나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510978 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1264-67 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""모래내시장역(인천2호선)"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천2호선:모래내시장역)이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

벽돌조 슬래브위기와지붕 3층 건물내 3층 301호로서,

외벽 : 적벽돌쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임,

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

외벽에 '구삼빌라 A'로 표시됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2025타경510978(1) 사건에 대한 경매 물건 분석 결과입니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510978 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1264-67, 3층 301호 (신주소: 인천광역시 남동구 복개서로97번길 29)

* 건물 용도: 다세대주택

* 감정평가액: 74,000,000원

* 토지 면적: 23.91㎡ (약 7.23평)

* 토지 지분: 23.91㎡ (약 7.23평)

* 건물 면적: 37.60㎡ (약 11.37평)

* 건물 지분: 37.6㎡ (약 11.37평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 서울보증보험(SGI) (서OOOOOOOO)

* 건축 연도: 1990년 (사용승인일 1990.06.20)

* 건물 구조: 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 3층 건물 내 3층 301호

* 특이사항: SGI 인수조건 변경, 외벽에 '구삼빌라 A'로 표시됨.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천2호선 모래내시장역 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 인천2호선 모래내시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 8월 4일 남인천세무서장의 압류 (체납징세 과-티66081)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 한국토지주택공사 양수인인 서울보증보험 주식회사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금반환채권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 임차인 현황:

* 한국토지주택공사: 보증금 76,000,000원, 차임 0원. 전입/사업일자 2018.12.17, 확정일자 2018.12.13. 배당신고일자 2023.04.11. 본 임차인은 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 등기부채권 총액: 98,185,263원

* 주요 등기사항 요약:

* 소유권 이전 (갑구): 한수연(2018.10.31), 임종덕(2019.04.04), 안정근(2020.02.17)

* 주택임차권 (을구): 한국토지주택공사(2023.04.11 접수, 금76,000,000원, 말소 예정)

* 압류/가압류 (갑구): 남인천세무서장(2020.08.04), 예스캐피탈대부(2020.08.14), 인천광역시(2021.02.19), 국민건강보험공단(2021.03.30), 남동구(2021.12.13) (모두 말소 예정)

* 강제경매 (갑구): 서울보증보험(2025.07.24 접수, 금83,048,210원, 말소 예정)

1.4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 본건은 1990년에 건축된 연면적 328.74㎡ (약 99.44평) 규모의 다세대주택 건물 내 3층 301호(전용면적 37.60㎡, 약 11.37평)입니다.

* 최근 실거래 사례 (2026년 3월):

* 인천광역시 남동구 구월동 1311-12번지 소재 예랑빌라(B동, 1990년 건축, 전용 39.82㎡, 2층) : 4,500만원 (평당 약 113만원)

* 인천광역시 남동구 구월동 1307-19번지 소재 경인빌라(가동, 1989년 건축, 전용 38.25㎡, 지하/1층) : 5,000만원 (평당 약 131만원)

* 인천광역시 남동구 구월동 1181-22번지 소재 신세계빌라(2001년 건축, 전용 49.82㎡, 2층) : 8,500만원 (평당 약 171만원)

* 본건은 1990년식으로 예랑빌라와 건축 연식이 동일하고, 전용 면적 또한 37.60㎡ (약 11.37평)으로 유사합니다. 층수는 3층으로 경인빌라(지하/1층)보다는 좋은 편입니다.

* 시세는 평당 약 113만원에서 131만원 수준으로 형성되어 있으며, 신세계빌라는 면적이 더 크고 건축 연식도 최신인 점을 감안하면 비교 대상에서 다소 차이가 있습니다.

* 상권 특성: 모래내시장역 인근으로 역세권 입지를 가지며, 주변에 시장, 상업시설, 학교 등이 밀집하여 유동인구가 많고 생활 편의시설 접근성이 뛰어난 지역입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인천2호선 모래내시장역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

* 편의시설: 모래내시장, 각종 상업시설, 은행, 병원 등이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

* 교육시설: 구월초등학교, 문학초등학교, 남인천여자중학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 보고되거나 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1990년 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* '구삼빌라 A' 표시: 건물 식별 시 'A'동으로 표시되어 있어, 단지 내 다른 동과의 구분이 필요할 수 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: 채권자인 서울보증보험(SGI)의 인수 조건 변경 사항이 있으므로, 경매 진행 과정 및 매각 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (단, 권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨)

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천2호선 모래내시장역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 모래내시장 및 다양한 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정으로 비교적 명확하며, 임차인(한국토지주택공사)의 보증금 또한 인수되지 않아 인수 부담이 없습니다. 건축 연식이 1990년으로 다소 노후되었으나, 소형 면적의 다세대주택으로서 소액 투자 또는 실거주 목적 모두 고려해볼 만한 물건입니다. '구삼빌라 A' 표시와 SGI 인수조건 변경 등은 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천2호선 모래내시장역 도보 이용 가능.

* 풍부한 생활 인프라: 시장, 상업시설, 관공서 등 근접.

* 권리관계 명확: 인수 부담 없는 깨끗한 권리 상태.

* 소액 투자 가능: 저렴한 감정가 및 예상 입찰가.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 74,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 3월 기준): 45,000,000원 ~ 50,000,000원 (유사 면적, 유사 연식 다세대 주택)

* 본건은 37.60㎡ (약 11.37평)이며, 3층에 위치하여 층수 이점이 있습니다.

* 유사 연식의 다세대 주택 실거래가 최고가(5,000만원)와 층수 이점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 수준에서의 입찰가 산정이 중요합니다.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가(7,400만원) 대비 낙찰가율을 보수적으로 적용하되, 최근 시세를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

* 본건의 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 55,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 전 현장 방문 및 주변 시세 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.