나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3107 [1] 강원특별자치도 철원군 근남면 사곡리 708-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청구감정 · 평가일 2025.09.24

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 4) 일반목구조 기와지붕 단층으로 2010.5.11 사용승인 되었으며 외벽 : 황토벽 마감 내벽 : 항토벽 마감 창호 : 목재 유리창호임. 일련번호 5) 황토벽돌구조 기와지붕 2층 단독주택으로 2011.12.27. 사용승인되었으며 외벽 : 황토벽돌 마감 내벽 : 항토벽돌 노출 및 일부 타일마감 바닥 : 바닥타일 마감임. 창호 : 목재 유리창호임. 일련번호 6) 일반목구조 기와지붕 단층 단독주택으로 2013.03.14. 사용승인되었으며 외벽 : 황토 및 호박돌 노출붙임 마감 내벽 : 목재루바 마감 바닥 : 바닥타일 마감 창호 : 통나무 유리창호임. 일련번호 7) 목구조 기와지붕 단층 단독주택으로 2014.12.09. 사용승인되었으며 외벽 : 황토벽돌 마감 내벽 : 목재루바 마감 바닥 : 바닥타일 마감 창호 : 통나무 유리창호임.

이용상태

일련번호 4) : 황토방으로 이용중임. 일련번호 5) : 단독주택으로 이용중임(상세 내역은 후면 내부구조도 참조) 일련번호 6) : 황토방으로 이용중임 (상세내역은 후면 내부구조도 참조) 일련번호 7) : 황토방으로 이용중임 (상세내역은 후면 내부구조도 참조)

설비내역

일련번호 4) 황토방임, 일련번호 5) 기본 급배수 설비, 전기설비, 위생설비, 가스보이러 난방설비, 벽난로설비 등 되어있음. 일련번호 6) 기본 급배수 설비, 전기설비, 위생설비, 가스보이러 난방설비, 벽난로설비 등 되어있음. 일련번호 7) 기본 급배수 설비, 전기설비, 위생설비, 가스보이러 난방설비, 벽난로설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

본 건은 토지를 수반하지 않는 건물만의 평가로서 토지에 관한 평가는 별도 평가 되었으며 본 건물에 부합하는 성격의 부합물은 제시외 일련번호 ㉠이며, 제시외 일련번호 ㉡~㉨ 및 일련번호(a ~ f) 조경수, 조경시설은 토지에 부합되는 것으로 판단됨.

공부와의 차이

- 일련번호4 단독주택의 건축물대장에는 명칭이 "제2동"으로 기재되어 있으나 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서에는 기재되어 있지 아니함. - 일련번호4 제시목록에는 판넬지붕이나 현황은 기와지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 조경시설 및 조경수 포함
목록1.2.농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3107 (1)

소재지: 강원특별자치도 철원군 근남면 사곡리 708-7

용도: 단독주택 (총 4개 동으로 추정)

감정가: 1,370,578,020원

토지면적: 4659.00㎡ (약 1409.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 418.93㎡ (약 126.7평)

건물 제시외면적: 854.80㎡ (조경시설, 조경수 등 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOO

3. 입지조건

* 소재지는 강원특별자치도 철원군 근남면 사곡리로, 자연경관이 풍부한 지역입니다.

* 북한과 인접한 접경 지역 특성상 개발 제한이나 군사 시설 등의 영향이 있을 수 있습니다.

* 국도 47호선이 4차선 고속화 도로로 확장되어 수도권 접근성이 향상되었습니다.

* 주변에 잠곡저수지가 있으며, 복계산, 매월대폭포, 구은사 등 관광 명소가 인근에 위치합니다.

* 전반적으로 조용하고 한적한 전원 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 2010년 5월 18일자 김화농업협동조합의 근저당권(을15)이며, 건물 등기부상 2011년 12월 30일자 김화농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 없음 (모든 등기부상의 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소기준권리에 의해 소멸됩니다.)

* 인수되는 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 한준익 (보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.12.13, 확정 2024.12.04)

* 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 인수되지 않습니다.

* 등기부채권 총액:

* 토지 등기부채권 총액: 1,456,013,519원

* 건물 등기부채권 총액: 1,080,249,564원

* 총 채무액이 감정가를 초과하고 있어 채권자들의 배당 순위에 따라 잔여 재산이 없을 수 있습니다.

5. 상권분석

* 해당 물건은 강원도 철원군 근남면 사곡리의 전원 지역에 위치하여 일반적인 도심 상권과는 거리가 있습니다.

* 주변에 연립, 다세대, 빌라 등의 거래 정보는 현재 제공되지 않아 구체적인 시세 분석에 한계가 있습니다.

