나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1386 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1143-29 산토리니빌 14층1403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '길병원사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오
피스텔, 아파트, 연립주택, 근린생활시설, 숙박시설, 병원 등이 혼재된 지역으로서 주위환경
은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 1호선 '예술회관역' 및 노선버스정류
장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 14층 건물 내 14층 1403호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형연립주택) 구조임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄판 장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택(단지형
연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로, 동측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자전용도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m
)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-60
86)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가
구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))), 도시
관리계획 입안중(도시관리계획 입안 중인 지역(문의처: 032-440-1702))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2025타경1386 (1) 사건의 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1386 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1143-29 산토리니빌 14층1403호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정평가액: 240,000,000원

* 토지면적: 7.62㎡ (약 2.3평)

* 건물면적: 45.70㎡ (약 13.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이

* 물건명세서 작성일: 2026년 09월 04일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '길병원사거리' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 아파트, 연립주택, 근린생활시설, 숙박시설, 병원 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 인천지하철 1호선 '예술회관역'이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까이 위치하고 있습니다.

* 토지 이용 및 도로

본 물건의 토지는 인접 토지와 비교하여 등고평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택(단지형 연립주택) 건부지로 이용 중입니다. 서측으로는 노폭 약 4m의 포장도로, 동측으로는 노폭 약 10m 내외의 보행자전용도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 주요 권리사항

본건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이 (이지선)

* 보증금: 254,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 21일

* 확정일자: 2021년 12월 02일

* 배당신고일자: 2024년 01월 23일

* 대항력: 있음

* 비고: (제공된 정보 없음)

* 집합건물 등기부 요약

* 을구 1번: 주택임차권 (권리자: 이지선, 권리금액: 254,000,000원). 말소 여부: 인수. 이는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 권리입니다.

* 갑구 6번: 압류 (권리자: 구로세무서장). 이는 말소기준권리입니다.

* 권리분석 종합

말소기준권리(압류)보다 선순위인 주택임차권(을구 1번)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다. 따라서 임차인의 보증금 254,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 매수인이 인수해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당표상 배당받을 금액이 없다는 의미일 수 있으며, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수와는 별개로 판단해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차인(을구 1번 주택임차권등기)이 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성

본 물건이 위치한 인천광역시 남동구 구월동은 오피스텔, 아파트, 연립주택 등 다양한 주거 시설과 근린생활시설, 병원, 숙박시설 등이 복합적으로 분포된 지역입니다.

* 생활 편의시설

인천지하철 1호선 예술회관역과 가까워 역세권 프리미엄을 누릴 수 있으며, 길병원사거리 인근으로 병원, 상업시설, 금융기관 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 상업적 잠재력

업무시설(오피스텔)과 주거 시설이 혼재되어 있어 안정적인 수요가 예상되며, 주변 지역 개발 계획에 따른 추가적인 가치 상승 가능성도 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보

본건은 인천광역시 남동구 구월동 1143-29번지에 소재한 '산토리니빌' 14층 1403호입니다. 건물은 2020년 7월 8일 사용승인된 철근콘크리트구조의 14층 건물입니다. (건축물대장상 주 용도: 업무시설, 실제 이용 용도: 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(단지형연립주택))

* 내부 시설

내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 주거 및 업무를 위한 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 주변 환경

길병원 사거리 인근으로 주거 환경이 양호하며, 예술회관역과 인접하여 문화생활 및 여가 활동을 즐기기에도 좋은 환경입니다.

* 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 (이지선)의 보증금 254,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정평가액(240,000,000원)보다 높은 금액으로, 최악의 경우 낙찰가액 외에 추가적인 자금이 요구될 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 한정)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도시관리계획 입안 중에 있어 향후 토지 이용 및 개발에 변동이 있을 수 있습니다.

* 건축물대장과의 실제 이용 용도 차이

건축물대장 상 주 용도는 '업무시설(오피스텔)'로 기재되어 있으나, 실제 이용 상태는 '도시형생활주택(단지형연립주택)'으로 되어 있어, 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 추후 행정적 문제 발생 소지가 있습니다.

* 주변 시세 정보의 신뢰성

제공된 주변 매매/전월세 JSON 정보의 거래 금액(4,500만원 ~ 8,500만원)은 본 물건의 면적, 위치, 건축 연도 등을 고려할 때 현실적인 시세와 큰 차이가 있는 것으로 판단됩니다. 따라서 해당 정보를 바탕으로 정확한 시세 분석이 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 예술회관역 역세권에 위치하며 길병원 사거리 인근으로 교통 및 생활 인프라가 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 가장 치명적인 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 254,000,000원을 낙찰가가 아닌 별도로 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 감정평가액 240,000,000원을 초과하는 금액으로, 실제 투자 비용이 매우 높아질 수 있음을 의미합니다.

따라서, 본 건은 임차인과의 협상 또는 명도 절차, 그리고 보증금 인수 여부에 대한 철저한 법적 검토 없이는 투자가 매우 신중해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 인천지하철 1호선 예술회관역 도보 이용 가능.

* 편리한 생활 환경: 길병원, 각종 상업 및 편의시설 밀집 지역.

* 비교적 신축 건물: 2020년 사용승인으로 인한 양호한 건물 상태 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 254,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 즉, 총 매입 비용은 '입찰가' + '인수 보증금 254,000,000원'이 됩니다.

제공된 주변 시세 정보 JSON 데이터는 금액의 현실성이 낮아 신뢰하기 어렵습니다. 일반적인 시세 조사를 통해 본 물건과 유사한 조건(면적 45.70㎡, 2020년 준공, 예술회관역 인근)의 주택/오피스텔 시세가 280,000,000원에서 300,000,000원 사이라고 가정할 때, 매수인이 부담하게 될 총 비용이 시장 가치를 크게 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 시장 가치를 300,000,000원으로 가정한다면, 총 지출 예상액은 300,000,000원 이하가 되어야 하므로, 최대 입찰가는 약 46,000,000원 (300,000,000원 - 254,000,000원) 수준이 될 수 있습니다.

그러나 이는 가상적인 시장 가치에 기반한 계산이며, 실제 시장 조사를 통해 정확한 가치를 파악하는 것이 필수적입니다.

따라서, 본 건에 대한 '적정 입찰가'는 다음과 같이 제안합니다.

* 제안 입찰가: 40,000,000원 ~ 70,000,000원

주의: 위 입찰가는 '인수 보증금' 254,000,000원을 제외한 금액입니다. 최종 입찰 시에는 반드시 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치 및 투자 목적에 부합하는지 재검토해야 합니다. 보증금 인수 여부 및 금액에 대한 법률적, 실무적 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.