나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510952 [1] 인천광역시 부평구 부평동 499-10 민경아파트 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '수도권전철 1호선 및 인천1호선 부평역' 동측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 공동주택(아파트 등) 및 근린생활시설 등이 밀집하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 근거리에 수도권전철 1호선 및 인천1호선 부평역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물
(사용승인일 : 2001.12.04.) 중 제3층 제305호로서,

외 벽 : 드라이비트 마감 등
내 벽 : 인테리어 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510952 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 499-10 민경아파트 3층 305호

용도: 아파트

감정가: 141,000,000원

건물면적: 39.70㎡ (약 12.01평) - 전용면적

토지면적: 14.72㎡ (약 4.45평) - 토지지분

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 주요 정보 요약

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 민경아파트 내 1개 호실입니다.

5층 건물 중 3층에 해당하며, 철근콘크리트 구조의 아파트로 2001년 12월 04일에 사용 승인되었습니다.

감정가는 141,000,000원이며, 건물면적은 39.70㎡(약 12.01평)입니다.

토지 지분은 14.72㎡(약 4.45평)입니다.

HUG 인수조건 변경 사항이 있는 특이 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 수도권전철 1호선 및 인천1호선 환승역인 부평역에서 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택(아파트 등)과 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

인근에 수도권전철 1호선 및 인천1호선 부평역이 소재하고 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

또한, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통망이 우수합니다.

제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 07월 24일 접수된 인천지방법원의 강제경매개시결정 등기(사건번호: 2025타경510952)로, 채권자는 주택도시보증공사이며 채권액은 120,000,000원입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 변동 내역: 김동혁, 김오순, 이상덕 순으로 소유권이 이전된 이력이 확인됩니다.

* 주택임차권: 최해람 씨가 2021년 06월 22일 전입, 2021년 05월 25일 확정일자를 받은 주택임차권(을9) 등기가 존재합니다. 보증금은 120,000,000원입니다.

* 해당 임차권은 말소 대상이나, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 채권 총액: 등기부 채권 총액은 120,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(최해람)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-22

확정일자: 2021-05-25

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액에 대한 인수 부담은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

권리분석 결과, 인수되는 보증금은 0원입니다.

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

일반상업지역에 속하여 다양한 상업 활동이 가능하며, 방화지구 및 높이 제한 구역으로 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

4.2. 주변 상권

부평역 인근 지역은 인천의 대표적인 상업 중심지 중 하나로, 유동인구가 많고 상업시설이 밀집해 있습니다.

근린생활시설이 풍부하여 사업체 운영 및 임대수익 창출에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

아파트와 상가 시설이 공존하는 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

부평역을 중심으로 백화점, 대형마트, 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

주변에 다수의 음식점과 상점들이 있어 생활의 편리성이 높습니다.

5.2. 교육 및 문화시설

인근에 학교 등 교육시설이 분포하고 있으며, 지역 문화 시설 및 공공기관 접근성도 양호한 편입니다.

5.3. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물

* 사용승인일: 2001년 12월 04일

* 본건 층수: 3층

* 내외부 마감: 드라이비트 외벽, 인테리어 내벽, 샷시 창호 등.

* 설비: 급배수, 위생, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 사항이 특이사항으로 명시되어 있습니다. 해당 변경으로 인해 주택임차권 등기 관련 문제가 해결되어 매각 시 소멸될 예정이나, 변경 내용의 정확한 의미와 추후 발생할 수 있는 잠재적 영향에 대해 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 제약

일반상업지역 내 방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한 지역에 속해 있어 향후 건물 신축이나 증축 시 건축 규제를 받을 수 있습니다.

6.3. 기타 미확인 사항

감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 점유 및 임대 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천의 핵심 상업 및 교통 요지인 부평역 인근에 위치한 아파트입니다.

교통이 매우 편리하고 생활 편의시설이 풍부하여 주거 환경이 우수합니다.

등기부상 권리 관계가 명확하게 정리되어 있으며, 인수되는 권리 부담이 없어 낙찰 후 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경과 관련된 특이사항 및 토지이용계획상의 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

일반상업지역 내 위치하여 향후 시세 상승 및 임대 수익 창출 가능성이 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최고의 입지

수도권전철 1호선 및 인천1호선 부평역 초역세권으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

부평역 주변은 인천 지역의 주요 상업 지구로, 풍부한 유동인구와 상업 시설을 바탕으로 높은 가치를 지닙니다.

8.2. 권리 관계 명확

매각으로 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 낙찰자가 권리 인수 부담 없이 깨끗한 등기 상태로 소유권을 이전받을 수 있습니다.

임차인 관련하여 대항력 있는 권리가 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다.

8.3. 상업지역 내 주거 상품

일반상업지역에 위치하여 향후 주변 개발 가능성 및 상업 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

아파트로서 기본적인 주거 수요를 충족시키면서도 상업 지역의 이점을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 141,000,000원입니다.

인근 지역의 유사 아파트 실거래가 및 시장 동향을 고려할 때, 본건은 입지적 장점과 명확한 권리 관계로 인해 경쟁이 예상됩니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가 대비 적정 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

투자가치 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

(상기 예상 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.