* 인근 지역(근남면)에서는 시설원예(파프리카, 토마토, 오이 등)를 통한 농업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

* 관광 명소가 존재하여 관광객을 대상으로 하는 소규모 상권의 잠재력은 있을 수 있습니다.

6. 생활정보

* 교통: 국도 47호선 확장으로 수도권 접근성이 개선되었으나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

* 편의시설: 근남면 지역 내 기본적인 편의시설(마트, 관공서 등)은 접근 가능하나, 대규모 쇼핑몰이나 병원 등은 인근 도시(예: 철원읍, 동송읍)로 이동해야 할 수 있습니다. 근남면 생활체육공원 등이 있습니다.

* 교육: 초등학교, 중학교 등은 근남면 또는 인근 지역에 소재할 것으로 예상되나, 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 의료: 지역 내 소규모 의료 시설 외에는 종합병원을 이용하려면 인근 도시로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

* 관광 및 여가: 매월대폭포, 구은사, 복계산, 잠곡저수지 등 자연 및 역사 문화 자원을 활용한 관광 및 여가 활동이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 사건번호에 (1)이 붙어 있어 관련 중복 사건이 존재할 수 있으며, 이에 따른 경매 절차상의 변동 가능성이 있습니다.

* 농지취득자격증명: 목록 1, 2에 대한 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 중요한 사항입니다. [cite: text]

* 공부와의 차이: 건물(4)의 경우, 건축물대장에는 '제2동'으로 기재되어 있으나 등기사항전부증명서에는 누락되어 있으며, 지붕 재질도 공부(판넬)와 현황(기와)이 다릅니다. 이는 추후 건물 관리 및 증축 시 문제 소지가 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 조경시설: 일괄매각에 포함되나, 토지 지목이 '전'이나 현황 도로인 부분과 원형정자 2개는 매각에서 제외되므로, 경계 및 이용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 접경 지역 특성: 군사 시설 인근이거나 군사 작전상 제한 구역에 포함될 가능성이 있어, 건축, 개발, 이용 등에 제약이 있을 수 있습니다. (외부 검색으로 혐오시설은 특정되지 않았으나, 접경 지역 특성상 군사 관련 시설은 고려해야 합니다.)

* 건물 노후화: 개별 건물들의 사용승인 연도가 2010년~2014년으로, 내부 마감재(황토 등) 및 구조에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

해당 물건은 강원도 철원군 근남면의 넓은 토지 위에 여러 동의 단독주택(및 황토방)으로 구성된 복합적인 부동산입니다. 아름다운 자연 환경과 관광 자원을 갖춘 지역에 위치하고 있으나, 접경 지역이라는 특성과 농지취득자격증명 필요, 공부와의 차이 등 고려해야 할 사항이 많습니다. 현재 감정가는 13.7억 원으로 높은 편이며, 등기부채권 총액이 이를 초과하여 인수되는 권리는 없으나 채권 변제 후 잔여 배당은 기대하기 어려울 수 있습니다. 시세 분석은 제한적이나, 전원주택, 귀농귀촌, 혹은 주말 주택 용도로 활용 가능성을 염두에 두고 접근할 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차, 제시외 건물 및 토지 이용 현황, 공부와의 차이 등 추가적인 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 4659.00㎡ (약 1409.4평)의 넓은 토지는 활용 가치가 높습니다.

* 다수의 건물: 4개의 동으로 추정되는 건물은 단독 주택, 황토방, 펜션, 체험 시설 등 다양한 용도로 활용 가능합니다.

* 친환경 및 특색 있는 건축: 황토 및 목구조 등 친환경적인 자재를 사용한 건축물로, 독특한 매력을 가집니다.

* 자연 및 관광 인프라: 주변의 아름다운 자연환경과 관광 명소는 잠재적 방문객 유치에 긍정적입니다.

* 농지 취득: 농지취득자격증명 발급 가능 지역이라면, 농업과 연계한 복합적인 활용이 가능합니다.

10. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 1,370,578,020원입니다.

* 등기부채권 총액이 감정가를 상회하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 낙찰 시 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 주변 시세 정보가 부족하고, 농지취득자격증명, 공부와의 차이, 제시외 건물 등 복잡한 권리 및 현황 문제가 존재합니다.

* 이러한 점들을 고려하여, 감정가의 60% ~ 80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 따라서 예상 입찰가는 약 8억 2천만 원 ~ 10억 9천만 원 수준으로 예상합니다. (이 금액은 권리 분석 및 현장 조사를 통한 예상이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.