나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510997 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 41-5 패밀리캐슬 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재‘인하대학교사범대학부속고등학교’북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독, 다세대주택, 주상용건물, 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2016.06.07)
외 벽 : 석재 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 평지로서 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2) 공히
제2종일반주거지역(2023-09-25),가축사육제한구역(인천광역시미추홀구가축사육제한에관한조례[2018.7.1.])<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(남부교육청2009-175)<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510997 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 41-5 패밀리캐슬 1동 3층301호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2016.06.07

감정가: 141,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 42.44㎡ (약 12.84평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 방OO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 특수물건정보: 대항력있는 임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재하며, '인하대학교사범대학부속고등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 주상용 건물, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 환경

토지는 2필지 일단의 세장형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 물건지 북측으로 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(남부교육청), 과밀억제권역에 해당합니다.

주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않으며, 교육 시설(인하대학교사범대학부속고등학교)이 인접해 있어 학군 관련 긍정적 요인이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 07월 25일 접수된 강제경매(권리자: 방인수, 권리금액: 150,000,000원)입니다. 이 경매 개시 결정으로 인해 이후 접수된 압류 및 가압류(국민건강보험공단, 부천시, 한국자산관리공사) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. 소유권 이전 등기 이력이 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 방인수

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-27

* 확정일자: 2023-01-06

* 배당신고일자: 2025-07-24

* 대항력: 있음

* 비고:

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다. 채권자 방OO(임차인 방인수)이 강제경매를 신청하였으며, 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다. 이에 따라 임차인의 보증금 150,000,000원에 대한 승계 여부가 중요합니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 기재되어 있어, 임차인의 보증금이 매각으로 인해 전부 소멸되거나, 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 상황일 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재 자체는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

물건지가 위치한 인천 미추홀구 용현동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 인근에 대학교 및 학교가 위치하여 학생 및 교직원 관련 수요가 예상됩니다. 직접적인 상업 기능이 발달한 지역이라기보다는 주거 기능에 중점을 둔 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조의 5층 건물 중 3층에 위치한 다세대주택입니다. 사용승인일은 2016년 6월 7일로 비교적 신축에 속합니다. 외벽은 석재 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방 설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설(소규모 상가, 마트 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 인하대학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 관련 편의시설 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 방인수는 150,000,000원의 보증금을 가지고 있으며 대항력이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 함께 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 권리분석 시 가장 중요하게 고려해야 할 부분입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 부담해야 할 위험이 있습니다.

6.2. 감정가 대비 시세

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)에 따르면, 주변 다세대주택의 거래 금액이 약 6000만원에서 11000만원 수준입니다. 감정가 141,000,000원과 비교 시 다소 시세 차이가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2016년 준공된 비교적 신축의 다세대주택으로, 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 15,000만원으로 감정가(14,100만원)를 상회하는 점은 주요 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 명확히 확인되어야 하며, 이 부분이 낙찰자에게 미치는 영향(보증금 회수 여부 등)을 면밀히 검토해야 합니다. 제공된 주변 시세 정보와 감정가의 차이도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요인

* 비교적 신축 건물(2016년 사용승인)

* 편리한 교통 및 주거 환경

* 인근 교육 시설 존재

8.2. 부정적 요인

* 대항력 있는 임차인 존재 및 보증금 부담 가능성

* 감정가와 일부 시세 정보 간의 괴리

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)를 바탕으로 시세를 분석한 결과, 비슷한 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 평당 약 155만원에서 204만원 수준으로 파악됩니다. 본 물건은 42.44㎡(약 12.84평)이며, 2016년식으로 연식이 상대적으로 짧은 점을 감안할 때, 평당 약 180만원에서 200만원 선의 시세를 기대해 볼 수 있습니다.

이를 환산하면 약 7,600만원에서 8,500만원 수준의 가치를 추정할 수 있습니다. 그러나 감정가는 141,000,000원으로 책정되어 있으며, 이는 최근 실거래가보다는 높게 책정된 것으로 보입니다.

채권자인 임차인 방인수의 보증금 150,000,000원과 대항력 존재 여부, 그리고 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 상반되어 해석의 여지가 있습니다. 만약 임차인의 보증금이 매각으로 완전히 소멸되거나 별도로 해결된다면, 감정가 수준까지 고려해 볼 수 있으나, 보증금 인수 부담이 발생할 가능성을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 안전한 투자를 위해서는 감정가의 70~80% 수준 또는 최근 매매 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

본 입찰가는 권리분석 및 시세 분석을 토대로 산정되었으나, 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 임차인과의 직접적인 소통(가능하다면), 그리고 최신 경매 정보 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.