나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63746 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1970-3 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 북서측 인근에 위치하며 부근은 농가주택, 경지정리된 농경지가 소재하는 농경지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1: 정방형 토지로 농가주택 건부지
기호 3: 세장형 토지로 현황 종교시설(교회) 건부지
기호 5: 세장형 토지로 묵전 상태임.

인접 도로상태

기호 1,3: 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.
기호 5: 지적상 맹지이나 북동측 기호 1, 3 토지를 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 농림지역 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

제시외건물 ㉠~㉩이 소재하는 바 도면 등에 의거 개략적인 면적을 산출하였으며, 구조, 사용자재, 시공의 정도 및 부대설비, 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 감정평가하되, 감가수정은 관찰감가법을 병용하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 소재지, 지목, 면적 등은 귀 제시목록에 의거하였으며, 인접토지와의 경계가 명확치 않아 정확한 경계확인은 측량 등을 요함.

- 본건 토지상 담장, 포장, 수목 등은 경제적 가치가 희박하고 토지와 함께 거래되는 관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지상 비닐하우스, 파이프구조물, 컨테이너 등이 소재하나 이동 및 철거가 용이한바 감정평가에서 제외하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2
철근콘크리트벽식조 콘크리트스라브모임지붕 지상2층 건물로서

외벽: 치장벽돌마감 등
내벽: 벽지, 타일마감 등
창호: 알루미늄새시창 등

기호 4
경량철골조 경사지붕 단층 건물로서

외벽: 사이딩판넬마감 등
내벽: 인테리어마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

기호 2: 농가주택
기호 4: 종교시설(교회) 등으로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠~㉩이 소재하는 바 도면 등에 의거 개략적인 면적을 산출하였으며, 구조, 사용자재, 시공의 정도 및 부대설비, 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 감정평가하되, 감가수정은 관찰감가법을 병용하였음.

공부와의 차이

기호 4 건물은 공부상 용도는 ‘농업용작업장, 농업용건조장’ 으로 기재되어 있으나 현황 종교시설(교회)로 이용중이며 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으니 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호 2 건물상 발코니, 온수기, 첨탑 등이 소재하며 건물에 포함하여 감정평가 하였으니 참고하시기 바람.

- 구체적인 임대내역은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 4. 건물은 공부상 용도는 '농업용작업장, 농업용건조장'으로 기재되어 있으나, 현황 종교시설(교회)로 이용중이며, 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음(감정평가서 참조)
3. 목록 5. 지적상 맹지이나, 목록 1, 3토지를 통해 진출입 가능함, 농지취득자격증명 제출 필요, 농지취득자격증명 신청 시 원상복구계획서 제출필요, 주말체험영농 목적으로 취득 불가(매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출시 보증금을 매각대금으로 산입함)
4. 지상에 소재하는 컨테이너, 비닐하우스, 파이프구조물 등은 철거가 용이하므로 감정 및 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 고양지원 2025타경63746 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1970-3

토지면적: 3590.00㎡ (약 1086.01평)

건물면적: 363.71㎡ (약 110.02평) (주요 건물 기준, 제시외 건물 면적 별도)

감정가: 1,901,784,580원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 부동산현황

용도: 현황 종교시설(교회)로 이용 중. 공부상 용도 '농업용작업장, 농업용건조장'

건물구조:

- 건물 (기호 2): 철근콘크리트벽식조, 지상 2층, 농가주택 용도.

- 건물 (기호 4): 경량철골조, 단층, 공부상 '농업용작업장, 농업용건조장'이나 현황 종교시설(교회)로 이용 중.

- 제시외 건물: 364.00㎡ 면적의 제시외 건물 존재 (철거 용이한 컨테이너, 비닐하우스, 파이프구조물 등은 감정 및 매각에서 제외)

1.3. 토지 현황

- 기호 1: 정방형 토지, 농가주택 건부지.

- 기호 3: 세장형 토지, 현황 종교시설(교회) 건부지.

- 기호 5: 세장형 토지, 묵전 상태. 지적상 맹지이나, 기호 1, 3 토지를 통해 진출입 가능.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 농가주택과 경지정리된 농경지가 소재하는 농경지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

- 기호 1, 3 토지: 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

- 기호 5 토지: 지적상 맹지이나, 북동측 기호 1, 3 토지를 통해 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

- 본건 토지 일체는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

- 가축사육제한구역(2024-11-12)은 일부 제한 구역으로, 전부 제한 구역으로부터 500m 이내 지역에 해당될 수 있습니다 (소, 젖소, 말 제한).

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

- 말소기준권리: 2019년 7월 3일 신경북새마을금고의 근저당권 (을9, 건물 등기부 을7)이 말소기준권리입니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

- 인수되는 권리: 없음. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 등기부채권 총액: 토지 1,665,196,484원, 건물 1,665,196,484원 (총 3,330,392,968원).

3.2. 임차인 현황

- * 김명희: 보증금 18,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-04-05, 확정일자 2021-03-31, 배당신고일자 2025-09-01. 대항력 없음.

