나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3114 [1] 경기도 양주시 덕정동 208-2 양주그랑시떼 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 ""고암초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 학교, 근린공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트조, 평지붕
층수 : 지하 2층, 지상 7층 건물 내 4층 소재
외벽 : 복합판넬, 돌붙임 및 드라이비트 등 마감
내벽 : 페인팅, 인테리어 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

후첨 ""사진용지""와 같이 외관상 기호(1)은 피부미용실(상호 ""티아라""), 기호(2)는 헬스장(상호 ""MS휘트니스""), 기호(3)은 미상, 기호(4)는 사무실(상호 ""세주건설(주)""), 기호(5)는 학원(상호 ""드림브릿지""), 기호(6)은 경로당(상호 ""대한노인회 양주시지회 회천3동분회""), 기호(7)은 사무실(상호 ""(주)건축사사무소 이룸"")이나, 관리사무소 구두 면담에 따르면 기호(1), (3), (4), (5)는 현황 ""공실""인 것으로 탐문되며, 임대관계는 미상인바 입찰시 임대차 여부 등을 반드시 확인하시기 바람.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 가장형의 평지로서, 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필지 일단으로 북측으로 노폭 약 25m 내외, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 덕정동 208-2 : 준주거지역, 지구단위계획구역(택지개발 : 덕정1지구), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등임.

- 덕정동 208-3 : 준주거지역, 지구단위계획구역(택지개발 : 덕정1지구), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등임.

공부와의 차이

- 본건 기호(2)의 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 대지권 면적은 304.5637㎡이나, 토지대장 대지권등록부상 대지권 면적은 24.4643㎡로 서로 상이하며, 귀 제시목록상의 대지권 면적을 기준으로 기재 및 감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.


- 본건 기호(3)은 복도와의 경계벽이 일부만 설치되어 있는 상태이나, 복원이 용이한 것으로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3114 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 시흥지역산림조합 (을16)

1.2. 부동산 정보

1.2. 1. 소재지 및 건물 명칭

소재지: 경기도 양주시 덕정동 208-2

신주소: 경기도 양주시 회정로 126

건물 명칭: 양주그랑시떼

층수: 지하 2층, 지상 7층 건물 중 4층 401호

구조: 철근콘크리트조, 평지붕

1.2. 2. 토지 및 건물 면적

토지면적: 30.19㎡ (약 9.13평)

토지지분: 30.1873㎡ (약 9.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 74.48㎡ (약 22.53평)

건물지분: 74.48㎡ (약 22.53평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 3. 용도

본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 건축물현황상 판매시설, 교육연구시설, 제1,2종근린생활시설 등으로 복합 이용 가능함.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 177,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 "고암초등학교" 북측 인근에 위치하고 있음.

주변으로는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 학교, 근린공원 등이 혼재되어 있는 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용 여건은 보통 수준임.

2.3. 도로 및 인접성

본건 토지는 북측으로 노폭 약 25m 내외의 대로, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 소로, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 보행자전용도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 용이함.

2.4. 토지이용계획

본건 토지(덕정동 208-2, 208-3)는 준주거지역, 지구단위계획구역(택지개발 : 덕정1지구)으로 지정되어 있음.

또한 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m) 등의 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건은 다수의 근저당권 및 압류 등이 설정되어 있으나, 말소기준권리인 2021년 8월 13일자 시흥지역산림조합의 근저당권(을16)에 의해 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리:

* 을16: 근저당권 (2021.08.13. / 시흥지역산림조합 / 채권액 840,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 없음 (물건명세서상 비고란)

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액: 1,752,000,000원

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 탐문 결과, 일부 호실(기호1, 3, 4, 5)은 현재 공실 상태로 확인되었으며, 임대차 관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 상가 현황

본건이 속한 "양주그랑시떼"는 지하 2층, 지상 7층 규모의 집합건물이며, 총 186호로 구성되어 있음.

건축물현황상 본건(401호)은 판매시설, 교육연구시설, 제1,2종 근린생활시설 등으로 이용 가능한 복합 상가임.

현재 이용 상태는 피부미용실, 헬스장, 사무실, 학원, 경로당 등으로 파악되나, 일부 호실(기호1, 3, 4, 5)은 공실 상태로 확인되었음.

4.2. 주변 상권 특성

본건 소재지는 고암초등학교 인근으로, 아파트 단지와 주택가, 학교 등이 혼재된 지역 상권임.

주변 근린생활시설들을 통해 일상생활 영위가 가능하며, 지역 주민을 대상으로 하는 업종이 주를 이룰 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 주변 교육 및 공공시설

* 교육시설: 고암초등학교 등

* 공공시설: 인근 근린공원 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 관련 리스크

* 일부 호실(기호1, 3, 4, 5)이 현재 공실 상태로 탐문되었으며, 임대 관계가 미상으로 파악됨.

* 따라서, 낙찰 후 공실 발생 가능성 및 임차인과의 관계 설정에 대한 면밀한 확인이 필요함.

6.2. 공부와의 차이 (대지권 면적)

* 본건과 관련하여, 등기사항전부증명서상의 대지권 면적(304.5637㎡)과 토지대장상의 대지권 등록부 면적(24.4643㎡) 간에 상이한 부분이 있는 것으로 기재되어 있음. (감정평가는 등기부상 면적 기준)

* 이는 향후 재산권 행사 시 문제가 될 수 있으므로, 경매 진행 시 관련 내용을 반드시 참고하시기 바람.

6.3. 기타 유의사항

* 본건 기호(3)은 복도와의 경계벽이 일부만 설치되어 있으나, 복원이 용이한 상태로 판단됨.

* 상기 임대관계 미상인 점을 고려하여, 입찰 전 임대차 여부 등을 반드시 확인해야 함.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본건은 경기도 양주시 덕정동에 위치한 "양주그랑시떼" 상가 401호로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임.

근린상가로서 다양한 업종으로의 활용이 가능하며, 주변 주거단지와 학교를 배후로 하고 있음.

감정가는 1억 7천 7백만원이며, 법적 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정임.

7.2. 투자 종합 평가

본건은 준주거지역 내 위치한 상가로, 잠재적 가치가 있으나 현재 일부 공실 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재함.

토지 지분 면적 관련 공부상 차이점도 확인되므로, 투자 결정 전 철저한 현장 조사와 권리 분석 및 실거래가 비교가 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

* 지역 내 상권의 중심부에 위치하여 배후 수요 확보 가능성이 있음.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확함.

* 다양한 업종으로 전환 가능한 복합 용도의 상가임.

8.2. 고려해야 할 사항

* 현재 일부 공실 상태이며, 임대차 여부 미확인으로 인한 공실 리스크 존재.

* 토지 지분 면적 관련 공부상 차이점에 대한 추가 확인 필요.

* 향후 주변 개발 계획 및 상권 변화 추이에 대한 면밀한 분석 필요.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 예상 입찰가 산정은 감정가 177,000,000원을 기준으로 하되, 현재 파악된 공실 리스크 및 공부상 차이점 등을 고려하여 보수적으로 접근함.

인근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직함.

9.2. 제안 가격

본건의 현황 및 제반 사정을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있음.

따라서, 141,600,000원 ~ 159,300,000원 범위 내에서 희망 입찰가를 산정하는 것을 제안함. (이는 일반적인 보수적 접근이며, 상세한 시장 조사 후 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.