나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510984 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 248-152 하이테크빌리지 지층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""용정초등학교"" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 연립주택과 다세대주택, 단독주택, 근린생활 시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근 노선버스 정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제지층 제비02호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급수 및 배수설비와 위생설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 북서측 하향 완경사지내 세장형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 숭의동 248-152는 준주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 12 주택임차권 등기가 등재되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510984 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 248-152 하이테크빌리지 지층비02호

용도: 다세대주택

감정가: 62,000,000 원

토지면적: 19.78㎡ (약 6.0 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.0 평)

건물면적: 42.24㎡ (약 12.78 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.0 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, 주위에는 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지: 북서측으로 완경사진 세장형 토지이며, 현재 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 도로: 북서측으로 약 6m 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 주거 환경에 무리가 없습니다.

* 이용계획: 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

* 권리 요약:

* 말소기준권리: 을구 순위 8번 근저당권 (주식회사체리부로, 2018.07.16 접수, 36,000,000원)으로, 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부상 특이사항: 을구 순위 12번 주택임차권등기 (한국토지주택공사, 2017.03.15 접수, 45,000,000원)가 존재합니다.

* 주의사항: 물건명세서상 을구 순위 12번 주택임차권등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 특이사항이 있습니다. 또한, 임차인 현황에는 해당 임차인의 대항력이 없다고 기재되어 있습니다.

* 인수 보증금: 0원 (제시된 정보에 따르면 임차인 관련 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.)

* 채권 총액: 81,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 주택가 지역에 위치하고 있습니다. 주변은 주거 밀집 지역으로 형성되어 있으며, 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

* 인근 시세 (2026년 5월 기준):

* 신영아트빌 (248-164): 2003년식, 61.48㎡, 6370만원 (약 342만원/평)

* 동은히딩크빌 (2-39): 2002년식, 34.39㎡, 7200만원 (약 692만원/평)

* 숭의빌라 (248-224): 2002년식, 50.98㎡, 3600만원 (약 233만원/평)

* 분석: 인근 다세대주택의 최근 매매 사례를 볼 때, 면적 및 건물 상태에 따라 가격 편차가 크게 나타나고 있습니다. 본 물건의 건물면적(42.24㎡)은 34.39㎡ 및 50.98㎡ 사례와 비교했을 때 중간 정도에 해당합니다. 34.39㎡의 동은히딩크빌이 7200만원에 거래된 점은 본 물건의 감정가(6200만원)보다 높은 가격대의 가능성을 시사합니다. 반면, 50.98㎡의 숭의빌라가 3600만원에 거래된 것은 해당 물건의 상태나 위치적 요인으로 인한 것으로 보입니다. 61.48㎡의 신영아트빌이 6370만원에 거래된 것은 본 물건의 감정가와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: '용정초등학교' 북서측 인근에 위치하여 초등 교육 시설 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 주거 지역 내에 위치하므로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 기타: 지층 비02호에 위치하며, 건물은 철근콘크리트조 스라브 지붕 4층 건물입니다. 기본적인 급배수 및 위생 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 관련 불확실성: 등기부상 주택임차권이 말소 예정으로 되어 있고 임차인 현황상 대항력이 없다고 기재되어 있으나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되고 말소동의 확약서가 제출된 점은 인수 여부에 대한 불확실성을 내포합니다. 이는 향후 명도 과정에서 추가적인 분쟁이나 비용 발생 가능성을 높일 수 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: SGI 관련 인수조건이 변경되었다는 점은 추가적인 확인이 필요한 부분이며, 경매 절차 또는 물건의 매각 조건과 관련될 수 있습니다.

* 건물 노후: 2000년대 초반에 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 주변의 최근 매매 사례를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 관련 등기부상 정보와 실제 권리 분석상 불일치가 존재하며, 말소동의 확약서 제출 여부 및 SGI 인수조건 변경 등은 본건 취득 시 반드시 면밀히 검토하고 확인해야 할 중대한 리스크 요인입니다. 명도 관련 불확실성이 해소된다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 경매 최저가 대비 합리적인 감정가: 감정가가 주변 시세 및 최근 거래 사례와 비교 시 경쟁력 있는 수준입니다.

* 입지: 초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 비교적 양호합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조로 안정적인 구조를 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인 관련 불확실성 및 SGI 인수조건 변경 등 잠재적 리스크가 존재합니다. 따라서 이를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

최근 매매 사례와 감정가, 그리고 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 인수 보증금이 없는 점을 감안하여 예상 입찰가는 감정가 수준인 62,000,000원에서 약간 상향된 65,000,000원 내외를 권장합니다. 다만, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 확인하고, 대항력 있는 임차인 관련 모든 불확실성에 대한 법률적 검토를 완료해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.