나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63767 [1] 경기도 파주시 검산동 108-5 애플트리 2동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 검산동 소재 '검산9통마을회관' 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 외장타일 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중으로 상세내용은 후첨 '내부구조도' 참조바랍니다.
- 이해관계인의 부재로 인하여 단지 내 유사부동산의 건축물대장 현황도면, 외부관찰, 탐문 등을 참조한 것으로 현황과 다소 다를 수 있사오니 경매진행시 참조바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 장동희)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.08.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63767 (1)

소재지: 경기도 파주시 검산동 108-5 애플트리 2동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 202,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 건물 및 토지 정보

준공연도: 2020년 (사용승인일자 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제4층 제402호

토지면적: 57.75㎡ (약 17.47평)

토지 지분: 57.75㎡ (약 17.47평)

건물면적: 52.09㎡ (약 15.76평)

건물 지분: 52.09㎡ (약 15.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주차 가능 대수: 8대 (건축물 표제부상 외장 기계식 주차 대수)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 검산동 소재 '검산9통마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 보통입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (2023-10-20, 박성주, 66,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김민성

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 정보 부족으로 인한 주의 필요

* 임차인: 장동희

보증금: 169,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-29

확정일자: 2022-06-28

배당신고일자: 2024-05-31

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 확약서 제출 (아래 상세 내용 참조)

3.3. 등기부상 권리 내역

* 을2: 주택임차권 (장동희, 169,500,000원) - 말소 예정 (HUG 조건 변경)

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (이영무)

* 갑4: 소유권이전 (이명옥, 매매 169,500,000원)

* 을1: 근저당권 (박성주, 66,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 169,500,000원) - 본건 경매 개시

3.4. 등기부채권 총액

235,500,000원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (없음)

3.6. HUG 인수조건 변경 상세

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 장동희)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.08.자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 장동희 임차인의 대항력 관련 문제가 정리될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치합니다. 인근에 아파트 단지가 있어 기본적인 주거 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

4.2. 건물 상태

철근콘크리트구조의 4층 건물이며, 본건은 4층에 위치합니다. 외벽은 외장타일 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. '검산9통마을회관'이 인근에 위치해 있습니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

주변 시설 검색 결과, 본건으로부터 반경 1km 이내에 뚜렷한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 지대 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 추가적인 부분을 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 김민성 임차인은 대항력이 없으나, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등 정보가 미상입니다. 보증금 500만원과 월세 50만원이 있으므로, 최악의 경우 소액 보증금 인수 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 장동희 임차인은 대항력이 없으며, HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차권 등기 말소에 동의한 상태입니다. 이는 경매 낙찰 시 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높음을 시사합니다. 다만, HUG가 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 발생하는 복잡한 법적 문제는 전문가 검토가 필요합니다.

6.2. 감정가 대비 시세

주변 실거래가를 분석한 결과, 본 건의 감정가 2억 2백만원은 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 검산동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인 관련 권리 문제는 상당히 정리된 것으로 보입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 2억 2백만원입니다. 주변 시세 분석 결과, 본 건의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 인수조건 변경으로 인한 권리관계의 명확화: 장동희 임차인의 경우 대항력이 없고 HUG의 확약서로 인해 말소 예정이므로, 낙찰자가 인수할 임차보증금 부담이 없을 가능성이 높습니다.

* 안정적인 주거지역 내 위치: 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 주변 실거래가보다 높게 형성되어 있으므로, 시세에 맞춰 낙찰받을 경우 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

입력된 주변 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 9일, 검산동 105-13 신성그린타운 2동 2층 (전용 58.15㎡): 103,000,000원

* 2025년 12월 18일, 검산동 135-1 인욱팰리스 103동 1층 (전용 58.81㎡): 150,000,000원

* 2026년 2월 6일, 검산동 106-1 유니콘빌라 104동 2층 (전용 39.74㎡): 72,500,000원

본 건은 전용면적 52.09㎡ (약 15.76평)으로, 유사 면적인 신성그린타운 (58.15㎡, 103,000,000원) 및 인욱팰리스 (58.81㎡, 150,000,000원)의 실거래가를 참고할 수 있습니다. 유니콘빌라 (39.74㎡)는 면적이 작아 직접 비교는 다소 어렵습니다.

최근 실거래가 추세를 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 1억 1천만원에서 1억 4천만원 범위로 추정됩니다.

9.2. 인수 보증금

장동희 임차인의 보증금 169,500,000원은 대항력이 없고 HUG 조건 변경으로 인해 말소 예정이므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 0원으로 판단됩니다. (다만, 법적 해석에 따라 변동 가능성은 있으며, 최종 판단은 전문가와 상의하시기 바랍니다.)

9.3. 총 투자 비용 산정

예상 낙찰가 + 취득세 등 부대 비용

9.4. 추천 입찰가 범위

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 권장합니다.

115,000,000원 ~ 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.