나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63754 [1] 경기도 고양시 덕양구 화정동 865 달빛마을아파트 308동 18층1804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 위드감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 ""화수초등학교"" 남측 인근에 위치하는
달빛마을아파트 제308동 제18층 제1804호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설,
종합병원, 공원, 학교등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차 가능하고, 다소 원거리에 지하철3호선 '화정역' 및 버스
정류장이 소재하는등 시내로의 접근성 ,이용의 편리성 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 벽식구조 평슬라브지붕 18층 중 18층 1804호로서,
외벽은 몰탈위 페인팅등 마감
창호는 샷시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(상세이용내역은 '건물이용현황도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로는 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발), 대로2류(폭 30m~35m)(접합),
소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}
및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(고양화수초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화수고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(화수중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(고양화수초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63754 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 화정동 865 달빛마을아파트 308동 18층1804호

용도: 아파트

감정가: 482,000,000원

토지면적: 52.40㎡ (약 15.85평)

토지지분: 52.404㎡ (약 15.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.87㎡ (약 25.68평)

건물지분: 84.87㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOO

아파트 정보:

아파트명: 달빛마을3단지

주소: 경기도 고양시 덕양구 화정동 865

사용승인일: 1995년 12월 12일

동수: 11개동 / 총세대수: 856세대

지상 주차대수: 12대 / 지하 주차대수: 25대 (총 533대)

최고층: 20층 / 본건 층수: 18층

전용면적 (최근 매매/전월세 정보 기준): 84.87㎡ ~ 84.95㎡

집합건물 등기부 요약:

소유권 이전: 차영심 (2002-10-30), 김서현 (2016-04-29), 김묘학 (2017-06-27)

근저당권: 유안타저축은행주식회사 (2022-01-18, 180,000,000원, 말소기준권리)

임의경매개시결정: 유안타저축은행 (2025-07-23, 132,829,050원)

압류: 고양시 (2026-03-23)

등기부채권 총액: 180,000,000원

2. 입지조건

주위환경:

본건은 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 '화수초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 종합병원, 공원, 학교 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

교통상황:

단지 내 도로를 통해 차량 접근 및 주정차가 가능합니다. 다소 원거리에 지하철 3호선 '화정역' 및 버스 정류장이 소재하여 시내로의 접근성 및 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류, 소로1류, 중로1류, 중로2류 도로와 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, '화수초등학교', '화수고등학교', '화수중학교' 관련 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있습니다. (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정된 점은 유의해야 합니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리:

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 경매 절차를 통해 말소기준권리(을8 근저당권, 2022-01-18)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (참고: 을8 근저당권은 말소 예정으로 표기되어 있으나, 일반적인 경매 절차상 말소기준권리가 됩니다. 갑5 임의경매개시결정, 갑6 압류 등도 말소 대상입니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권은 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 참고사항)

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-04-25

확정일자: 2019-04-25

배당신고일자: 2025-09-01

대항력: 있음

* 임차인: 김 (1차 보증금 증액분 14,000,000원 포함)

보증금: 294,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-04-25

확정일자: 2021-04-22

배당신고일자: 2025-09-01

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 소재한 달빛마을아파트는 화정동의 주요 주거단지 중 하나로, 단지 내 상가 및 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 종합병원, 공원, 학교 등 다양한 생활 인프라가 가까이 있어 배후수요가 풍부한 지역입니다.

5. 생활정보

교육시설:

화수초등학교, 화수중학교, 화수고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

의료시설:

종합병원이 소재하고 있어 의료 서비스 이용이 용이합니다.

편의시설:

단지 인근의 근린생활시설 및 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

기타:

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

본건에는 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력이 있는 임차인이 존재합니다. 임차인의 총 보증금은 294,000,000원이며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 보증금을 인수하지는 않을 것으로 보입니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

이용 제한 지역:

토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발이나 시설 입지 등에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

건축물 노후화:

1995년 사용승인된 아파트로, 2026년 기준 약 31년차 노후 아파트에 해당합니다. 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 화정동의 주거 선호 지역에 위치한 아파트입니다. 초등학교, 종합병원, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 지하철 3호선 화정역을 통한 시내 접근성도 양호한 편입니다. 최근 실거래가 및 감정평가액을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 주의 깊게 검토해야 할 부분이며, 이를 고려한 입찰 전략 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 생활 인프라: 학교, 병원, 공원 등 주변 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 역세권 접근성: 지하철 3호선 화정역 이용이 가능하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 높은 층수: 18층의 고층으로 채광 및 조망이 우수하여 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 최근 시세 반영: 감정가 및 최근 실거래가 수준을 고려할 때 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 13층 아파트가 483,000,000원에 거래되었으며, 17층 아파트는 460,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 18층으로, 최근 최고 실거래가 및 감정가(482,000,000원) 수준을 고려할 때 485,000,000원 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.