나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72810 [1] 경기도 의정부시 의정부동 433-5 케렌시아433 2층 201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ""의정부2동주민센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통으로 보임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통으로 보임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 2층 201호로서,
외 벽: 석재 붙임 등 마감.
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창 호: 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급ㆍ배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 4미터, 남측으로 약 3미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 일반상업지역(일반상업지역), 특정용도제한지구, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(성모유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
기호(2): 일반상업지역(일반상업지역), 특정용도제한지구, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(성모유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 1.1. 소재지

4. 경기도 의정부시 의정부동 433-5 케렌시아433 2층 201호

5.

6. 1.2. 건물 정보

7.

8. * 용도: 오피스텔

9. * 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 중 2층

10. * 전용면적: 48.69㎡ (약 14.73평)

11. * 건축년도: 2021년

12.

13. 1.3. 토지 정보

14.

15. * 토지면적: 13.73㎡ (약 4.15평)

16. * 토지지분: 13.7321㎡ (약 4.15평)

17.

18. 1.4. 경매 정보

19.

20. * 사건번호: 의정부지방법원 2025타경72810 (1)

21. * 경매구분: 부동산강제경매

22. * 채권자: 주OOOOOOO

23.

24. 1.5. 감정가

25. 209,000,000원

26.

27. 2. 입지조건

28.

29. 2.1. 주위 환경

30. 본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부2동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 보임.

31.

32. 2.2. 교통 여건

33. 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통으로 보임.

34.

35. 2.3. 주변 도로

36. 본건 북측으로 약 4미터, 남측으로 약 3미터 내외의 도로와 각각 접함.

37.

38. 2.4. 토지이용계획 및 제한사항

39. 본건 토지는 일반상업지역, 특정용도제한지구, 역사문화환경보존지역(의정부2동성당으로부터 300m 이내), 상대보호구역(성모유치원) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축에 일부 제한이 있을 수 있음.

40.

41. 3. 권리분석

42.

43. 3.1. 권리 현황

44. 본건 건물 등기부등본 상 다수의 권리 설정 및 말소 내역이 확인됩니다. 말소 기준 권리는 2025년 2월 17일자 서울보증보험의 가압류(2025카단803242, 갑5)로 판단됩니다.

45.

46. 3.2. 임차인 분석 (대항력 있는 임차인)

47.

48. * 임차인: 이

49. * 보증금: 200,000,000원

50. * 차임: 0원

51. * 전입일자: 2022년 4월 29일

52. * 확정일자: 2022년 4월 4일

53. * 대항력: 있음

54.

55. 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인은 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다.

56.

57. 3.3. 말소 기준 권리

58. 2025년 2월 17일자 서울보증보험의 가압류 (2025카단803242, 갑5)

59.

60. 3.4. 인수되는 권리

61. 을구 1번 주택임차권 설정 등기(채권자: 이주형, 보증금: 200,000,000원)는 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 리스크 요인입니다.

62.

63. 4. 상권분석

64.

65. 4.1. 지역 특성

66. 본건 소재지는 일반상업지역으로, 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다. 오피스텔 및 근린생활시설 등이 입지하여 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

67.

68. 4.2. 주변 시설

69. 의정부2동주민센터, 성모유치원 등이 인근에 위치하며, 다양한 편의시설 및 근린생활시설 이용이 가능합니다.

70.

71. 5. 생활정보

72.

73. 5.1. 편의시설

74. 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

75.

76. 5.2. 교육시설

77. 성모유치원이 인근에 위치하고 있습니다.

78.

79. 6. 잠재적 리스크

80.

81. 6.1. 임차인 관련 리스크

82. 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 200,000,000원이 배당 절차에서 전액 회수되지 못할 경우, 해당 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 상당 부분이 인수될 수 있음을 의미하므로, 입찰 전 임차인 보증금의 배당 가능성에 대한 철저한 분석이 필수적입니다.

83.

84. 6.2. 기타 리스크

85. 토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 특정용도제한지구 등에 포함되어 있어 향후 건물 이용 및 개발에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

86.

87. 7. 종합 의견

88. 본건은 의정부시 의정부동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 그러나 대항력 있는 임차인(이 , 보증금 2억원)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수될 가능성이 높아 투자 시 가장 주의해야 할 사항입니다. 낙찰자는 임차인의 보증금 중 미배당분을 인수해야 하므로, 이로 인한 총 투자 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

89.

90. 8. 투자 포인트

91.

92. * 비교적 최근에 건축된 오피스텔로 주거 및 업무 환경이 양호합니다.

93. * 의정부동 일반상업지역에 위치하여 기본적인 상권 및 편의시설 이용이 가능합니다.

94. * (리스크 고려 시) 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담을 감안한 적정 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보를 기대할 수 있습니다.

95.

96. 9. 예상 입찰가

97.

98. * 감정가: 209,000,000원

99. * 최근 매매 시세 (유사 물건): 215,000,000원 (21,500만원)

100. * 주요 임차인 보증금 (인수 가능성): 200,000,000원

101.

102. 시세 분석:

103. 최근 확인된 유사 면적의 오피스텔 매매가가 215,000,000원으로, 본건 감정가(209,000,000원)와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

104.

105. 예상 입찰가 산정:

106. 본건의 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원 인수 가능성입니다. 물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하므로, 총 투자 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

107. 만약 임차 보증금 200,000,000원 전액을 인수한다고 가정하면, 최신 매매가 215,000,000원을 기준으로 하더라도, 투자자는 최소한의 수익을 확보하기 위해 입찰가를 매우 낮게 산정해야 합니다. (예: 215,000,000원 - 200,000,000원 = 15,000,000원 + α)

108. 실제 경매에서는 임차인이 배당을 일부 받을 가능성도 있으나, 보증금 전액 인수 가능성을 염두에 둔 보수적인 접근이 필수적입니다.

109.

110. 따라서, 잠재적인 임차 보증금 인수액을 고려하여, 시장 가치 대비 매우 할인된 가격으로 입찰하는 것을 권장합니다.

111.

112. 제안 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 160,000,000원

113.

114. * 상기 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 인수되는 보증금액에 따라 총 투자 비용이 크게 달라집니다. 입찰 전 반드시 임차인의 배당 여부 및 인수 금액을 면밀히 검토하고, 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

115. * 주변 지도 확인 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.