나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72058 [1] 경기도 가평군 청평면 고성리 115 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명품 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 청평면 고성리 소재 '가평대교' 동측 원거리에 위치하며, 인근에 단독
주택, 전, 임야 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1),(5) : 본건까지 기호(4) 도로를 통하여 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정
류장이 소재하나 운행노선, 배차간격 등으로 보아 제반 교통상황은 불편시됨.

기호(4) : 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 운행노선,
배차간격 등으로 보아 제반 교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 단독주택 건부지로 이용중임.
기호(4) : 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 도로로 이용중임.
기호(5) : 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 현황 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(5) : 본건과 인접한 기호(4) 토지를 통하여 동측으로 노폭 약4M 내외의 도로와 접
하고 있음.
기호(4) : 본건 동측으로 노폭 약4M 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역(2022-03-07)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>
기호(2) :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역(2022-03-07)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>
기호(3) :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역(2022-03-07)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 토지 지상에 소재하는 제시외건물㉠은 실측을 통하여 개략적인 면적을 산출하
였으며, 원가법에 의하여 평가하되 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하였음

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 일반목구조 경사지붕(일반목구조) 2층 단독주택으로,

외벽 : 비닐사이딩 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호 등 마감임.

기호(3) : 벽돌구조 경사지붕(일반목구조) 1층 단독주택으로,

외벽 : 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호 등 마감임.

이용상태

기호(2),(3) : 현황 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 본건 건물은 건축물대장 총괄표제부(갑)상 위반건축물로 등재(변동내용 및 원인 : 허
가민원과-29052(2019.04.24.)호에 따라 위반건축물)되어 있는 바, 경매 입찰자는 위반내용
등을 재확인하기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록5 토지 농지취득자격증명 필요[미제출시 매수보증금 몰수]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경72058 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 가평군 청평면 고성리 115

용도: 단독주택

감정가: 898,394,800원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 1977.00㎡ (약 598평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 196.44㎡ (약 59평)

건물 제시외 면적: 8.00㎡

1.4. 건축물 정보 (JSON 분석 기반)

건축물대장상 해당 주소(115번지)의 총괄표제부에 따르면,

- 대지 면적 (참고): 820㎡

- 건물 연면적: 196.44㎡

- 주 용도: 단독주택

- 주 건물 수: 2동

- 주차 가능 대수: 2대

1.5. 특이사항

- 유동화물건, 농지취득자격증명, 공동담보, 대항력있는임차인

- 제시외 건물 포함 매각

- 토지(목록5) 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 매수보증금 몰수)

- 건물(목록2,3)은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음 (2019.04.24. 허가민원과-29052호)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 가평군 청평면 고성리에 위치하며, '가평대교' 동측 원거리에 자리하고 있습니다. 인근에는 단독주택, 전, 임야 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

기호(1),(5) 토지의 경우, 기호(4) 토지를 통해 차량 출입이 가능합니다. 인근에 노선버스정류장이 있으나, 운행 노선 및 배차 간격 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 불편한 편으로 평가됩니다. 기호(4) 토지 또한 차량 출입은 가능하나, 교통 상황은 불편합니다.

2.3. 인접 도로상태

기호(1),(5) 토지는 동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. 기호(4) 토지 역시 동측으로 약 4미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역으로, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 물환경보전법에 따른 배출시설설치제한지역, 수도권정비계획법에 따른 자연보전권역, 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률에 따른 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2022-03-07), 그리고 환경정책기본법에 따른 수질보전특별대책지역(2권역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

- 토지 등기부 요약:

말소기준권리는 2013년 8월 29일자 하나은행 근저당권(360,000,000원)으로, 모든 후순위 권리(압류, 근저당권 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 채권자 에프에이치2503유동화전문유한회사의 임의경매 개시 결정(2025타경72058)으로 본 경매가 진행되었습니다.

등기부채권 총액: 360,000,000원

- 건물 등기부 요약:

말소기준권리는 2013년 8월 29일자 하나은행 근저당권(360,000,000원)으로, 모든 후순위 권리(압류, 근저당권 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 채권자 에프에이치2503유동화전문유한회사의 임의경매 개시 결정(2025타경72058)으로 본 경매가 진행되었습니다.

등기부채권 총액: 360,000,000원

3.2. 임차인 현황

- 임차인 이 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2012-10-01, 대항력 있음. 배당신고일자: 2025-09-23.

*주의: 대항력은 있으나, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 표시되어 있어, 입찰자는 실제 인수되는 보증금액 및 해당 임차인과의 관계를 반드시 재확인해야 합니다.

- 임차인 이 : 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-04, 확정일자 2021-03-23, 대항력 없음. 배당신고일자: 2025-09-23.

3.3. 특이사항 및 주의사항

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (내역 미확인)

- 일괄매각 (토지/건물)

- 제시외 건물 포함 매각

- 목록5 토지 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 매수보증금 몰수)

- 목록2,3 건물은 위반건축물 등재 (현황 재확인 필수)

- 대항력 있는 임차인(이 ) 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 표기되어 있습니다. 이에 대한 상세 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

제공된 자료만으로는 상세한 상권 분석이 어렵습니다. 본건은 경기도 가평군 청평면 고성리라는 지역 특성상, 주변은 주로 단독주택, 전, 임야 등이 소재하는 자연환경이 우세한 지역으로 판단됩니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가평군 청평면 소재지로, 기본적인 생활 편의시설은 인근 지역에 분포할 것으로 예상됩니다. 다만, 대중교통 이용이 불편한 점은 고려해야 합니다.

5.2. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지역 특성을 고려할 때, 본건 소재지 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 건물(목록2,3)이 위반건축물로 등재되어 있어, 건축법 위반에 따른 이행강제금 부과 가능성이 있습니다. 이는 추후 건물 이용 및 유지보수에 영향을 줄 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 토지 중 일부(목록5)는 농지이므로, 해당 토지 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미발급 시 매수 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 이 임차인은 대항력이 있으므로, 해당 임차인과의 계약 관계 및 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (인수 보증금 0원 표기와의 불일치 가능성)

* 교통 불편: 대중교통 접근성이 좋지 않아 차량 없이는 생활에 불편함이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 가평군에 위치한 단독주택 부지 및 건물입니다. 넓은 토지 면적과 단독주택의 형태를 갖추고 있으나, 위반건축물 등재, 농지 취득 자격증명 필요, 대항력 있는 임차인 관련 불분명한 정보 등 몇 가지 주의가 필요한 사항이 있습니다. 감정가는 898,394,800원입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1977.00㎡ (약 598평)의 넓은 토지는 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 가평 지역의 자연환경: 전원생활 또는 주말주택 부지로 잠재적 가치를 지닐 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 비교: 제공된 자료만으로는 정확한 시세 비교 분석이 어려우나, 주변 시세를 면밀히 조사하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보로는 주변 시세에 대한 구체적인 JSON 데이터 분석이 불가하며, 유사 물건의 상세 시세 정보가 부족합니다. 따라서 객관적인 시세 분석에 기반한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

본 건의 감정가는 898,394,800원이며, 인수되는 임차인 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 따라서 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위반건축물, 농지 취득 자격증명 필요성, 대항력 있는 임차인 관련 확인 사항 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가 이하에서 입찰이 시작되기도 하나, 본 건의 경우 명확한 시세 자료 부재로 인해 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 투자자는 현장 방문 및 권리 관계 명확화 이후, 해당 지역의 유사 부동산 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 현재 시점에서 제시할 수 있는 예상 입찰가 범위는 감정가(898,394,800원)를 기준으로, 시장 상황 및 상기 리스크 요인을 반영하여 결정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.