나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510941 [1] 인천광역시 중구 도원동 14-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 도원동에 소재하며 ""도원역 "" 서측 인근에 위치하며,
주이는 노변을 따라 근린생활시설 건물이 형성된 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 도원역 등이
소재하는 등 대중교통 상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

인접 토지대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 약 30미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-28), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 대로2류(폭 30m~35m)(2022-07-11)(저촉) 건축용도지역기타(건축선 2m(11층 이상인 건축물은 3m, 건축과로 문의))<건축법>, 상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시(광성중,광성고))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(2017-01-16)<인천광역시문화재보호조례>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건으로서
외벽 :석재붙임 및 페인팅 마감 등
창호 :새시창호

이용상태

1층~2 층 : 근린생활시설
3층 : 주택
옥탑 및 물탱크 : 창고
지하실 : 창고

설비내역

기본적인 위생설비 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

-일괄매각
-지분매각
-공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
-일반건축물대장상 지1층 용도는 지하실, 1층 용도는 점포,사무실, 2층 용도는 근린생활시설, 3층 용도는 주택, 옥탑층 용도는 물탱크임.
-옆 건물 남성분의 진술에 의하면, 현황상 1층은 명가식당, 경인소방설비공사로 이용중이며, 2층 도원역다방과 3층은 주거로 이용중이고, 1층 식당은 옆 건물 김밥집에서 같이 사용중이라고 함.
-현황상 3층은 출입문 2개이며, 지하실과 옥탑층은 창고로 이용중인것으로 보임.
-전체부동산에 설정된 선순위 근저당권이 존재하므로, 일부 지분 매각에 따라 선순위 근저당권은 지분변경등기 형식으로 일부 지분 말소등기가 될수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510941 (1)

소재지: 인천광역시 중구 도원동 14-6

건물 용도: 근린주택

1.2. 면적 정보

토지 면적: 118.00㎡ (약 35.7평)

건물 면적: 296.80㎡ (약 90.0평)

토지 지분: 29.5㎡

건물 지분: 74.2㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 134,013,725원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

일괄 매각: 포함

특이사항: 공유자우선매수신고, 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 교통

본건은 인천광역시 중구 도원동에 소재하며, 도원역 서측 인근에 위치하고 있습니다. 노변을 따라 근린생활시설 건물이 형성된 노선상가지대로, 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 도원역 등이 소재하여 대중교통 상황은 무난한 편입니다.

2.2. 주변 환경

주변은 노변을 따라 근린생활시설 건물이 형성된 상업지역으로, 주상복합 용도의 건물이 혼재되어 있습니다. 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 부정형으로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 약 30미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 을구의 근저당권(남인천농업협동조합, 2007-11-05 접수, 3900만원)이 말소기준권리이며, 이후 등기된 권리들은 대부분 말소되거나, 소유권 이전, 상속, 진정명의회복, 강제경매개시결정 등기 등으로 현재 경매 물건의 진행을 뒷받침하는 권리들입니다. 전체 부동산에 설정된 선순위 근저당권 존재 가능성에 대한 언급이 있으나, 등기부상 말소기준권리 이후 권리는 말소되었거나 해당 물건 경매로 소멸될 가능성이 높습니다. 하지만 일부 지분 매각으로 인해 선순위 근저당권이 지분 변경 등기 형식으로 일부 말소될 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* CUISONGZHU: 보증금 2,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2009-12-11, 대항력 없음.

* 경인소방설비공사: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 명가식당: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 박태사: 보증금 3,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2012-03-14, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원으로, 현 임차인들의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 보입니다. 다만, 대항력 없는 임차인이라도 배당 신고 여부에 따라 명도 저항의 가능성은 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 을4, 근저당권 (2007-11-05 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 도원역 인근의 노선상가지대로, 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있어 상업적 가치가 있는 지역으로 판단됩니다.

4.2. 현황 이용

일반건축물대장상 지1층은 지하실, 1층은 점포/사무실, 2층은 근린생활시설, 3층은 주택, 옥탑층은 물탱크로 기재되어 있습니다. 현황 조사에 따르면 1층은 명가식당, 경인소방설비공사로 이용 중이며, 2층은 도원역다방, 3층은 주거로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 1층 식당은 인근 김밥집과 함께 사용 중이라는 진술이 있습니다. 3층은 출입문이 2개이며, 지하실과 옥탑층은 창고로 이용 중인 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

도원역이 인접해 있으며, 노변을 따라 다수의 상업 시설이 존재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통

도원역을 이용한 대중교통 이용이 편리하며, 인근 도로를 통한 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

등기부상 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 말소되었으나, "전체부동산에 설정된 선순위 근저당권이 존재하므로, 일부 지분 매각에 따라 선순위 근저당권은 지분변경등기 형식으로 일부 지분 말소등기가 될 수 있음"이라는 문구가 있어, 잠재적으로 인수될 수 있는 권리나 추가적인 권리관계 확인이 필요합니다. (단, 등기부상 명시된 근저당권들은 말소처리되었습니다.)

6.2. 공유자 우선매수

공유자우선매수신고가 접수되어 있어, 해당 공유자가 경매 절차에 참여할 가능성이 있습니다. 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

6.3. 지분매각 관련

본 건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 낙찰 후 나머지 지분 소유자와의 공동 재산 관리 및 처분 과정에서 갈등이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 중구 도원동 역세권 상업지역에 위치한 근린주택 지분 매각 물건입니다. 도원역과 인접하여 교통이 편리하고 상업 시설이 발달한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 다양한 용도로 활용 중인 것으로 보이며, 직접적인 상업 시설이나 주거 시설로 활용 가능성이 있습니다. 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 등 권리관계 및 명도 관련하여 복잡성이 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 도원역 역세권 상업지역 내 입지로 인한 우수한 입지 조건.

* 노선상가지대로서의 잠재적 상업 가치.

* 다양한 용도로 활용 중인 건물 현황.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 134,013,725원입니다. 주변 다세대 주택 매매 사례(2026년 7월 거래, 1,800만원~6,700만원)는 본 건의 상업용 근린주택 용도와 직접 비교하기 어렵습니다. 본 건은 지분 매각이며 공유자 우선매수 신고 등의 리스크가 존재하므로, 감정가의 85~95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 127,000,000원

(본 예상 입찰가는 감정가 및 제시된 정보, 일반적인 경매 투자 고려사항을 바탕으로 산정되었으며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 권리 분석 최종 확인 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.