나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510898 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 510-4 스마트타운 1동 5층504호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510898 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 510-4 스마트타운 1동 5층504호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2025타경510898 | 소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 510-4 스마트타운 1동 5층504호 | 감정가: 198,000,000원 | 최저가: 97,020,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510898 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 510-4 스마트타운 1동 5층504호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 단지형다세대주택으로 이용 중)

감정가: 198,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

물건 종류: 다세대주택 (철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제5층)

건물면적 (전용면적): 32.91㎡ (약 9.96평)

토지면적 (대지권): 31.94㎡ (약 9.66평)

구조 및 설비: 외벽은 타일 붙임 및 스톤코트 마감, 하이샷시 창호. 상하수도, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방 시설이 되어 있음. (5층 건물에 승강기가 설치되어 있어 편리성이 높음)

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

특이사항: 본 건은 5층 중 5층(최상층)에 해당함.

1.3. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 '귤현초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택이 밀집되어 소재하는 주거지대입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 동측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2. 입지조건 및 생활 정보

2.1. 최고의 입지: 초등학교 인접 주거지

본건은 '귤현초등학교' 서측 인근에 위치하여 어린 자녀를 둔 가구에게 선호도가 높은 소위 '초품아(초등학교를 품은 아파트)' 준하는 환경입니다.

주변은 다세대, 빌라 등의 공동주택이 밀집한 주거지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 생활 편의시설

대중교통: 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 용이합니다.

주요 시설: 인근에 귤현역, 계양역(공항철도, 인천지하철 1호선 환승역)이 위치하며, 계양3동 행정복지센터, 동양도서관 등이 약 1km 내외에 소재하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리관계 분석 (표면적)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 조OO (동일인)

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 소유자와 채무자가 동일하므로 일반적인 강제경매 절차를 따를 것으로 예상됩니다. 매각대상은 토지/건물 일괄 매각입니다.

3.2. 임차인 현황 및 점유 관계 (잠재적 리스크 1)

임대관계: 미상

주의사항: 현장 조사된 임대 관계가 없으므로, 낙찰 후 *실제 점유자*가 누구인지 (소유자, 임차인, 전입세대 등)에 대한 면밀한 현장조사 및 명도 계획 수립이 필수적입니다. 임차인이 있을 경우 대항력 유무에 따라 명도 난이도가 달라집니다.

3.3. 법규상 제한사항 (잠재적 리스크 2)

본건은 제2종일반주거지역에 속하여 주거 안정성이 높습니다.

다만, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 장애물제한표면구역(수평표면), 상대보호구역(인천서부교육지원청), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 법규상 제한을 받고 있으므로, 향후 증축이나 용도 변경 시 해당 규제를 확인해야 합니다. 특히, 초등학교 인근의 상대보호구역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 특정 시설의 입주가 제한될 수 있습니다.

3.4. 혐오시설 유무 (주변 환경)

검색된 정보에 따르면, 주변 1km 내외에 주로 학교(초, 중), 역(귤현역, 계양역), 공원, 도서관, 행정복지센터 등 생활 편의시설 및 공공시설이 위치하고 있으며, 현재까지 보고서 작성 시점에서 명확한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 인천 계양구 귤현동의 소규모 공동주택 밀집 주거지대에 위치한 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 초등학교 인근의 안정적인 주거 환경과 승강기 등 편리한 설비가 장점입니다. 5층 중 5층(최상층)이라는 점은 일조권 확보에 유리하나, 누수 및 단열 등 최상층 특유의 관리 상태를 입찰 전 반드시 점검해야 합니다. 감정가 대비 투자 매력도를 판단하기 위해 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

소액 투자: 다세대주택으로 아파트 대비 소액으로 접근이 가능하며, 토지/건물 일괄매각입니다.

초등학교 인접: '귤현초등학교' 인근의 입지 조건으로 인해 실수요층(특히 학부모)의 수요가 꾸준할 수 있습니다.

도시형생활주택: 최근 1~2인 가구 증가 추세에 따라 실거주 및 임대 수요를 확보하기 용이할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계