기. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되는 것으로 판단됨)

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2025-06-18

확정일자: 해당 없음

배당신고일자: 해당 없음

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이나 대항력 없음.

* 임차인: 송

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2025-06-18

확정일자: 해당 없음

배당신고일자: 해당 없음

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이나 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 을구 순위 3번 주택임차권등기이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 실거래가 동향

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 "성원캐슬" 건물 내 유사 면적(약 72.83㎡) 오피스텔이 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

* 2024년 1월 3일: 160,000,000원 (6층)

* 2023년 12월 14일: 170,000,000원 (8층)

4.2. 시세 분석

제공된 실거래가 정보는 2023년 12월과 2024년 1월에 이루어졌으며, 평당 약 725만원에서 770만원 수준입니다. 본건의 감정가는 157,000,000원이며, 이는 최근 실거래가 범위와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 문화시설

인천 지하철 2호선 시민공원역 인근에 위치하며, 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달해 있습니다.

5.3. 주거 환경

오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트 구조로 2017년에 사용승인되었습니다. 기본 생활 및 편의 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 조사

인천광역시 미추홀구 주안동 203-6번지 주변의 혐오시설에 대한 조사를 실시한 결과, 특별히 보고서에 명시될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.2. 임대 관계

본건의 현재 임대 관계는 파악되지 않았으며, 명시된 임차인 외 추가 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 현재 명시된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 지하철 2호선 "시민공원역" 역세권에 위치한 오피스텔로, 주변에 상업 및 주거 시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건이 양호합니다. 2017년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 최근 실거래가 또한 양호한 수준을 보이고 있습니다. 권리분석상 특별히 인수해야 할 부담이 없는 것으로 판단되나, 명시되지 않은 임차인이 존재할 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다. HUG 인수조건 변경 사항이 있으나, 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* "시민공원역" 역세권 오피스텔로 교통 편리성 우수

* 2017년 준공의 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 기대

* 주변 상업 및 주거 시설 발달로 안정적인 임대 수요 기대

* 권리상 인수 부담이 없어 안전한 투자가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 157,000,000원이며, 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가가 160,000,000원에서 170,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 보증금 인수 부담이 없다는 점과 입지 조건을 고려할 때, 감정가 이상에서 경쟁이 발생할 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 155,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

(주의: 본 입찰가 산정은 제공된 정보를 바탕으로 한 예상치이며, 실제 입찰 시 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.