- * 김웅석: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2007-10-18. 대항력 있음. (보증금 및 차임 미상으로, 실제 인수 보증금 발생 가능성 확인 필요)

- * 김철묵: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-09-17, 확정일자 2025-07-25, 배당신고일자 2025-08-11. 대항력 없음.

- * 나민영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-31. 대항력 없음.

- * 안현진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-11-12. 대항력 없음.

- * 이정임: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-07-08. 대항력 없음.

- * 최성화: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-16. 대항력 없음.

3.3. 인수되는 보증금

- 인수 보증금 합계: 0원. (단, 대항력 있는 임차인 김웅석의 경우 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 실제 인수 금액이 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 토지이용 및 현황

- 본건 토지는 농림지역, 농업진흥구역으로 지정된 농경지대로, 일부는 농가주택 및 종교시설(교회)의 부지로 이용 중입니다.

- 주변은 농가주택과 농경지가 혼재되어 있으며, 개발 잠재력은 해당 지역의 개발 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

- 본건 인근에는 대송중학교가 위치해 있습니다.

- 대화동 지역은 킨텍스, 현대백화점, 스타필드마켓 등 대규모 상업 및 업무 시설이 조성되어 있으나, 본건 소재지는 상대적으로 농경지 및 주거지역의 성격이 강합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

- 대송중학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

- 본 물건지 자체는 농경지대이므로, 일반적인 편의시설(상가, 병원 등) 이용은 다소 제한적일 수 있으며, 일산 신도시 중심 상업지역으로의 접근이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

- 차량 접근은 용이하나, 대중교통은 인근 버스정류장을 이용해야 합니다.

5.3. 혐오시설 유무 (외부 정보 기반)

- 검색 결과, 본건 소재지 인근 직접적으로 혐오시설이 존재하는 것으로 파악된 정보는 없습니다.

- 다만, 고양시 전반적으로 서울시의 기피시설(소각장, 화장장 등) 이전 문제와 관련한 민원이 제기된 바 있으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 낮은 것으로 보입니다.

- 또한, 일산서구 대화마을 인근에서 악취 민원이 제기된 사례가 있으나, 본건의 정확한 위치와 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

- 건물 (기호 4, 현 종교시설)은 공부상 '농업용작업장, 농업용건조장'으로 기재되어 있으나, 현황 종교시설(교회)로 이용 중이며, 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 건축물대장 정비 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 농지 관련 제한

- 토지 대부분이 농업진흥구역에 해당하여, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.

- 주말체험영농 목적으로 취득이 불가하며, 농지취득자격증명 신청 시 원상복구계획서를 제출해야 합니다.

- 매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출 시, 낙찰자의 보증금은 매각대금으로 산입될 수 있습니다.

6.3. 맹지

- 목록 5 토지는 지적상 맹지이므로, 향후 토지 이용 및 개발 시 인접 토지(기호 1, 3)와의 원만한 협의 또는 통행권 확보가 중요합니다.

6.4. 대항력 있는 임차인

- 임차인 김웅석은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰 후 인수될 보증금 또는 차임액이 불분명함을 의미하며, 명도 과정에서 추가적인 이슈가 발생할 수 있습니다. [cite: 3.3]

6.5. 기타 제시외 물건

- 감정 및 매각에서 제외된 컨테이너, 비닐하우스, 파이프구조물 등은 낙찰자 책임 하에 철거해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치한 종교시설(교회)로 사용 중인 토지 및 건물입니다. 감정가는 19억 1백여만 원 수준이며, 토지 약 1086평, 건물 약 110평 규모입니다. 권리 분석상 말소기준권리 후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 상 인수 부담은 없습니다.

그러나, 현황 용도와 공부상 용도가 상이하고 위반건축물로 등재된 점, 일부 토지가 맹지인 점, 농림지역 및 농업진흥구역으로 인한 농지 취득 관련 제약이 있는 점, 그리고 대항력 있는 임차인(보증금 미상)이 존재하는 점 등은 주의 깊게 고려해야 할 리스크 요인입니다.

주변 환경은 농경지와 주거지가 혼재된 지역이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

- 현황 종교시설(교회)로 이용 중인 물건이므로, 해당 용도로의 지속적인 사용 또는 특수 목적의 활용이 가능한 경우 투자 가치가 있습니다.

- 토지 및 건물을 일괄 매각하므로, 분할 매각이나 별도의 명도 절차 없이 진행 가능합니다.

- 권리 상 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 권리 분석 측면에서 안정성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

- 감정가: 1,901,784,580원

- 인수 보증금: 0원 (임차인 김웅석의 경우 보증금 미상으로, 실제 인수액 발생 가능성 확인 필요)

본 물건은 위반건축물 등재, 맹지, 농지 관련 제약, 대항력 있는 임차인(보증금 미상) 존재 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서, 위 사항들에 대한 정확한 사전 조사와 더불어, 해당 지역의 시세, 향후 개발 가능성, 명도 비용, 원상복구 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 이러한 특수 물건의 낙찰률은 감정가의 70%~90% 수준에서 결정될 수 있으나, 본 건의 경우 개별적인 현황 및 법적 이슈로 인해 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 크게 변동될 수 있습니다. 따라서, 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.